PEKING. Auf dem Land des Gemüsebauers Chen stehen jetzt Luxuswohnblöcke. "Nie hätte ich gedacht, dass unsere Kreisstadt so schnell wächst", sagt der alte Mann.
Vor zehn Jahren lagen seine Parzellen noch in einem Dorf weit weg vom Stadtkern, doch die Urbanisierung hat sie längst verschlungen. Die Stadtregierung von Xixiang in Zentralchina hat kürzlich auch das Ackerland direkt vor seiner Haustür als Wohnfläche ausgewiesen. Der Bedarf ist immens: Von 2004 bis heute hat sich die Wohnfläche in Xixiang etwa verdreifacht.
Preise haben sich verdreifacht
Trotz des hohen Angebots sind die Preise ebenfalls um den Faktor drei hochgegangen. Ein leitender Beamter des örtlichen Wohnungsamtes gibt zu, dass die Preise eigentlich zu hoch seien - er selbst könne sich hier bereits keine Wohnung mehr leisten.
Doch der Trend scheint unaufhaltsam: Das Doping für die Preise sind Infrastrukturprojekte. Eisen- und Autobahnen binden das einst abgelegene Xixiang an die Küstenregionen an. Leidtragender ist der alte Chen. Während die Immobilienfirmen immer höhere Gewinne ausweisen, bleibt für ihn nur noch unfruchtbares Land übrig.
In sogenannten B-Städten wie Chongquing wurden in den vergangenen Jahren weit mehr Wohnungen fertiggestellt als neue Haushalte gegründet. Doch im Unterschied zu den Ost-Metropolen, wo die Preise nachgeben, geht im weniger entwickelten Hinterland der Kaufrausch erst richtig los. In der Provinz Hebei wurden im Juni knapp 70 Prozent mehr Wohnfläche verkauft als im gleichen Vorjahresmonat, in Yunan waren es 60 Prozent, in Shandong 40 Prozent.
"Die Städte Chinas befinden sich in unterschiedlichen Phasen der Urbanisierung", sagt Yang Hongxu vom Immobilienforschungsinstitut Yiju. Die abgelegeneren Provinzen befänden sich an einem früheren Punkt der Entwicklung. Sie sehen viel Zuzug und haben großen Bedarf an neuen Wohnungen. Anders als in Peking, wo der Umsatz bereits leicht sinkt, sei der Wendepunkt für die Städte der zweiten Reihe noch nicht gekommen, sagt Yang.
Der Wohnkomplex "Leuchtende Perle" in Hanzhong in Zentralchina beispielsweise besteht aus zwei glitzernden Türme zwischen schlammigen Baustellen. Die Immobilienfirma China HGS Real Estate ist stolz darauf, die Wohnungen schon zu hundert Prozent verkauft zu haben. "Trotz der Bremsmanöver der Zentralregierung im Immobilienmarkt der führenden Großstädte erfreut sich Hanzhong soliden Wachstums", sagt HGS-Chef Xiaojun Zhu.
in ihren Grundzügen entspricht die chin. Volkswirtschaft in der Tat der dt., amerik., japanischen, britischen, etc. zu deren jeweiligen "Wirtschaftswunderzeiten". Es gibt allerdings 2 sehr wichtige Unterschiede:
1. China hat es bis heute nicht geschafft auch nur ein einziges Produkt zu entwickeln, das den Titel "Kann nur in China hergestellt werden" für sich beanspruchen kann. Kopiert wird viel, auch gut und skrupellos (Hackerangriffe), nur: China ist eine reine Xeroxökonomie ohne Alleinstellungsmerkmal geblieben und damit auch beliebig austauschbar, wenn es noch billigere Anbieter gibt. in Teilen ist das Schrumpfen der (billigst)produktion jetzt schon zu beobachten.
2. Weltwirtschaftlich besteht ganau das Gegenteil von Entkopplung ! China ist hoffnungs- und gnadenlos an den (realen!) Wert seiner Deviseneinnahmen und -vermögen in $,€ und ¥ gekettet. Doch das wird immer mehr zur tödlichen Falle denn die USA ( und auch Japan und letztlich alle anderen "alten" industrienationen inkl. D) trudeln auf den Staatsbankrott zu. Der Refinanzierungsbedarf dieser Länder wird schon bald die Zahlungskraft aller Gläubiger bei weitem übersteigen.
Und damit wird auch klar, wie man die Entwicklung des chin. immomarktes bewerten muss. Natürlich ist Liquidität in einer "Producer Nation" in Massen vorhanden, deshalb kann dort auch oft zu 100% eigenfinanziert werden AbER: Diese Vermögen basieren ausschlißlich auf dem unhaltbar überhöhten Wert von $, € und ¥. Und mit der bevorstehenden (subtotalen) Entwertung dieser Währungen wird nicht nur das gesamte Volksvermögen Chinas sondern auch sein einziger Wettbewerbsvorteil (billiglöhne) ausgelöscht.
interessanter Vortrag des Ökonom Jim Chanos über die riesige chinesische immobilienblase.
http://dailybail.com/home/jim-chanos-brilliant-lecture-on-the-china-bubble-video.html
andere Perspektive:
immobilienpreisentwicklungen sind in aufstrebenden Volkswirtschaften ganz anders zu betrachten als in längst etablierten.
Wenn sich über Jahrzehnte die immobilien-Preise in einer Volkswirtschaft gleich hoch entwickelt haben und sich dann plötzlich über wenige Jahre immer weiter aufschauckeln, würde ich bei ungefähr gleicher Nachfrage wie in den Vorzeiten von einer blase ausgehen.
in einer aufstrebenden Volkswirtschaft kommen mehre Komponenten zusammen, die eine Neubewertung der immobilienpreise rechtfertigen. Dazu gehören Kaufkraftzuwachs (der Anteil für immobilien steigt sogar überproportional - nachdem die Grundgedürfnisse gedeckt sind), inflation, Land-Stadt-Flucht, Phasen der Urbanisierung, Mittelschichtwachstum (dadurch Wohn- aber auch investitionsnachfragewachstum), Zentrum-Peripherie-Verschiebungen.
Dazu kommen Rückkopplungseffekte: immobilienpreissteigerung der ungehandelten immobilien führen zu Hypotheken. Dieses Geld wird in Konsum investiert was wiederum o.g. Faktoren verstärkt.
Dies sind Entwicklungen, die jede entwickelte Volkswirtschaft mitgemacht hat. Von der Ukraine bis zu den USA. Mache langsamer und manche etwas schneller.
Grundsätzlich ist ein schnelles Ansteigen der Preise daher noch kein Signal von Überhitzung.
Wichtig ist die Kohäsion mit substatiellen Faktoren: Wirtschaftswachstum außerhalb der immobilienbranche (hierzu sollten getrennte indizes ermittelt werden, da hätte man die Situation in Spanien früh erkannt), Nachfragesituation, basis- und investitionsnachfrage, Leerstand usw..
Wenn sich diese trennen kann man von einer Überhitzung sprechen.
ich denke, dass jede schnelle Preisentwicklung irgendwann zu Überreaktionen führt. Die Frage ist nur an welcher Stelle befinden wir uns.
Z.b. nun in China. Die Wachstumsraten für die Vergangenheit sind nach herkömmlichen Größenordnungen exorbitant. Allerding ist China exorbitant. Es gibt in China Zig-Millionen-Städte, die kein Mensch im Westen kennt. Einfach nur nach seinen westlich geprägten Gefühlen zu gehen ist also falsch. Den Angelsachsen mit ihrem kalvinistisch geprägten Gewinnmargenwahn zu folgen, dem jeglicher Substanzerhalt für die Zukunft egal ist, ist ebenfalls falsch.
Meiner Meinung nach (ohne Experte für China zu sein) ist der immobilienmarkt in den entwickelten Regionen Chinas an seiner Grenze und zu einem kleinen Teil bereits unrealistisch.
in den im Moment zu entwickelnden, westlicheren Regionen ist noch Platz. Ein nachhaltiger Preis wird sich nach o.g. Faktoren ermitteln lassen. Die basis der Preisermittlung bleibt volatil.
Da China diese sehr verschiedenen immobilienmärkte hat, mache ich mir auch über eine Überhitzung der entwickelten, östlichen Teilmärkte keine Sorge. Einzelne Akteure könnten pleite gehen, aber investoren, baufirmen usw. die mit dem Marktfokus ziehen, werden ohne große Probleme weiter gute Geschäfte machen. Und die Volkswirtschaft wird nicht betroffen wenn Akteur A sein immobilien-Geschäft an Akteur b mit Verlust verkaufen muss.
Verlierer werden sicherlich die letzten immobilien-investoren im Osten sein, da ein 10-20%iger Abschlag auf die Spitze zu verrechnen ist.
Das Platzen einer blase ist das aber nicht.
Wäre das ganze Land gleich entwickelt wie in Spanien könnten die vom immobilien-Markt abhängigen Wirtschaftsteile nicht weiterziehen und altes mit neuem verrechnen, sondern müssten einerseits ihr Geschäft einstellen und dann ohnmächtig auf die Korrektur der Preise nach unten warten.
ich denke der Unterschied ist klar geworden.
PS: anders als die freien Analysten in ihrer absoluten Mehrheit, verfolgt die chinesische Wirtschaftsregierung einen Kurs, der eine starke Marktausweitung (um die Faktoren Konsumenten, Kaufkraft, Geldmenge, investitionsgütermenge) im Auge hat. Da von den journalistischen Analysten niemand diesen Ansatz vertritt und uns die gegebenheiten vor diesem Hintergrund nicht erklärt, sit soviel Unsicherheit weil Unverständnis in den Einschätzungen vorhanden.
ich sehe die Entwicklung Chinas, indiens und brasiliens sehr gerne. besonders das Anwachsen der Mittel- und Oberschicht wird die bedeutung der USA mindern. Dies wird für eine erschütterungsfreie Zukunft garantieren. Den die Zukunft der USA liegt bereits hinter uns. Die Korrektur ist bereits voll im Gange.
bei der Größe und Grad der Entwicklung des chinesischen Marktes ist bis zu westlichen Dimensionen noch viel Platz.
6 Kommentare
Alle Kommentare lesen