Die Immobilienkrise kehrt zurück. Im Jahr 2008 war es der Kollaps am Markt für Einfamilienhäuser in den USA, der die Welt in die Rezession stürzte. Nun schocken Milliardenverluste bei Gewerbeimmobilien die Anleger. Der Morgan-Stanley-Fonds "Msref VI International" überraschte seine Anleger Finanzkreisen zufolge jetzt mit einem Milliardenverlust. Einer der weltweit größten auf Bürogebäude und Einkaufszentren ausgerichteten Investmentfonds verlor im vergangenen Jahr fast zwei Drittel seines Werts. Insgesamt belaufen sich die Buchverluste auf 5,4 Mrd. Dollar.
Viele Experten in der Finanzbranche hatten das Platzen der Blase im Markt der Gewerbeimmobilien länger schon vorhergesagt. "Der Kaiser läuft bereits nackt durch die Straße, aber niemand wollte es sehen. Alle unterhielten sich noch lautstark über Farbe und Schnitt", sagte Tony Wood, US-Immobilienexperte und Autor des Buches "Der Gewerbeimmobilien-Tsunami", in Anspielung auf das Märchen von Hans Christian Andersen.
Die Zeit des Wegschauens und Ignorierens des Problems scheint nun vorbei zu sein. Die Eigenkapitalverluste von 5,4 Mrd. Dollar, mit denen der ehemals 8,8 Mrd. Dollar große Morgan-Stanley-Fonds "Msref VI International" jetzt seine Investoren überraschte, haben weltweit die Anleger aufgeschreckt.
Die Krise am Markt für Gewerbeimmobilien könnte ähnliche Ausmaße annehmen wie das gerade abklingende Desaster bei den privaten Immobilien. Allein in den USA sind nach Expertenschätzungen wegen des Einbruchs des Marktes um 40 Prozent in den nächsten Jahren Gewerbeimmobilienkredite im Wert von bis zu 1,4 Billionen Dollar vom Ausfall gefährdet. Zum Vergleich: Vor dem Kollaps des Marktes für Einfamilienhäuser in den USA lag das Volumen der zweitklassigen Hypothekenkredite ("Subprime") in der gleichen Größenordnung.
Anders als damals betrifft das Problem aber nun nicht mehr nur den US-Markt. Gewerbeimmobilien weltweit sind betroffen. Nahezu überall auf der Welt hatte die Niedrigzinspolitik der Notenbanken die Spekulanten angelockt. In Asien türmten sich in den Jahren 2004 bis 2007 die aus Mieterträgen und Wertzuwächsen zusammengesetzten Renditen im Schnitt zweistellig auf bis zu 30 Prozent pro Jahr auf. Doch seitdem kennen sie nur eine Richtung: abwärts. Im Jahr 2009 erreichten die Verluste auf gleicher Total-Return-Basis an schwachen Standorten bis zu minus 15 Prozent. Das gleiche desolate Bild bei den Mieten. Statt bis zu 25 Prozent Plus hieß es im Vorjahr nach Zahlen des Immobilienvermögensverwalters Aberdeen Property über alle Nutzungsarten hinweg plötzlich minus 15 Prozent.
In Hongkong hat das frische Geld dafür gesorgt, dass die Nettoanfangsrenditen nach Beobachtung der Experten von Credit Suisse auf niedrige drei Prozent gefallen sind. Das heißt: Die Investoren kaufen Gebäude etwa zum 33-fachen der Jahremiete. An guten europäischen Standorten wird in normalen Marktphasen etwa zwanzig Mal die Miete bezahlt. Ähnliche Verhältnisse wie nun in Hongkong gab es zeitweise in den Boomjahren in London. In einer kurzen Ausnahmeperiode warfen Immobilien weniger Rendite ab als britische Staatsanleihen.
Hallo Frau Gatzke,
Vielen Dank für ihre Antwort, jedoch denke ich, der Sinn meines Anliegens ist nicht so ganz angekommen. ich will darauf hinaus, dass die sogenannten Fakten, auf die Sie sich beziehen und die das Handelsblatt berichtet, schlicht falsch sind.
Vereinfachen wir doch:
Nehmen wir an, ich habe vor drei Jahren ein Auto für 10.000 Euro gekauft, welches heute noch 5.000 Eus Wert ist. Gestern hab ich es aber zu Klump gefahren und bekommen jetzt bei Verkauf nur noch den Schrottwert. Wenn jetzt das Handelsblatt vorbei kommt und berichtet: „Herr Kein banker hat ein Problem, denn der Wert seines Autos hat sich halbiert.“, dann ist das schlicht falsch. Da kann man auch nicht argumentieren, diskutieren, interpretieren – die information ist schlicht und ergreifend falsch und das bleibt sie. Egal wie man es dreht. Und genauso ist das mit den Gewerbeimmobiliendarlehen.
Ach und was ihren Hinweis auf die „Warner“ angeht. Nicht nur ich sondern viele meiner Kollegen haben darauf hingewiesen, dass die mark-to-market Regeln für strukturierte Produkte zu einer übermäßigen Abschreibung der Papiere führten. Genau das führt heute zu den gewaltigen Gewinnen, die von den von mir eingangs erwähnten investoren verzeichnet werden und die die banken unnötig in Schieflage gebracht haben. Aber so eine Story verkauft sich natürlich nicht so gut wie die hier vorliegende Armageddon-Geschichte und wird daher auch so ungern gedruckt. Genauso wie die Tatsache, dass die meisten banken inzwischen ihre Staatsunterstützung zurückgezahlt haben. inklusive Zinsen!
Alles was ich möchte, ist das die Leser bitte vorsichtig umgehen, mit dem was die Schreiberlinge mangels besseren Wissens so raushauen. Nun bin ich von berufswegen mit der Finanzmarktkrise vertraut und weiß, dass 80% der „Fakten“, die man so aufgetischt bekommt schlicht und ergreifend falsch sind. Aber ich möchte gar nicht wissen, wie es sich mit anderen Themen verhält, bei denen ich mich auf die Presse verlassen muss.
ich mahne weiterhin zur Vorsicht beim Lesen schlecht recherchierter Artikel wie dem hier vorliegenden und bleibe meiner glatten 6 für die Autoren.
hallo,@ Kein banker
ihre bemühungen in Ehren, aber diese Form der Lagebeurteilungen kennen wir nun seit 2007-(eigentlich schon früher) und alle waren falsch. Jede beschwichtigung erwies sich als Luftnummer. Was die Warner mitteilten, traf dagegen lückenlos ein. Es ist eben immer wichtig, von welcher Seite man die Dinge sieht, wie man Fakten bewertet.
Der eine sagt- macht alles nichts- wir leben doch gut-- dem sage ich- noch leben wir gut.
Doch wer glaubt, das würde so bleiben, wir wären durch, der irrt. Es kommen noch gewaltige Milliarden und billionen auf uns zu- die einen zum bezahlen, die anderen zum abschreiben, wieder andere billionen werden sich mangels realer Existenz und Gegenwert in Luft auflösen.
Nicht ob- sondern wann- das ist die Frage.
ich bin froh, dass die Presse endlich mehr den Tatsachen ins Auge sieht und nicht nur Märchen schreibt. Damit wäre niemanden geholfen.
Das Volk- die bürger- die müssen jetzt die Wahrheit erfahren. Alles andere wäre Dummheit. Es darf keine Rücksicht mehr auf Politiker-Taktierspielchen und ähnliches Versteckspiel geben.
So gesehen ist das Handelsblatt auf einem guten Weg. Das ist gut so. Es wurde Zeit.
Preise von Gewerbeimmobilien fallen seit einigen Quartalen. Das ist allgemein bekannt. Mich verwundert nur immer wieder, wie stabil (angeblich) die in Deutschland vertriebenen offenen immobilienfonds performen. Wirft man einen blick auf die Kursentwicklung der letzten Jahre, könnte man meinen, es handele sich um eine Art Geldmarktfonds ohne Risiko. Wie bitte schön werden die in den Fonds befindlichen immobilien bewertet? Wer überprüft diese bewertungen und zeichnet die Jahresabschlüsse der Fonds guten Gewissens ab? Wie kann es sein, dass der in der Presse erwähnte Morgan Stanley immobilienfonds einen Großteil seines Eigenkapitals verliert, die offenen immobilienfonds aber scheinbar immun sind?
Das schlimmste: Viele unbedarfte Anleger werden in offene immobilienfonds gelockt, weil ihnen eine gewisse Sicherheit vorgegaukelt wird. Diese Sicherheit ist aber trügerisch und wird m.E. in absehbarer Zukunft wieder zu einer Krise der immobilienfonds und negativer Presse führen. Die Vergangenheit hat schon gezeigt, dass Fonds, mit illiquiden Assets aber gleichzeitig täglich bereitgestellter Liquidität regelmäßig Probleme bekommen. Dieses Fristenungleichgewicht von Aktiva (investition) und Passiva (Finanzierung) hat bekanntlich zum Kollaps einer banken während der Finanzkrise geführt. Einigen offenen immobilienfonds könnte Ähnliches bevorstehen.
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