DÜSSELDORF. Einige Fonds lehnen inzwischen sogar Anlegergelder ab. So genannte Cash Stopps sollen verhindern, dass Fonds die gesetzlich vorgeschriebene Liquidität von maximal 49 Prozent des Fondsvermögens überschreiten. Der Entwurf eines neuen Investmentgesetzes sieht sogar vor, dass ab einem Kassenanteil von 40 Prozent keine Anteile mehr ausgegeben werden dürfen.
Von Jahresbeginn bis Ende April flossen den offenen Immobilienfonds 3,3 Mrd. Euro zu. Zum Vergleich: In den beiden Jahren zuvor zogen Anleger fast elf Mrd. Euro ab. Besonders hoch im Kurs sind derzeit Fonds, die stark im Ausland engagiert sind. Die Top-Fünf bei den Mittelzuflüssen – SEB Immoinvest, Grundbesitz-Global, CS Euroreal, Axa Immoselect und Hausinvest Global – bekamen zwischen 600 Mill. und 450 Mill. Euro frisches Geld. Der Auslandsanteil ihrer Immobilienvermögen beträgt zwischen 60 und 100 Prozent.
Der Grundwert-Fonds der Dresdner Bank und die beiden Produkte der zum Genossenschaftssektor zählenden Union Investment Real Estate (UIRE) achten nicht nur genau auf die neue Geldschwemme, sondern schützen ihre Altanleger auch vor Trittbrettfahrern nach Mega-Deals. Denn zwischen Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung vergehen einige Tage. Wird über Buchwert verkauft, steigt der Anteilspreis am Tag des Geldeingangs. Wer kurz zuvor einsteigt, nimmt sofort Kursgewinne mit. Die sind zwar nicht mit denen am Aktienmarkt vergleichbar, aber dennoch attraktiv. Am deutlichsten ist das beim Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank zu sehen. Auch dieser Fonds gab zum Schutz der Altanleger zeitweise keine Anteile aus. Allein wegen des großen Anlegerinteresses verzichtet zurzeit TMW Pramerica auf den Vertrieb ihres Weltfonds. „Wir begrüßen diese Cash-Stopps“, sagt Sonja Knorr, Fondsexpertin beim Analysehaus Scope.
„Es war richtig, die aktuelle Marktphase zu nutzen, um die Portfolios umzustrukturieren“, sagt Wolfgang Kubatzki, Analyst beim Fondsbeobachter Feri Rating & Research. „Zur zusätzlichen Performanceerzielung waren die Verkäufe der Immobilienpakete jedoch nicht notwendig“. Sein Argument: Die Immobiliensachverständigen hätten die Immobilienwerte bei ihrer nächsten Bewertung sowieso hoch geschrieben. Ohnehin seien Objektverkäufe keine Garantie für Renditesteigerungen, stellt das Analysehaus Bulwien-Gesa fest. „Es besteht keine hohe Korrelation zwischen Paketverkäufen und Renditeentwicklung“, sagt Bulwien-Gesa-Vorstand Andreas Schulten.
Die gestiegene Liquidität birgt neue Risiken: Die Fonds haben zwar in Europa und den USA zu hohen Preisen verkauft, müssen aber nun auch zu hohen Preisen kaufen. Sie weichen deshalb nach Asien aus. Japan, Südkorea und Singapur heißen die neuen Ziele. Experte Kubatzki gibt aber zu bedenken: „Dort sind auch keine höheren Renditen zu erwarten als in westeuropäischen Metropolen.“ Kritische Beobachter befürchten, die Branche kaufe heute die Abwertungen von morgen. Das gilt insbesondere, wenn nur punktuell in Übersee investiert wird. „Ein Investor muss Marktmacht an einem Standort aufbauen. Das geht nur über ständige Vermietungsaktivitäten“, sagte Andrea Jost, Geschäftsführerin des Immobilieninvestors BPT Asset Management kürzlich in einer Diskussionsrunde des Sachverständigenverbandes Royal Institution of Chartered Surveyors.
Union Investment Real Estate, die binnen zwölf Monaten Objekte im Wert von 3,7 Mrd. Euro verkaufte, hat einen Faible für Mittel- und Südamerika und sich in Mexiko-Stadt mit sechs Gebäuden eine Marktposition aufgebaut. Davon verkauft sie gerade eines nach nur einem Jahr für 43 Mill. Euro. Den Veräußerungsgewinn beziffert sie auf 7,5 Mill. Euro. UIRE weicht nicht nur ins Ausland aus: „Der Gefahr, die Wertberichtigungen von morgen zu kaufen, begegnen wir auch durch verstärkte Investitionen in Projektentwicklungen“, sagt Vorstand Frank Billand.
Deutschland ist für die Fonds noch Tabu. Das wird sich ändern, meint Feri-Experte Kubatzki: „Wir werden erleben, dass Fonds ehemalige und inzwischen von anderen Investoren modernisierte Objekte in Deutschland zurückkaufen.“
