Nachhaltiger Bau: Im Altbau liegt die grüne Zukunft

BERLIN. Noch immer werde in Deutschland zu viel gebaut, kritisiert der Universitätsprofessor und ehemalige Präsident des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie, Ernst Ulrich von Weizsäcker gegenüber dem Handelsblatt. "Die Akteure vernachlässigen das riesige Potenzial von Energieeffizienz-Maßnahmen in Bestandsbauten - zu Gunsten schicker Solarenergie." Die Immobilienbranche beginnt zwar, sich nachhaltigem Bauen zu widmen. "Aber sie umgeht zwei fundamentale Fragen: Braucht man neue Gebäude? Und wenn ja: Stimmen die Vergleichsmaßstäbe?", bemängelt Olivier Elamine, Vorstandschef der Alstria Office Reit, ein börsennotierter Hamburger Büroimmobilien- und Portfoliomanager.

Seine Kritik richtet sich dabei auch gegen die derzeit gängige Praxis bei der Zertifizierung nachhaltiger Gebäude. Die Siegel seien meist auf Neubauten fokussiert, also auf nur zwei Prozent aller Gebäude weltweit. Dabei seien Bestandsbauten das Problem, in energetischer, ökologischer, gesundheitlicher wie sozialer Hinsicht. Ziel müsse sein, sie zu sanieren und wirtschaftlich attraktiv zu machen. "Deutschland braucht keine neuen Gebäude. Zertifizierungssysteme sollten Neubauten ablehnen und die Sanierung von Altbauten in den Fokus stellen", lautet Elamines provokante Forderung. Die ist nicht ganz uneigennützig: Alstria erwirbt sanierungsbedürftige Altbauten zu relativ niedrigen Preisen, um sie auf nachhaltige Weise zu restrukturieren oder sie - wie etwa das URS Aurora in Hamburg - zu entkernen.

Eine Checkliste für Nachhaltigkeit, laut Fachleuten ein unabdingbares Instrument, habe Alstria nicht, räumt Elamine ein, und keine Nachhaltigkeitsstrategie. Das bescherte dem Unternehmen unlängst ein mageres Umwelturteil der Universität Maastricht. Deshalb entwickelt Alstria derzeit ein entsprechendes Gesamtkonzept mit Zielen und Plänen zur unternehmerischen Nachhaltigkeit, das Anfang 2011 bekannt gegeben werden soll. Zudem trat man kürzlich der Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bei, die Projekte und Neubauten zertifiziert. Sie hat noch kein Bewertungssystem für Bestandsbauten, evaluiert aber nach eigenen Angaben die Möglichkeiten für Büro- und Verwaltungsgebäude. Der Tüv Süd hingegen bietet bereits ein Nachhaltigkeitszertifikat für Bestandbauten (siehe Kasten).

Immobilienunternehmen erstellen Öko-Bilanzen für ihrer Bestände

Kritik am Fokus auf Neubauten, die zeigen, was technisch machbar ist, äußert auch Thomas Herr, geschäftsführender Gesellschafter der auf technische Due Diligence spezialisierten TH Projektmanagement. Die rund 75 Leed-, Breeam-, DGNB - oder Green Building-Gebäude hierzulande seien nur Neubauten. "Die eigentliche energetische und ökologische Herausforderung liegt im Bestand", sagt Herr. "Zertifizierungen erfordern aber keine energetisch-stoffliche Gesamtbilanzierung, auch wird nicht geprüft, ob Altbausanierungen die ökologisch und langfristig auch wirtschaftlich günstigeren Alternativen wären."

Daran aber seien Bestandshalter interessiert, berichtet Herr. Zunehmend seien Immobilienfonds und öffentlich gelistete Gesellschaften an der Erstellung von Ökobilanzen ihres Bestandes interessiert. TH Projektmanagement ermittelt den Status Quo und die Bereitschaft, Verbesserungen vorzunehmen. Danach richten sich die Vorschläge: Man könne mit wenig Mitteln viel erreichen oder üppigere Instandhaltungsinvestitionen dorthin lenken, wo sie die größte ökologische Wirkung erzielen. "Die Branche muss künftig bei Transaktionen neben ökonomischen auch ökologische Bewertungen verlangen", fordert Herr. Das zahle sich im langfristigen Portfoliowert aus.

Green Buildings bewähren sich erst über die Dauer ihrer Nutzung

Mit einem Marketingetikett "Green Building" allein aber sei es nicht getan, warnt Elamine vor dem Glaubwürdigkeitsrisiko. Zertifikate basierten vielfach auf dem Gebäudekonzept und blieben den Beleg schuldig, ob die Gebäude auch im Betrieb nachhaltig seien. Eine Studie für den U.S. Green Building Council belegte 2008, dass einige Leed-zertifizierte Gebäude keine Energieersparnis erbringen und einige sogar viel mehr Energie verbrauchen, als geplant. Elamine folgert: "Zertifizierungen dürfen sich nicht auf die Gebäudekonzeption beschränken, sondern müssen auf die Betriebsphase ausgeweitet werden."

Die Tüv Süd-Zertifizierung berücksichtigt bereits die Betriebsphase und liefert zudem ökologisch sinnvolle und wirtschaftlich machbare Verbesserungsvorschläge. Dass solche Zertifikate Sinn machen, davon ist Carsten Eckert, Sprecher der Geschäftsführung von KG Allgemeine Leasing, überzeugt. Das Unternehmen ließ zwei seiner Gebäude bewerten. "Eine gute Bewertung garantiert Investoren und Gebäudenutzern eine wirtschaftliche, umweltfreundliche, gesunde und sichere Immobilie mit hohem Vermarktungspotenzial."