FRANKFURT/DÜSSELDORF. Preqin zufolge sammelten die Anbieter von Private-Equity-Real-Estate-Fonds (PERE-Fonds) im vergangenen Jahr weltweit in 103 Fonds rund 42 Mrd. Dollar ein. Das sind fast 70 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Der Negativtrend hält an. Swisslake summiert die Zielvolumina neu aufgelegter PERE-Fonds im ersten Quartal 2010 auf 19,9 Mrd. Dollar Eigenkapital (s. Grafik). Das sind rund 33 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Die Risikoscheu ist nicht unbegründet. Ende vergangener Woche wurde publik, dass ein Whitehall-Fonds von Goldman Sachs mit einem Buchverlust von 1,76 Mrd. Dollar fast das gesamte Eigenkapital aufgezehrt hat. Ursache waren Fehlinvestitionen in den USA, Deutschland und Japan. Zudem gab es auch in einem von der Deutschen Bank verwalteten Fonds Probleme. Der 2,6-Mrd.-Dollar-Fonds "Rreef America Reit III" war massiv im Wert gefallen, so dass das Frankfurter Geldhaus einschritt. "Wir haben für den Fonds eine Restrukturierungslösung erarbeitet, bei der die Deutsche Bank, Kreditgeber und Investoren einen Beitrag geleistet haben", sagte ein Sprecher. Privatinvestoren seien nicht betroffen. In der vergangenen Woche hatte vor allem der "MSREF VI" von Morgan Stanley durch einen Buchverlust von 5,4 Mrd. Dollar, zwei Dritteln des Fondsvermögens, Schlagzeilen gemacht.
Bereits vor Bekanntwerden der Milliardenverluste steuerten die Investoren um. "Die Finanzkrise hat die Immobilienpreise 2009 in einer Abwärtsspirale nach unten getrieben, und viele Investoren sind extrem vorsichtig mit Investitionen in die Anlageklasse", resümiert Preqin. Einer Umfrage der Experten zufolge ist jeder Dritte Fondsmanager unzufrieden mit der Entwicklung seiner Immobilien-Engagements. Und nicht einmal jeder Zweite will im laufenden Jahr in Immobilien-Private-Equity investieren.
"In den vergangenen 24 Monaten war es sehr schwer, neues Geld von Investoren für Fonds zugesagt zu bekommen", bestätigt Claus P. Thomas, Europa-Chef von Lasalle Investment Management. Die Amerikaner verwalten rund 40 Mrd. Dollar in Fonds weltweit. Das Desinteresse der Investoren bekamen nicht nur große ausländische Fondshäuser zu spüren: "Es war im ersten Quartal auch für deutsche Spezialfondsanbieter schwierig, Kapitalzusagen zu bekommen", bestätigt Reinhard Mattern, Geschäftsführer der HVB-Tochter iii-Investments GmbH. iii verwaltet in diesem Segment rund fünf Mrd. Euro.
Die Gründe für die Abstinenz sind vielfältig. "Viele Fonds aus dem Jahr 2009 wurden nur teilweise platziert", stellen die Swisslake-Experten fest. So gelang es etwa Morgan Stanley erst im ersten Quartal 2010 den früher aufgelegten, 5,2 Mrd. Dollar schweren "Real Estate Fund VII Global" unter die Investoren zu bringen. Zudem sind viele Fonds, die schon vor Monaten ihr Kapital eingeworben haben, noch nicht voll investiert. So lange zugesagtes Geld nicht für Gebäudekäufe abgerufen worden ist, gibt es keinen Grund, frisches Geld bereitzustellen.
Einen weiteren Grund für das sinkende Neugeschäft nennt Swisslake-Chef Bernhard Köhler: "Wir verzeichnen deutlich abnehmende Fondsgrößen." Lasalle-Manager Thomas bestätigt: "Die Zeit der mehrere Milliarden schweren Fonds, die die Performance über hohe Fremdfinanzierungsquoten holen, ist zu Ende." Nun seien wieder Immobilienmanager gefragt. Zudem akzeptierten Banken gegenüber früheren Zeiten nur noch wesentlich niedrigere Fremdkapitalquoten in den Fonds, ergänzt Köhler.
Auch die PERE-Anleger wollen weniger Risiko - und das nicht nur auf der Finanzierungsseite: "Die Investoren suchen hohe Sicherheit. Deshalb geht das Geld zurzeit vor allem in Core-Fonds", sagt Wulf Meinel, der für die PERE-Aktivitäten von Carlyle in Deutschland verantwortlich ist. Unter Core-Gebäuden versteht die Immobilienbranche attraktiv ausgestattete Objekte in Top-Lagen, die langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietet sind. Doch der Markt für diese Objekte ist hart umkämpft. Denn in ihm mischen auch die großen offenen Immobilienfonds für Privatanleger mit. fest.
