MÜNCHEN. Welche Folter für einen Investmentmann: "Seit anderthalb Jahren haben wir nicht mehr gekauft", sagte Klaus Kortebein, Deutschlandchef der auf Logistik-, Industrie- und Büroimmobilien spezialisierten Investmentgesellschaft Valad Property Group, zum Abschluss der Immobilienmesse Expo Real in München.
Buddy Roes, dem Leiter der Logistikfondssparte von Schroder Property in Deutschland, erging es derweil nicht anders: "Wir werden erst wieder aktiv, wenn die Preise nicht mehr unter Druck sind." Bis es soweit sei, lege man vorhandenes Eigenkapital lieber auf die hohe Kante. "Never catch a falling knife" - versuche niemals, ein fallendes Messer zu fangen - laute eben zurzeit branchenweit die Devise, brachte Kortebein die Stimmung in der Branche auf den Punkt.
Das erklärt, warum nur noch wenig läuft auf dem europäischen Investmentmarkt für Logistikimmobilien. In der ersten Jahreshälfte 2009 flossen gerade einmal 2,2 Mrd. Euro in den Markt, ein Minus von 50 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008, wie der Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL) in einem aktuellen Marktbericht feststellt.
Besonders hart getroffen wurde der deutsche Markt: Nur 250 Mio. Euro investierten Käufer zwischen Januar und Juni in Logistik- und Hallenflächen, ein Einbruch von 80 Prozent gegenüber dem Vorjahr. "Bis zum Ende des Jahres werden wir insgesamt ein Transaktionsvolumen von 500 bis 600 Millionen Euro erreichen", prognostiziert Lutz Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des Düsseldorfer Beratungshauses Aengevelt Immobilien. Was für ein Absturz: Im Boomjahr 2007 pumpten internationale Investoren 2,6 Mrd. Euro in den deutschen Markt für Industrieimmobilien - und selbst im vergangenen Jahr wurde ein immer noch achtbares Ergebnis von 1,8 Mrd. Euro erreicht.
Die Flaute überrascht kaum - angesichts der globalen Wirtschaftskrise, die Exportweltmeister Deutschland besonders trifft: Hier gingen die Ausfuhren im ersten Halbjahr 2009 um 23,5 Prozent zurück. "Die Flächennachfrage der Logistiker ist spürbar gesunken", sagt Ingo Steves, Deutschlandchef des internationalen Logistikimmobilienentwicklers Gazeley, eines Tochterunternehmens der staatseigenen Holdinggesellschaft Dubai World. Die Konsequenz liegt auf der Hand: "Wir werden Leerstände insbesondere in Bestandsobjekten bekommen", sagt Bertrand Ehm, Leiter des Investmentbereichs und Logistikexperte bei Immobilienberater Savills in Hamburg. Entwickler Steves ergänzt: "Verlierer werden Standorte abseits der großen europäischen Verkehrsachsen sein."
Optimistischer klingen die Aussichten für traditionelle Logistikstandorte in den deutschen Industrie- und Handelszentren. "In Hamburg fehlen Großflächen. Wer hier ein 20 Hektar großes Grundstück fände, könnte vermutlich sogar spekulativ bauen", sagt Savills-Mann Ehm. Auch das Ruhrgebiet zählt er zu den Gewinnerstandorten, genauso wie den Frankfurter Flughafen.
Denn hier gibt es das, was die zurzeit einzig aktiven, eigenkapitalstarken und konservativen Investoren suchen: "plain vanilla". So nennen auch Immobilienanleger ein Standardobjekt in Top-Lage, langfristig an ein bonitätsstarkes Unternehmen vermietet und so konzipiert, dass es nicht nur zu einem Nutzer passt. Für ihren offenen Immobilienfonds Hausinvest Europa erwarb Commerz Real Ende September eine 23 000 Quadratmeter (qm) große Logistikfläche in der "Cargo City Süd" am Frankfurter Flughafen.
Die Projektentwicklung, die im Herbst 2010 fertiggestellt und bis 2020 vermietet ist, war den Einkäufern 43,3 Mio. wert - rentieren dürfte sie sich mit knapp acht Prozent. Commerz Real-Vorstand Hans-Joachim Kühl deutet weitere Zukäufe an, der Krise zum Trotz: "Wir sehen in diesem Segment noch deutliches Potenzial." Optimistisch bleibt auch Ralf Jancke, Geschäftsführer des Logistikberaters Transcare in Wiesbaden: "Was wir derzeit sehen, ist nur eine Delle im Trend nach oben."
