Neue Bilanzierungsrichtlinien erschweren das Geschäft
Hürden beim Immobilien-Leasing

In wirtschaftlichen Krisenzeiten ist Liquidität Trumpf. Viele deutsche Unternehmen indes können zwar in ihren Bilanzen stattliche Vermögenswerte aufweisen, mit dem Zugriff hingegen hapert es. Denn 1,5 Billionen Euro sind nach einer Studie der Uni Darmstadt in Immobilien gebunden. Aber die Hebung dieser stillen Reserven wird durch bilanzrechtliche Vorgaben sowie von der Basel-II-Übereinkunft der Banken erschwert.

DÜSSELDORF. Dabei sahen Immobiliendienstleister im Leasinggeschäft einen Zukunftsmarkt, als die internationale Bankenwelt die Vorgaben der von 2007 an gültigen Basel-II-Regeln festlegte. "Bisher wollten deutsche Hausbanken bei Kreditvergaben Sachwerte wie Immobilien als Sicherheiten haben", erläutert Peter Schuijlenburg, Leiter Industrial Investment bei Jones Lang LaSalle (JLL). Nach Basel II ist es genau umgekehrt: Ein Kreditnehmen kann seine Bonität verbessern, indem er sein Betriebsgebäude veräußert und damit seine Eigenkapitalquote erhöht.

Tatsächlich sprangen die Umsätze im Immobilienleasing zunächst an: 2003 wurden Gewerbeimmobilien im Wert von 7,5 Milliarden Euro geleast. Doch im vergangenen Jahr waren es nur noch 4,9 Milliarden Euro, weiß Johannes Sczech, Dezernent für Betriebswirtschaft beim Bundesverband Deutscher Leasinggesellschaften (BDL). Noch drastischer ist der Rückgang im Sale-and-lease-back-Geschäft (SLB), bei dem ein Objekt verkauft und sofort vom Erwerber zurückgemietet wird. Im Jahr 2004 wurden hier gerade noch Transaktionen im Wert von 1,2 Milliarden Euro registriert. "Ein Rückgang um 56 Prozent gegenüber dem Vorjahr", sagt Sczech.

Experten haben eine Reihe von Gründen als Ursachen ausgemacht. Da ist zunächst die Konjunkturlage. "Unternehmen haben ihre Investitionen in neue Maschinen reduziert", weiß Sczech. Dadurch sinkt der Bedarf an neuen Gebäuden und an Eigenkapital - und das Interesse an SLB-Transaktionen.

Hinzu kommen die hohen Leerstandsraten bei Büro-, Logistik- und teilweise auch Handelsimmobilien. "Die Überkapazitäten drücken so stark auf die Preise, dass viele Unternehmen ihre Immobilien nur weit unter Buchwert an die Leasinggesellschaft veräußern könnten", weiß Peter Mertens. Der Vorsitzende des Bezirks Mittleres Ruhrgebiet im Westdeutschen Baustofffachhandel hat sich mit dem Thema intensiv auseinander gesetzt, da die Branche stark unter Liquiditätsproblemen leidet. SLB-Transaktionen kämen dennoch derzeit kaum in Frage: "Der Bilanzverlust durch Verkäufe unter Buchwert würde die Bonität schwächen, statt sie zu erhöhen."

Auf ein weiters Problem macht Klaus Franken, Mitglied der Geschäftsleitung von Aengevelt Immobilien, aufmerksam: "Manche Objekte sind so stark auf die Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten, dass sie an andere Nutzer gar nicht oder nur nach größeren Umbaumaßnahmen vermietet werden können, sollte der Leasingnehmer insolvent werden." In solchen Fällen werde die Immobilie entweder mit einem Abschlag entsprechend der Höhe der Umbaukosten gehandelt oder der Deal kommt gar nicht zustande.

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