Neuer Rekord
Immobilienmärkte wachsen zusammen

Die grenzüberschreitenden Investitionen in Europa erreichen einen neuen Rekord. Immer mehr Transaktionen zwischen Anbieter und Käufer werden über Kontinente oder Ländergrenzen hinweg abgewickelt. Dabei scheint die Nachfrage größer zu sein als das Angebot.

DÜSSELDORF Die Einführung des Euro hat das grenzüberschreitende Geschäft mit Immobilien beflügelt. Immer mehr Transaktionen wickeln Anbieter und Käufer über Kontinente oder Ländergrenzen hinweg ab. "Vor allem Deutschland zieht unvermindert internationales Kapital", erklärte Ulrich Höller, Vorsitzender des Vorstandes der DIC Deutsche Immobi-lien AG & Co. KGaA, kürzlich am Rande einer Fachtagung in Berlin. Die Renditen seien hierzulande höher als in den meisten anderen europäischen Staaten.

Tatsächlich nahm die Bedeutung so genannnter Crossborder-Investments europaweit erneut zu. Nach einer aktuellen Erhebung des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang Lasalle (JLL) stiegen die Direktinvestionen auf den europäischen Immobilienmärkten im Jahr 2005 auf 156,3 Milliarden (Mrd.) Euro, ein Plus von 20 Prozent gegenüber 2004. Der Anteil grenzüberschreitender Transaktionen erreichte 59 Prozent: Erstmals wurde damit mehr als die Hälfte aller europäischen Immobilieninvestitionen jenseits des jeweiligen Heimatlandes angelegt.

Dabei scheint die Nachfrage größer als das Angebot: Hanns-Joachim Fredrich, Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters DTZ in Berlin, sieht einen Mangel an "großvolumigen Investmentmöglichkeiten", und gerade die seien bei international orientierten Anlegern gefragt.

Was in der Welt des globalen Immobilienkapitals als groß gilt, unterliegt allerdings saisonalen Schwankungen. Ein "Jahrhundert-Deal" aus dem Jahr 2004 zeigt jedoch, was Fredrich meint. Nach Recherchen seiner Londoner Kollegen setzte die 66,3-Prozent-Beteiligung der britischen Songbird Estates Plc. an der Canary Wharf Group Plc. Ende 2005 neue Maßstäbe. Sie war nämlich erst möglich geworden war, nachdem US-amerikanische Kapitalgeber dem britischen Partner sieben Mrd. Euro liquide Mittel bereitgestellt hatten.

Aus deutscher Sicht zählen schon dreistellige Millionen-Euro-Beträge zu den Großdeals, wie das erste Crossborder-Mega-Geschäft des Jahres unterstreicht: Die Freie und Hansestadt Hamburg veräußerte Liegenschaften im Wert von 815,5 Millionen (Mill.) Euro an den Immobilienfonds Captiva Capital Partners II S.C.A. Und auch im Vorjahr gaben einige Portfolio-Transaktionen dem länderübergreifenden Investmentgeschäft erst die besondere Note: Die Dresdner Bank veräußerte über ein Sale-and-Lease-Back-Geschäft 300 Liegenschaften mit 850 000 Quadratmetern Nutzfläche im Wert von 2,3 Mrd. Euro an den britischen Investor Fortress. Für 147 Mill. Euro gingen Büroimmobilien aus dem DB-Real-Estate-Fonds Grundbesitz-Invest an die Rubicon Europe Trust Group.

Besonders rasant läuft das Cross-border-Geschäft mit Einzelhandels-objekten, vor allem Fachmarktzent-ren und Shoppingcentern. Nach In-formationen von JLL wechselten 2005 europaweit Einzelhandelsimmobilien im Wert von 14,7 Mrd. Euro den Besitzer. Dies entspricht einem Anstieg im Vergleich zum Vorjahr in Höhe von 78 Prozent. Bei 75 Prozent aller Geschäftsabschlüsse handelte es sich um grenzüberschreitende Investments. "Vor allem Einzelhandelsfachmärkte haben ein phänomenales Wachstum an den Tag gelegt", sagt Richard Bloxam, Retail Capital Marktes von JLL Europa. Mit 60 von insgesamt 250 registrierten Verkäufen und einem Investitionsvolumen von allein 3,3 Mrd. Euro wurde allein in diesem Teilmarkt das Sechsfache des Vorjahresergebnisses erzielt. Zusätzlich stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen von 23 Mill. Euro in 2004 auf 56 Mill. Euro an. "Zehn Verkäufe übertrafen sogar die 100-Millionen-Euro-Marke, die Mehrzahl davon in Deutschland", so Bloxam weiter. Auch 2006 werde Deutschland der größte europäische Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte bleiben. "Die Nachfrage von deutscher Seite setzt erst allmählich ein", berichtet Peter Pilz, Leiter des Crossborder Investment beim internationalen Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield. Ihre Vorsicht müssen die nationalen Akteure mit deutlich geringeren Renditen bezahlen. "Schnäppchen" suchen Käufer vergeblich: "Die Preise für großflächige Handelsimmobilien sind überhitzt, die Renditen unter Druck", urteilt Olaf Petersen, Geschäftsführer beim GfK Prisma Institut für Handels-, Stadt- und Regionalforschung.

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