Nordrhein-Westfälische Entwicklungsgesellschaft vermarktet ehemalige Eisenbahngebäude: Deutsche Bahn verkauft Empfangshallen

Nordrhein-Westfälische Entwicklungsgesellschaft vermarktet ehemalige Eisenbahngebäude
Deutsche Bahn verkauft Empfangshallen

Die Deutsche Bahn AG (DB) will nach wie vor an die Börse. Wann auch immer dies geschehen wird – eines stört dabei gewiss: das nicht betriebsnotwendige Immobilienvermögen. Dazu gehören beispielsweise Bahnhofempfangshallen an Orten, an denen längst der Fahrkartenautomat den Ticketverkäufer hinter dem Schalter ersetzt hat.

DÜSSELDORF. Zurzeit liste die Bahn „eine weitere große Anzahl“ nicht mehr benötigter Empfangshallen zum Verkauf auf, sagt Bahn-Sprecher Andreas Fuhrmann, ohne Zahlen zu nennen. Der Verkauf soll 2010 abgeschlossen sein.

Am Markt sind bereits 1 019 solcher Objekte, die die Bahn-Tochter DB Station & Service identifiziert hat. 502 davon sind schon verkauft. Die Gebäude gingen nach mehr als zweijährigen Verkaufsverhandlungen im vergangenen Jahr an die Gesellschaft First Rail Estate Betriebs- und Verwaltungsgesellschaft mbH (FRE). Die übrigen 517 Immobilien würden bis Ende 2005 von der FRE übernommen, sofern nicht Kommunen ihr Vorkaufsrecht ausübten oder die Bahn Empfangshallen doch noch als betriebsnotwendig klassifiziere, sagt Harald Polster, Sprecher der FRE-Geschäftsführung.

Über das Kaufpreisvolumen schweigt sich Polster genauso aus wie die Bahn. Polster bestätigt allerdings, dass er für manche Gebäude nur den symbolische Betrag von einem Euro zahlt. Über die Finanzierung der eigenes für den Erwerb der Bahnhöfe gegründeten FRE verrät er nur, dass das Geld vom geschäftsführenden Gesellschafter Dirk Breitkreuz kommt – ergänzt um klassische Kredite.

Bis zum Jahr 2007 will Polster 400 Objekte zu vermarktungsfähigen Immobilien entwickeln. „Dazu suchen wir Generalunternehmer.“ Zurzeit werde an 20 Musterentwicklungen gearbeitet. Gegenwärtig kämpft die FRE noch mit 40 Prozent Leerstand im Durchschnitt aller Flächen. Unter den Gebäuden seien auch vollständig leer stehende.

Solche Objekte seien besonders schwer zu vermarkten, stellt Thomas Lennertz , Geschäftsführer der Bahnflächen-Entwicklungs-Gesellschaft NRW mbH (BEG), fest. Nicht genutzte Gebäude sind sehr viel stärker als andere von Vandalismus betroffen. An der BEG sind DB und das Land Nordrhein-Westfalen je zur Hälfte beteiligt. Das Ziel der Gesellschaft sei es, Kommunen als Zwischenerwerber von Bahnliegenschaften zu gewinnen, sagt Lennertz. Aus einem gemeinsam mit der DB bearbeiteten Pool von 75 Gebäuden sind laut BEG 48 an Kommunen vermarktet worden, 38 davon durch die BEG. Allein bei 15 Gebäuden gelang die Weiterplatzierung bei privaten Investoren. Womöglich bekommt die FRE nun nicht alle der verbleibenden 517 Gebäude. Denn es gibt Überschneidungen zwischen dem FRE- und dem BEG-Empfangshallen-Pool.

Das BEG-Modell sei „sehr erfolgversprechend“, stellt Bahn-Sprecher Fuhrmann fest. Es werde überlegt, das Modell auf andere Länder auszudehnen. Lennertz zufolge verhandelt die BEG über die Vermarktung weiterer 70 Empfangshallen.

Insgesamt sind bislang rund 60 Bahnhöfe in Deutschland von Städten und Gemeinden gekauft worden. Einer davon ist der Bahnhof Altenberg im sächsischen Müglitztal nahe Dresden. Die Motivation der Kommune: Der „Schandfleck“ am Eingangstor zur Stadt sollte verschwinden oder aber im neuen Glanz erscheinen. „Es wurden 40 000 Euro für das marode Gebäude gezahlt“, erzählt Bauamtsleiter Andreas Gabler. Die Gemeinde Altenberg habe zunächst weit über 250 000 Euro in die Sanierung stecken müssen. Freilich flossen dafür rund 130 000 Euro Fördermittel. Im Gegenzug sei eine Vermietungsleistung von 85 Prozent erreicht worden, davon etwa 60 Prozent durch städtische Anmietungen von der Tourismus-Informationszentrale sowie dem so genannten Loipenhaus, einer Anlaufstelle für Skifahrer.

Fördermittel scheinen einer der Bausteine zum bisherigen Erfolg der BEG zu sein. Ein zweiter ist wohl ihr fehlendes Streben nach Gewinnmaximierung. Lennertz sagt: „Einem Bürgermeister genügt es, wenn er plus minus Null aus diesem Geschäft herauskommt.“ Wiewohl er zugibt: „Auch wir werden einige Bahnhöfe nicht halten können.“ Die Stunde der Wahrheit kommt für die Gemeinden nach fünf bis sieben Jahren, wenn sie sich dem BEG-Konzept zufolge von den Objekten trennen soll. Der nächste Käufer wird nur anbeißen, wenn die Renditechancen stimmen. Lennertz weiß auch Rat, wie sich die Chancen vergrößern lassen: „Eine Gemeinde kann Baurechte im Umfeld des Bahnhofs zuweisen und dadurch die Lage aufwerten.“

FRE-Chef Polster kann das nicht. Weil manche Fördertöpfe nur von Kommunen angezapft werden können, kann die FRE auch viel weniger als die Kommunen die Einstandspreise für Investoren heruntersubventionieren. Und ein Investor wird sich, soviel steht fest, im Unterschied zu so machem Bürgermeister nicht mit einer gerade mal kostendeckenden Miete zufrieden geben.

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