Normalität eingekehrt
An Russland führt kein Weg vorbei

Der Immobilienmarkt in Russland boomt. Weniger gut stehen dagegen die Ukraine, Rumänien, Bulgarien, Serbien oder die Slowakei da. Denn diesen Ländern fehlt es oft an Größe, es mit dem Giganten Moskau aufzunehmen.

DÜSSELDORF Osteuropa boomt, und das bereits seit Jahren. Zugpferd ist Russland, das im achten Jahr mit hohen Wachstumsraten glänzt, getrieben vom unermesslichen Rohstoffreichtum des Landes. Doch die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Öl-, Gas- und Metallpreise haben nicht nur Devisen in dreistelliger Milliardenhöhe ins Land gespült, sondern auch Arbeitsplätze geschaffen. Die Bevölkerung antwortet mit einem Ausgabenboom, wovon Einzelhandel, Banken und Versicherungen profitieren. Russlands Volkswirtschaft hängt damit nicht mehr allein von der Preisentwicklung bei Rohstoffen ab, der Aufschwung bekommt eine solide Basis.

Das begünstigt auch die Immobilienmärkte. Nach Angaben der Researcher des Düsseldorfer Unternehmens Aengevelt Immobilien, die ein eigenes Büro in Moskau unterhalten, wuchs der Büromarkt in der russischen Hauptstadt im vergangenen Jahr um 500 000 Quadratmeter (qm) Büroflächen der Güteklassen A und B auf insgesamt 2,35 Mill. qm. 2004 hatte der Zuwachs noch bei 310 000 qm gelegen, 2003 bei 180 000 qm. Für das laufende Jahr prognostiziert Aengevelt einen weiteren Zuwachs um 600 000 Quadratmeter. Damit hätte sich der Bestand an neuen Immobilien der gehobenen Kategorien seit 2002 zwar mehr als verdoppelt. "Doch die Nachfrage ist noch immer viel höher als das Angebot", so geschäftsführender Gesellschafter Wulff Aengevelt. "Schließlich weist die russische Hauptstadt trotz ihrer mehr als 10,5 Millionen Einwohner in etwa die gleichen Bestands-Volumina auf wie die bevölkerungsmäßig deutlich kleineren Metropolen Prag, Warschau und Budapest."

Im Gegensatz zu den drei Metropolen, in denen ausländische Investoren beinahe für die komplette Nachfrage verantwortlich sind, wird in Moskau etwa 80 Prozent des jährlichen Büroflächenumsatzes von inländischen Unternehmen getätigt. "Der russische Markt wächst weiterhin stark", sagt auch Michael Lange, European Director und Leiter des Büro Moskau bei Jones Lang Lasalle (JLL). "Die Fundamentaldaten sind über alle Sektoren hinweg sehr gut und die Nachfrage ist hoch."

Die Konkurrenz allerdings auch. "Einheimische Investoren haben ausländische Mitbewerber bei den letzten drei großen Transaktionen zweimal überboten", so Cory Hrncirik, Research-Chef für Central and Eastern Europe bei CB Richard Ellis (CBRE). "Der hohe Anteil inländischer Marktteilnehmer zeugt vom wieder erstarkten Vertrauen der Russen in ihren heimischen Markt."

Die hohe Nachfrage nach erstklassigen Immobilien schlägt sich auch im Mietniveau nieder: "Während sich die Spitzenmieten für moderne Büroflächen in den Zentrumslagen von Budapest, Prag und Warschau aktuell in einer Spanne zwischen elf und 20 Euro bewegen, liegen sie in Moskau bei bis zu 47 Euro pro qm und Monat", so Aengevelt.

Er empfiehlt Initiatoren, selbst als Bauträger am Markt aktiv zu werden, obwohl die Leerstandsquote mit mehr als 15 Prozent hoch ist. "Diese Quote täuscht, denn leer stehen nur Gebäude, die den heutigen Anforderungen nicht genügen." Aengevelt ist davon überzeugt, dass ein Großteil der mehr als 2 700 in Moskau vertretenen deutschen Firmen sofort zu einem deutschen Vermieter mit deutschem Facility-Management wechseln würde. "Doch es gibt keine Angebote, die Deutschen vergeben hier eine große Chance."

Weniger gut stehen dagegen die anderen Märkte der Region wie die Ukraine, Rumänien, Bulgarien, Serbien oder die Slowakei da. Das liegt nicht nur an der oftmals fehlenden Wirtschaftskraft. "Den meisten dieser Länder fehlt es zusätzlich an Größe, um es mit dem Giganten Moskau aufzunehmen", sagt Aengevelt. Daneben gäbe es schließlich auch noch die bereits gut etablierten Städte Budapest, Prag und Warschau. "Warum sollte also jemand in Bukarest oder Sofia ein Büro aufmachen?"

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