Note "gut" für Immobilienportfolios
Analysehaus lobt Fonds der Westinvest

Das Analysehaus Bulwien-Gesa hat allein den offenen Immobilienfonds Westinvest Interselect, Westinvest 1 und Westinvest Immo-Value die Note "gut" für ihre Immobilienportfolios erteilt. Die Fonds werden von der zum Sparkassensektor zählenden Dekabank-Tochter Westinvest gemanagt.

HB DÜSSELDORF. Ausschlaggebend für die Noten von Bulwien-Gesa sind die Position der Einzelimmobilien des Portfolios eines offenen Fonds in den jeweiligen Immobilienteilmärkten und die Struktur der Portfolios. Überprüft werden etwa Standortqualität und Mieterträge im Verhältnis zu anderen Objekten am gleichen Standort. Die Note „unterdurchschnittlich“ beruhe häufig darauf, dass die Mieten der Fondsobjekte unter dem vor Ort üblichen Niveau lägen, macht das Analysehaus aufmerksam. Von 28 beurteilten Fonds bekommen 13 die Note „unterdurchschnittlich“ und einer „weit unterdurchschnittlich“.

Bei der Analyse der Struktur spielt beispielsweise das so genannte Klumpenrisiko eine Rolle. Dies ist umso höher, je mehr Immobilieninvestitionen an einem Standort konzentriert wurden. So sind beispielsweise die früh aufgelegten Deutschland-Fonds tendenziell stark im Rhein-Main-Gebiet engagiert. Die Manager dieser Fonds steuern allerdings gegen dieses Klumpenrisiko. Dies tat jüngst etwa die Degi mit dem Verkauf von Immobilien im Verkehrswert von 2,9 Mrd. Euro, darunter der „Eurotower“ in Frankfurt neben anderen Gebäuden dieser Region. Bulwien-Gesa verweist indes darauf, dass die Portfolio-Verkäufe des ersten Halbjahres 2007 noch nicht berücksichtigt wurden.

Im Unterschied zum Wettbewerber Scope beurteilt Bulwien-Gesa, im vergangenen Jahr noch für die Immobilienbewertung zuständiger Partner von Scope, nicht das Management der Fonds. Im Ergebnis gibt es allerdings eine Parallele. Auch bei Scope gehört der Westinvest Immo-Value zu den am besten benotete Fonds. Im Scope-Ratingsystem fließt die Bewertung von Immobilien mit 40 Prozent, die des Managements mit 30 Prozent und die der Finanzstruktur mit 30 Prozent ein. Inzwischen analysiert die Bauhaus-Universität in Weimar für Scope die Gebäude. Bulwien-Gesa kündigte an, die Immobilienportfolio-Bewertung auf steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, Reits genannt, andere börsennotierte Immobiliengesellschaften und die für institutionelle Anleger offenen Spezialfonds auszudehnen.

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