NPL-Transaktionen für Prüfer ein Massengeschäft
Stichproben statt Einzelbewertung

Der Schlüssel zum Erfolg von Non-Performing-LoanTransaktionen liegt im strukturierten Bewertungsprozess. Dieser besteht dabei aus fünf Schritten.

DÜSSELDORF. In einem ersten Schritt wird eine Bestandsaufnahme der notleidenden Kredite vorgenommen. Anschließend sind die oft sehr heterogen Kreditportfolios in homogene Cluster aufzuteilen. Aus diesen Clustern werden repräsentative Stichproben ausgewählt, die in einem nächsten Schritt bewertet werden. Aus diesen Stichproben wird dann der Wert des gesamten Clusters hochgerechnet. Im letzten und fünften Schritt wird durch Aggregation der bewerteten Cluster der Wert des gesamten Portfolios ermittelt.

Als erschwerende Faktoren bei der Portfoliobewertung kommen hinzu: die sehr eingeschränkte oder veraltete Dokumentationslage der zu bewertenden Objekte;, der durch die Transaktionsstruktur vorgegebene enge Zeitrahmen und die oftmals extrem heterogenen Portfolien.

Als ein wirtschaftlich sinnvoller Lösungsansatz dieser Problematik hat sich die Bewertung des Portfolios durch Stichproben erwiesen. Der Zielkonflikt, der sich zwischen der Schärfe der Analyse und der Größe der Stichprobe ergibt, kann durch eine Clusterung der heterogenen Portfolien in möglichst homogene Gruppen gelöst werden. So wird eine repräsentative Stichprobe sicher gestellt: Weil in einem Cluster nur sehr homogene Objekte enthalten sind, muss nichtjedes einzelne von ihnen in einer Einzelbetrachtung bewertet werden, sondern es reicht aus, einige für den Cluster repräsentative Objekte zu bewerten. Aus diesen Werten kann dann zunächst der Wert des Clusters und später daraus des gesamten Portfolios errechnet werden.

Bei der Bewertung der Stichproben haben sich die gängigen Bewertungsmethoden wegen der oben genannten Rahmenbedingungen - enger Zeitrahmen, große Objektanzahl und eingeschränkter Informationsstand - als nicht praxistauglich erwiesen. Es bietet sich vielmehr ein vereinfachtes Bewertungsmodell an, das neben der Ermittlung des Marktwerts der Immobilie auch die Bewertung des gesicherten Zahlungsstromes, des so genannten secured Cash Flow, berücksichtigt. Zudem erfolgt eine weitere Wertermittlung unter der Prämisse, dass die Liegenschaften leer stehen und keine Mietverträge bestehen (vacant possession).

Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt anhand der Investmentmethode. Im Falle annähernd vollständiger Information wird auf Basis der bestehenden Mietverträge der Marktwert ermittelt. Im Falle unzureichender Information erfolgt die Wertermittlung unter der oben beschriebenen Vacant-possession-Annahme.

Zur Ausweisung der gesicherten Zahlungsströme werden die mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen auf deren Dauer und Sicherheit hin untersucht und eingeschätzt. Die individuellen Mietvertragslaufzeiten sowie die Einstufung der Bonität der Mieter sind die wichtigsten Parameter, die den secured Cash Flow bestimmen.

Anhand dieser drei Werte können Investoren das mit der Besicherung verbundene Risiko bestimmen (Loan to value). Der Barwert des vertraglich gesicherten Cash Flow stellt hierbei den sichersten, der Marktwert den unsichersten Wert dar.

Aus den bewerteten Stichproben kann nun der Wert der Cluster hochgerechnet werden. Abschließend kann durch Aggregation der Cluster der Wert des gesamten Portfolios ermittelt werden. Der Gesamtportfoliowert beinhaltet somit die individuellen Risiken der einzelnen Objekte. Zum Abschluss wird das aggregierte Risiko durch einen Abschlag auf Ebene der unterschiedlichen Objektklassen angepasst.

Raffaele Lino ist Geschäftsführer der DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH

Die drei NPL-Arten

Non-Performing Loans werden unterschieden in:

Wohnungsbaukredite aus dem Massengeschäft der Banken mit Privatpersonen. Zur Bewertung wird ein statistischer Ansatz verfolgt.

Gewerbliche Kredite für Privatpersonen oder juristische Personen wie Projektentwickler oder Bauträger. Auf Grund ihrer höheren Komplexität ist der Bewertungsaufwand größer.  

Unternehmenskredite, die kompliziert strukturiert und teilweise nicht grundpfandrechtlich besichert sind, erschweren die Immobilienbewertung.

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