Nur Privatisierungen im großen Stil versprechen eine angemessene Rendite
Mit Wohnungen ist wenig Geld zu verdienen

Experten sagen für die kommenden Jahre im Durchschnitt sinkende Mieten und Preise für Wohnimmobilien voraus. Der Grund sind vor allem große Leerstände. Für das Großgeschäft mit Privatisierungen eignen sich vor allem Ballungsräume mit steigender Bevölkerungszahl und wenig sozialen Brennpunkten.

DÜSSELDORF. Die Lobbyarbeit der Wohnungswirtschaft hat gewirkt. Finanzminister Eichels Giftliste ist wahrscheinlich vom Tisch. Kanzler Gerhard Schröder will sogar durch Subventionen 7,5 Mrd. Euro Modernisierungsinvestitionen auslösen.

Zum großen Renditeknüller, der Investoren in Massen anlockt, werden Wohnungsbau und -vermietung trotzdem nicht werden. Nicht einmal das seit Jahren niedrige Zinsniveau hat verhindert, dass seit 1998 Jahr für Jahr weniger Mietwohnungen gebaut wurden. Niedrige Mietrenditen und fehlende oder geringe Wertzuwächse schrecken Investoren ab. Besonders die Zahlen der 3 200 Mitgliedsunternehmen des GDW Bundesverbandes Deutscher Wohnungsunternehmen sind dramatisch schlecht: Deren Gesamtkapitalrentabilität liegt seit 2001 im Durchschnitt unter zwei Prozent, in Ostdeutschland machen die Unternehmen Verluste. Volker Dupré, Geschäftsführer der Corpus Holding sieht die Folgen: „Viele Unternehmen sind bald nicht mehr am Markt.“

Ein weiteres Indiz, dass mit Wohnungen kaum Geld zu verdienen ist: Offene Immobilienfonds halten so gut wie keine Wohnungen und denken auch nach dem Rekordmittelzufluss von 5,4 Mrd. Euro im Januar und Februar nicht an Wohnungskäufe.

Prognosen des Analyseunternehmens Bulwien verheißen noch schlechtere Zeiten: Mieten und Immobilienpreise würden bis 2007 um durchschnittlich vier Prozent sinken – eine Folge des Leerstands, den das Ifo-Institut auf 2,3 bis 2,4 Mill. Wohnungen schätzt. In Ostdeutschland stehe jedes fünfte Objekt leer.

Und dennoch drängt – teils sogar ausländisches – Geld auf den deutschen Wohnungsmarkt. David Pascall, Geschäftsführer der britischen Terra Firma Capital Partners, deutet an, dass weiterhin Interesse am Kauf von zwei Kölner kommunalen Wohnungsgesellschaften mit rund 41 000 Wohnungen besteht, der im ersten Anlauf scheiterte. Erfolgreicher akquiriert hat die Deutsche Annington, wie Terra Firma aus einer Tochter der japanischen Bank Nomura hervorgegangen. Sie kaufte mehrere Eisenbahnerwohnungsgesellschaften mit zusammen 64 000 Wohnungen.

Ob Annington, Corpus, Viterra oder Patrizia Immobiliengruppe, alle haben das gleiche Geschäftsmodell: Es werden große Wohnungsbestände von finanzklammen Kommunen, von Versicherungen oder Werkswohnungen, etwa Zechensiedlungen im Ruhrgebiet, gekauft. Im Idealfall stehen die Miethäuser allerdings in Ballungsräumen Düsseldorf oder Köln, die anders als das Ruhrgebiet und Ostdeutschland Bevölkerungswachstum erleben.

Dabei werden soziale Brennpunkte gemieden und Objekte ohne Belegungsrechte der Kommunen und Mietpreisbindungen bevorzugt.

Danach wird, wo nötig, modernisiert, und möglichst an Mieter, später an Anleger weiterverkauft. Kalkuliert wird in der Regel mit Mieterverkaufsquoten von 50 bis 60 Prozent. In den eigenen Bestand wollen die Privatisierer möglichst keine Wohnung übernehmen. „Wir beenden eine Privatisierung nicht, bevor 100 Prozent des Bestandes verkauft worden sind“, sagt Werner Gorny, Chef der Patrizia Wohnungsprivatisierung. Annigton-Chef Volker Riebels Strategie: „Andere Wohnungsunternehmen sehen Mieterprivatisierung als eine Möglichkeit, sich von Problembeständen zu trennen. Wir trauen uns, gute Wohnungen zu verkaufen.“ Mit dem Erlös werden andere Wohnungen vor dem Verkauf aufgewertet.

Mieterverbände und Kommunalpolitiker befürchten, die Mieter würden durch Paketverkäufe hemmungslosen Geschäftemachern ausgeliefert. Um Imageschäden zu vermeiden, achten die Verkäufer auf SozialverträglichkeitsKlauseln, die Kündigungs- und Mieterhöhungsmöglichkeiten einschränken. Annington-Chef Riebel sagt aus Erfahrung: „Nur zufriedene Mieter kaufen.“ Und Terra-Chef Pascall ergänzt: „Solche Klauseln sind für uns kein Problem. Sie haben aber Auswirkungen auf den Preis.“

Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen, berichtet von Paketabschlägen im Einkauf von 40 bis 50 Prozent gegenüber Verkaufspreisen einzelner Wohnungen. Trotz solcher Abschläge funktioniert das Geschäft nur, wenn die monatliche Belastung der Käufer für Zins- und Tilgung die frühere Miete nicht übersteigt, was typischerweise unter Einbezug der Eigenheimzulage erreicht wird.

Michael A. Kremer, Chef der DB Real Estate Management, warnt: „Zurzeit ist sehr viel Euphorie im Geschäft mit der Mieterprivatisierung. Ob die Rechnung für die Privatisierer aufgeht, hängt von der Höhe der Eigenheimzulage ab. Sollte sie doch noch gekappt werden, haben sie zu teuer eingekauft.“

Zur Rentabilität der Wohnungserkäufe – 2002 waren es 2 800 – mag sich Annington-Chef Riebel nicht äußern. Viterra-Vorstand Wolfhard Leischnitz gibt die Parole aus: „Wir wollen bei einer nachhaltigen Rendite von 7,5 Prozent auf das Gesamtkapital wachsen.“ Die rund 170 000 Wohnungen im Bestand geben allerdings nur fünf Prozent Mietrendite her, so dass die Verkaufszahl von 9 900 Wohnungen aus dem Vorjahr noch einmal getoppt werden soll. Corpus-Geschäftsführer Dupré beantwortet die Rendite-Frage so: „Wir versuchen, auf der Käuferseite fünf bis sechs Prozent Rendite darzustellen.“

Was bei steigenden Mieten wieder leichter fällt. Wer kein Neubaugeschäft betreibt, dürfte die Empfehlung von Ifo-Immobilienanalystin Karin Behring gerne hören: „Das Angebot weiter verknappen.“ Bulwien-Vorstand Germano Tullio sieht im Abwärtszyklus sogar die Stunde der Bestandshalter schlagen – „wenn sie die Zeit zur Modernisierung nutzen“.

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