Nur Substanz zählt
Immobilienaktien wie IVG sind heimliche Stars

In der Krise sehnen sich die Anleger nach Sicherheit. Kein Wunder, dass sich Immobilienaktien seit Ende der Börsenhype zu den heimlichen Stars der Aktienmärkte entwickelt haben. Frei nach dem Motto "Substanz zählt" vertrauen viele Anleger auf harte Werte.

Auch das verstärkte Auftreten von Finanzinvestoren auf den Immobilienmärkten, angeführt von US-Fonds, verdeutlicht das gestiegene Interesse. Denn gleichzeitig beginnt sich der Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien langsam zu erholen. Einer der Gewinner dieser Entwicklung ist Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern, die Bonner IVG, ein Spezialist für hochwertige Gewerbeimmobilien. Aber auch Deutsche Wohnen, Agiv, TAG oder Deutsche Euroshop gelten als attraktive Substanzwerte.

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Das vergleichsweise gute Abschneiden von Immobilienaktien spricht für sich. Während der Euro Stoxx 50 Return Index seit Ende des Börsenbooms im Frühjahr 2000 fast die Hälfte seines Wertes einbüßte, legte der EPRA-Total-Return-Index, in dem die 70 wichtigsten europäischen Immobilienaktien zusammengefasst sind, im gleichen Zeitraum um fast 80 Prozent zu. Dies gilt auch für das laufende Jahr: Europäische Aktien legten, gemessen am Euro Stoxx 50 Index, nur um drei Prozent zu. Europäische Immobilienaktien gewannen, gemessen am EPRA Total Return Index, mehr als 20 Prozent an Wert. Wegen des niedrigeren Risikos im Vergleich zu anderen Aktien eignen sich Immobilienaktien für den langfristigen Vermögensaufbau - eine Binsenweisheit, die sich herumgesprochen hat.

Reits als neuer Trend

Und es kommt noch besser: Insbesondere deutsche Immobilienaktien werden künftig möglicherweise noch interessanter. Die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland steht kurz bevor. Im Ausland ist diese Spezialform von börsennotierten Immobiliengesellschaften gang und gäbe. Sie bietet handfeste Vorteile: Die Reits werden selbst nicht besteuert, müssen aber höhere Dividenden ausschütten. Die Besteuerung erfolgt beim Anleger. Für deutsche Immobilien-AGs ist das Fehlen dieser Rechtsform bislang ein Wettbewerbsnachteil, da sie im Gegensatz zu ausländischen Reits weiterhin Ertragsteuern zahlen müssen. Durch die Einführung von deutschen Reits würde daher ein wesentlicher Nachteil im Wettbewerb um internationales Anlagekapital beseitigt. Die Börse hat eine Nase für solche Trends. Von der Diskussion um die Reits profitiert bereits die Aktie der IVG, wie Analysten bestätigen.

IVG-Chef Eckart John von Freyend bereitet sein Unternehmen gemeinsam mit dem neuen Großaktionär, der Privatbank Sal. Oppenheim, auf die neuen Möglichkeiten vor. Mit dem groß angelegten Einstieg in das Fondsgeschäft erweitert er zudem das Angebot für die Immobilienanleger.

Zwar gab es deswegen auf der Hauptversammlung Knatsch mit Kleinaktionären, die ein "Geschmäckle" witterten, da IVG eine Fondsgesellschaft ausgerechnet vom neuen Großaktionär Sal. Oppenheim erworben hatte. Was sogar zu Ermittlungen der Wertpapieraufsicht Bafin führte, die aber inzwischen eingestellt sind. Doch John von Freyend fährt bereits die Ernte ein: Im Gesamtjahr 2004 rechnet IVG mit einer Gewinnsteigerung auf über 70 Mill. Euro nach 66,5 Mill. Euro im Vorjahr und einer Dividendenerhöhung. In den ersten neun Monaten ist der Konzernüberschuss um 38 Prozent auf 38,2 Mill. Euro gestiegen. Das Fondsgeschäft wird dabei erst seit drei Monaten einbezogen.

IVG profitiert auch von seiner Konzentration auf europäische Ballungszentren. Dem am Boden liegenden deutschen Markt für Büroimmobilien haben die Bonner weitgehend den Rücken zugekehrt. Im Ausland zeichnet sich dagegen bereits eine Erholung ab. Steigende Vermietungsumsätze und Spitzenmieten sowie sinkende Leerstände meldet IVG aus dem Londoner Westend, dem Europa-Viertel in Brüssel und dem Zentrum von Paris.

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