Offene Immobilienfonds
Bedeutung des Fondsratings steigt weiter

Während andere Investmentfondsarten, also etwa Aktien- und Rentenfonds, bereits mehrfach Krisen ausgesetzt waren, mussten sich die offenen Immobilienfonds erstmals in ihrer fast 50-jährigen Geschichte zur Jahreswende einer echten Bewährungsprobe stellen.

HB WIESBADEN. Spürbare Mittelrückflüsse und sinkende Renditen verunsicherten viele Anleger. Inzwischen ist die Feuertaufe bestanden, und zwar ohne dass es zu Verlusten für die Anleger gekommen wäre. Die Renditen der offenen Immobilienfonds sind nun wieder im Aufwärtstrend und die Anleger wenden sich erneut den Fonds zu. Einige Anbieter verzeichnen bereits Nettomittelzuflüsse. So konnte der Marktführer Hausinvest Europa allein von Juni bis September mehr als 280 Mill. Euro Nettomittelzuflüsse verbuchen.

Hinzu kommt nun die bereits vom Gesetzgeber beschlossene Reduzierung der Sparerfreibeträge, die ab dem 1. Januar nächsten Jahres gelten wird. Damit ergeben sich für die offenen Immobilienfonds zusätzliche Chancen im Vergleich zu voll steuerpflichtigen Alternativanlagen: Denn erhebliche Teile des Anlageerfolges, den offene Fonds ihren Anlegern bieten, erzielen sie steuerfrei. Experten zufolge zeichnet bereits heute ein Drittel der Anleger offene Immobilienfonds auch aus steuerlichen Gründen. Dieser Trend dürfte sich künftig noch verstärken. Die offenen Immobilienfonds gewinnen demnach derzeit Stück für Stück das Vertrauen der Anleger zurück.

Auch die Finanzberater setzen wieder verstärkt auf die Fonds. Laut einer erst kürzlich durchgeführten Umfrage der Fondsgesellschaft Robeco bei rund 350 Anlageberatern sehen diese künftig ein deutlich höheres Absatzpotenzial. Im Juli 2006 sahen nur 13 Prozent der Berater die Fonds in der Anlegergunst steigen. Inzwischen hat sich dieser Wert mit 28 Prozent mehr als verdoppelt. Offene Immobilienfonds sind also wieder ein fester Bestandteil in vielen Beratungsgesprächen.

Darüber hinaus greifen die beschlossenen Reformmaßnahmen der Branche. Dazu zählte unter anderem die weitere Annäherung an eine maximal mögliche Transparenz. Die erhebliche Ausdehnung der Berichterstattung setzt dabei neue Maßstäbe. Allerdings hat der Umfang an Anlegerinformationen in den Rechenschaftsberichten bereits Buchstärke erreicht. Die Flut an Informationen ist von den Anlegern kaum noch zu überblicken, geschweige denn auszuwerten.

In diesem Zusammenhang spielen Ratings eine zunehmend wichtige Rolle. Ein einheitliches und branchenweit umgesetztes Rating ist allerdings derzeit die Ausnahme. Gerade die aus dem Wertpapierfondsbereich bekannten internationalen Ratingagenturen haben bisher nicht den Bedarf erkannt oder sind aus wirtschaftlichen Überlegungen in Warteposition. Das ist vor dem Hintergrund der steigenden Bedeutung indirekter Immobilienanlageformen kaum nachvollziehbar. Denn nicht nur die offenen Immobilienfonds sind bereits als Asset-Klasse in vielen europäischen Ländern vertreten, auch die Reits dürften hier ausreichend wirtschaftliches Potenzial für die Rating-Agenturen bieten.

Zusätzlichen Rückenwind erhalten offene Immobilienfonds von der anhaltend positiven Konjunktur an den internationalen Immobilienmärkten. An nahezu allen Standorten steigen Mietflächennachfrage und damit auch die Vermietungsquoten. Auch in die Spitzenmieten kommt Bewegung. Inzwischen zieht auch die Konjunktur an den deutschen Immobilienmärkten wieder an und der heimische Markt wird interessanter denn je. Ein Beleg dafür ist unter anderem das starke Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt. Einen Wandel erleben wir allerdings bei den nachgefragten Nutzungsarten. Standen in den vergangenen Jahren vor allem Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien im Fokus, so dehnt sich das Interesse nun auch auf Spezialimmobilien aus. Hier bieten Hotelinvestments und insbesondere auch Logistikimmobilien zusätzliche Chancen. Der große Bereich der PPP-Projekte dürfte ebenfalls an dieser breiter orientierten Investitionsstrategie teilhaben.

Der Trend zur geografischen Diversifizierung der offenen Immobilienfonds führt die Branche in neue Märkte. Lagen bisher eher die klassischen Standorte in Europa im Mittelpunkt der Anlagestrategie, so investieren speziell die weltweit orientierten Fonds nun verstärkt in Wachstumsmärkte außerhalb der EU. Dazu zählen die Türkei, Kanada, Japan, Südkorea, China. Aber auch in Europa gibt es Potenzial. Hier gelten, neben den jungen EU-Mitgliedsländern, unter anderem die aufstrebenden skandinavischen Immobilienmärkte als vielversprechend.

Die offenen Immobilienfonds haben aus ihren Problemen gelernt. Das Maßnahmenpaket der Branche zur Verbesserung der Asset-Klasse, unzählige fondsspezifische Reformen sowie die gute Entwicklung der Immobilienmärkte stärken die Fonds. Damit haben sie ihre Position als zukunftsfähige Form der Kapitalanlage gefestigt und dürften ihre Erfolgsgeschichte fortsetzen. Denn stabile Geldanlagen mit geringem Risiko und erheblichen Steuervorteilen werden auf absehbare Zeit hoch in der Anlegergunst stehen.

Der Autor ist Sprecher der Geschäftsführung Commerz Grundbesitz Gruppe

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