Offene Immobilienfonds
Das große Problem mit den Preisen

Einige offene Immobilienfonds stehen vor der Auflösung. Sie müssen unter gehörigem Zeitdruck ihre Gebäude loswerden. Doch das verdirbt ihnen die Preise. Und wahre Perlen finden sich unter den Immobilien nur wenige.
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DüsseldorfDie offenen Immobilienfonds in Abwicklung verkaufen ihre Gebäude nur schleppend. Das könnte vor allem zum Nachteil für die Anleger der fünf Kleinanlegerfonds werden, die nur drei Jahre Zeit zur Auflösung haben. Denn jeder Kaufmann weiß: Verkaufsdruck verdirbt die Preise.

Der Druck erreicht zuallererst den Morgan Stanley P2 Value und den vom Vermögensverwalter Aberdeen gemanagten Degi Europa. Die Fondsmanager haben ihre Verwaltungsmandate zum 30. September 2013 gekündigt. Danach geht die Verwaltung des Fonds an die Depotbank des Fonds über. Depotbanken verstehen aber nichts vom Immobiliengeschäft und werden das vermutlich an andere Vermögensverwalter delegieren - vielleicht sogar an die Fondsgesellschaft zurück.

P2 Value und Degi Europa haben die Halbzeit in der Auflösungsphase schon hinter sich, aber nicht annähernd die Hälfte ihrer Gebäude veräußert. Beispiel: P2 Value. Als der P2 Value im Herbst 2008 eingefroren wurde, hatte er 40 Gebäude im Bestand. Davon sind noch 23 übrig. Der Degi Europa ging im Oktober 2010 mit 18 Gebäuden in die Liquidation - heute sind es gerade einmal drei weniger. Axa Investment Managers hat mit der Auflösung des Axa Immoselect noch ein Jahr länger Zeit. Aber von den 66 Gebäuden, mit denen das Ende eingeläutet wurde, sind nur drei verkauft. Zu den Publikumsfonds, die nur drei Jahre Zeit zur Auflösung haben, zählen außerdem noch Degi International und TMW Weltfonds. Kanam Grundinvest, SEB Immoinvest und CS Euroreal, die ihre Auflösung in diesem Jahr bekanntgaben, wurde in Absprache mit der Aufsicht Bafin eine fünfjährige Auflösungsphase gewährt.

Eine Ungleichbehandlung deuten Manager der Fonds mit der kurzen Auflösungsfrist an. Die Stellungnahme der Bafin deutet darauf hin, dass die Fonds die Wahl der Auflösungsfrist selbst in der Hand gehabt haben: Bei der Kündigung der Verwaltung in fünf Jahren habe es sich um eine Entscheidung von Kanam SEB und Credit Suisse gehandelt. "Die Bafin wurde über diese Entscheidungen im Vorfeld von den Kapitalanlagegesellschaften informiert." Da der Kanam Grundinvest zuletzt noch sechs Milliarden Euro Immobilienvermögen gehabt habe, habe es keinen Anlass gegeben, gegen die Auflösung nach vier Jahren und zehn Monaten vorzugehen. Wie auch immer: Die Kündigungen sind unwiderruflich. Eine nachträgliche Fristverlängerung ist also nicht möglich.

Der BIIS, der die Immobiliensachverständigen vertritt, ist weder für drei noch für fünf Jahre Frist. "Wir halten starre Fristen zur Auflösung für falsch", sagt Uwe Ditt, Immobiliensachverständiger und Vorstandsvorsitzender des Verbands. Sie nähmen den Fonds die Handlungsfreiheit.

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Kanam teilt Gebäude in vier Kategorien ein

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  • Hallo BGC

    Genauso ist das! Offene Immobilienfonds ist nur was für Privatanleger und nicht für Großanleger.
    Doch nächstes Jahr (2013) kann kein Großanleger mehr so einfach sein Geld auf einmal aus so einen offenen Immobilienfonds abziehen. Das werden neue Gesetze die im Jahr 2013 in Kraft treten verhindern. Und dann ist eine investiotion in einem offenen Immobilienfonds wieder interressant.

  • All das hätte vermieden werden können, wenn keine Großanleger in den Fonds vertreten gewesen wären. Dafür war und ist der Offene Immobilienfonds einfach nicht konzipiert.
    Zieht einer oder mehrere dieser Anleger sein Geld ab, so ist der Fonds zum Scheitern verurteilt. Der Offene Immobilienfonds ist einfach kein Tagesgeldersatz für Großanleger, die wiederum den Fonds durch ihre Einlage einerseits zur Investition zwingen, andererseits aber die Mittel jeden Tag wieder abziehen können. Als Anlage für den Privatanleger hervorragend, aber nicht für Großanleger. Daran wird auch die Quartalsmäßige Bewertung nichts ändern - der Fehler liegt in der rechtlichen Konstruktion der Fonds, die ein Klumpenrisiko in Form von kurzfristig agierenden Großanlegern nicht vorsieht und so die Fonds in Zeiten von Finanzkrisen in immer wieder unlösbare Probleme bringt.

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