Offene Immobilienfonds
Fondsmanager suchen Einfluss auf Gutachter

Jeweils zum Jahresende versuchten Fondsmanager, Gutachter zu Aufwertungen zu bewegen, weil dadurch die Gesamtperformance des Fonds steigt, behauptet Neil Crosby, der an der Universität von Reading lehrt. Hintergrund: Je höher der Anlageerfolg, desto höher die Bonuszahlung an den Manager.

rrl DÜSSELDORF. Die Unabhängigkeit der Sachverständigen der offenen Immobilienfonds wird auch in Großbritannien in Frage gestellt. Dies berichtete Neil Crosby, der an der Universität von Reading lehrt, auf einer Veranstaltung des Analysehauses Investment Property Databank (IPD). In Deutschland wird bereits seit Beginn der inzwischen beendeten Immobilienkrise in Deutschland vor fünf Jahren über mögliche Einflussnahmen auf Bewerter gesprochen. Die Bundesregierung will deswegen im neuen Investmentgesetz die Position der Gutachter stärken.

Fondsmanager versuchten jeweils zum Jahresende, Gutachter zu Aufwertungen zu bewegen, weil dadurch die Gesamtperformance des Fonds steige, sagte Crosby. Hintergrund: Je höher der Anlageerfolg, desto höher die Bonuszahlung an den Manager. Neue Verwalter wünschten niedrigere Verkehrswerte, um ihre Renditeziele von einer niedrigeren Basis ansteuern zu können. Wenn Richtlinien eines Pensionsfonds Verkäufe unter Verkehrswert untersagten, drängten Pensionsfonds-Manager auf Abwertungen, um Portfolios bereinigen zu können, beschrieb Crosby ein weiteres Verhaltensmuster. Das Verbot, Immobilien unter Verkehrswert zu verkaufen, gilt auch für deutsche offene Immobilienfonds.

Während der Immobilienkrise wurde Bewertern von Kritikern nachgesagt, sie würden auf Drängen der Fonds die Verkehrswerte hoch halten, um Renditeeinbußen durch Anteilsabwertungen zu vermeiden. Als die Deutsche Bank Ende 2005 ihren Fonds Grundbesitz-Invest wegen bevorstehender Abwertungen schloss, wurde vermutet, Abwertungen sollten Verkäufe erleichtern.

Aus einer IPD-Untersuchung geht hervor, dass in den Jahren 2002 bis 2004 – also während der Krise – die Verkaufspreise deutscher Immobilien tatsächlich unter den von Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten lagen. Die deutschen IPD-Daten stammen zu mehr als der Hälfte von offenen Immobilienfonds. In Frankreich, Großbritannien und den Niederlanden dagegen blieben die Verkaufspreise zwischen 1998 und 2005 über den Verkehrswerten. Da die offenen Fonds nicht unter Verkehrswert verkaufen dürfen, müssen Versicherungen, Pensionsfonds und Immobilien-AGs Verursacher der Differenz sein. Offen bleibt dabei, ob nur deswegen nicht verkauft wurde, weil die Verkehrswerte zu hoch waren. Andererseits müssen die Verkäufer dieser Jahre mit ihren Desinvestments keine Verluste eingefahren haben, denn es wurde nicht mit den Einkaufspreisen verglichen. „Auch Pensionsfonds neigen dazu, nicht unter Verkehrswert zu verkaufen“, stellte IPD-Geschäftführer Daniel Piazolla klar.

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