Offenen Immobilienfonds
Dekabank hat aus der Krise gelernt

Immobilienverkäufe werden auf Eis gelegt. Die Banken drehen Immobilieninvestoren den Kredithahn zu. Einige Anlageprofis befürchten daher schon, dass was mit der Hypothekenkrise in den USA begann, in einer weltweiten Immobilienkrise enden könnte – mit sinkenden Mieten und fallenden Preisen. Das würde die deutschen offenen Immobilienfonds hart treffen.

FRANKFURT. Sie müssten erneut Gebäudewerte herunterschreiben. Die wieder etwas höheren Renditen würden in den Keller gehen. Deutsche Publikumsfonds gehören mit einem Volumen von knapp 83 Mrd. Euro zu den großen Investoren weltweit.

Matthias Danne Immobilienvorstand der Dekabank bleibt Optimist: „Wir werden erst dann getroffen, wenn ein Konjunktureinbruch unsere Mieter trifft.“ Doch davon geht er nicht aus. „Ich habe keine Sorge, dass die Verkehrswerte sinken werden.“ Sein Szenario sieht anders aus: „Wir sind auf fast allen Märkten an dem Punkt, wo eigentlich spekulativ gebaut werden müsste. Die Hypothekenkrise führt aber dazu, dass spekulatives Bauen nicht finanziert wird.“

Das Vertrauen der Anleger in Immobilienfonds ist wieder gestiegen. Rund sechs Mrd. Euro legten sie darin bis Ende Juli an. Das Stück, dass sich die Deka aus diesem Kuchen herausschnitt, ist mit 274 Mill. Euro allerdings klein. Das nimmt Danne bewusst in Kauf. Um nicht unter Anlagedruck zu geraten, beschränkt die Deka den Anteilsverkauf für jeden Fonds. Die Verkaufskontingente hängen von der Liquidität der Fonds und den erwarteten Ankäufen ab. Zurzeit werde nur der Deka Immobilienfonds verkauft, sagt Danne. Dafür gibt es Lob von Analystin Sonja Knorr: „Eine Kontingentierung beurteilen wir grundsätzlich positiv.“ Sie beurteilt bei der Agentur Scope offene Immobilienfonds.

Die Beschränkung der Anteilsverkäufe ist eine Lektion, die das Deka-Management aus der Krise gelernt hat, in die die Gesellschaft vor drei Jahren geriet. Pleiten, Pech und Pannen bei den Fonds kosteten die Mutter Millionen. Pleiten erlebten die Fonds mit leer stehenden Gebäuden. Pech hatte die Bank, weil sich ein Geschäftsführer ihrer Fondstochter bestechen ließ und damit deren Ruf schädigte. Pannen vermutete die Bankenaufsicht bei der Bewertung der Fondsimmobilien. Die Anleger rannten vor allem dem auf deutsche Gebäude fixierten Deka Immobilienfonds in Scharen davon. Allen voran die Sparkassen selbst, die ihre eigenen Gelder dort geparkt hatten.

Publikumsfonds seien nun für Institutionelle tabu, versichert Danne. Die Flucht der Anleger führte seinerzeit dazu, dass die Dekabank Fondsanteile für 2,1 Mrd. Euro selbst auf die Bücher nahm, um nicht Fonds schließen zu müssen. Heute habe die Bank nur noch Fondsanteile im Wert von 470 Mill. Euro im Bestand, sagt Danne.

Danne hat das Immobiliengeschäft der Dekabank unter dem Dach der Asset Management Immobilien (AMI) neu organisiert. Immobilieneinkauf und -finanzierung wurden Anfang Juni für alle Fonds bei der Deka Immo GmbH konzentriert. Früher hieß die Deka-Devise: kaufen, behalten, zukaufen. Dannes Parole lautet: „Wir managen unser Portfolio sehr aktiv.“ Es wurde kräftig aufgeräumt: Im Jahr 2006 ging das „Herkules“-Portfolio für 1,1 Mrd. Euro an den Finanzinvestor Oaktree, in diesem Jahr wurden bereits Gebäude für 500 Mill. Euro verkauft. Die Verkäufe sind auch an den Fondsvolumina (Grafik) abzulesen. Ein 550 Mill. Euro schweres Paket steht noch zum Verkauf. Portfolios dieser Größenordnung sind zurzeit schwer zu platzieren. Preisabschläge will Danne dennoch nicht akzeptieren. Die Dekabank-Fonds kaufen aber auch kräftig ein. 700 Mill. Euro wurden 2007 bereits investiert, Kaufverträge über weitere 350 Mill. Euro stehen vor dem Abschluss.

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