Oft überhöhte Preise für neue Objekte
Hohe Geldzuflüsse bringen Immobilienfonds in Bedrängnis

Was haben Lottogewinner und Manager offener Immobilienfonds gemeinsam? Sie sind plötzlich reich und haben Mühe, das viele Geld sinnvoll anzulegen.

DÜSSELDORF. In Zahlen: Allein im Mai flossen offenen Immobilienfonds rund 1,3 Mrd. Euro zu, in den ersten fünf Monaten waren es zehn Mrd. Euro. Ein Ende der hohen Mittelzuflüsse erwarte der weit überwiegende Teil der Branche nicht, ergab eine Umfrage der Immobilienberatungsfirma Dr. Lübke GmbH. Die Frage, ob Geld wieder abfließt, wenn der Aufwärtstrend am Aktienmarkt anhält, wird in der Branche dennoch kontrovers diskutiert.

Zu den Skeptikern zählt Reinhard Kutscher. Der Vorstand der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG warnte auf einer „Handelsblatt“-Tagung: „In einem Jahr reden wir vielleicht über die bislang größten Mittelrückflüsse. Optimismus dagegen bei Barbara A. Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment GmbH: „Massive Rückflüsse erwarten wir nicht.“ Walter Klug, Geschäftsführer der DB Real Estate, ist überzeugt: „Die Anleger werden den offenen Immobilienfonds treu bleiben, denn es handelt sich hierbei um ein langfristiges Investment.“ Unternehmensberater Rainer Zitelmann hat Zweifel daran, dass die Anleger den Immobilienfonds wirklich als Langfristanlage verstehen: „Angesichts der mageren Performance der Geldmarktfonds besteht die Gefahr, dass Anleger auch die offenen Immobilienfonds als Parkstationen für ihr Geld zu betrachten beginnen.“

Aus welchen Motiven auch immer Immobilienfonds-Anteile gekauft werden - für die Fondsmanager bedeutet der Boom Anlagedruck. Denn schon eine Weile ziehen die in niedrig rentierenden Geld- und Rentenmarkt-Papieren geparkten hohen liquiden Mittel der Fonds deren Renditen nach unten. Ein Blick auf die Bruttoliquidität der Fonds gibt Hinweise auf die Renditeentwicklung. Die Tendenz: Je größer sie ist, desto niedriger dürfte die Fondsrendite ausfallen. Möglicherweise lässt sich die Difa Deutsche Immobilienfonds AG, deshalb nicht gerne in die Karten sehen. Sie gab nur die niedrigere Nettoliquidität (s. Artikel rechts) - beim Difa Grund 35,8 % – an. Credit Suisse Asset Management (CSAM) zeigt dagegen, dass über die Hälfte des Geldes nicht in Immobilien fließt und die Nettoliquidität abzüglich der für Verkäufe reservierten Gelder 37,4 % beträgt. „Wir werden unsere Nettoliquiditätsquote vorerst bei rund 30 % halten, um auch für mögliche Mittelabflüsse gerüstet zu sein“, umreißt Dirk Meiwirth, leitender Produktmanager, die CSAM-Strategie.

„Wir nehmen lieber kurzfristigen Druck auf die Performance wegen einer hohen Liquiditätsquote in Kauf, bevor wir risikobehaftet Objekte ohne Perspektive erwerben“ sagt Meiwirth. Kritiker vermuten, dass andere eher die Flucht in Beton und Steine antreten. Selbst eine zu teuer eingekaufte Immobilie wirft mehr ab als Geldmarkt-Papiere. Machen offene Fonds deshalb die Preise kaputt? „Nein“, sagt Dietmar Müller, Marketingchef der Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH (CGI), und ergänzt: „Sehr oft ziehen offene Immobilienfonds aus Deutschland in Bietungsverfahren mit internationalen Investoren den Kürzeren.“ Ein Branchen- insider, der nicht genannt werden möchte, bestätigt allerdings: „Deutsche Fonds zahlen teils überhöhte Preise.“ Er empfiehlt, auf die Preise zu schauen, die deutsche Fonds zahlen, wenn sie erstmals auf einem ausländischen Markt auftreten.

Gerade ins Ausland wird künftig der überwiegende Teil deutscher Fondsgelder fließen. Analyst Stefan Loipfinger warnt: „Ich bin fest davon überzeugt, dass wir erstmals auch Fonds mit einer negativen Performance erleben werden.“ Das wäre der Fall, wenn die sich primär aus laufenden Mieterträgen speisenden Ausschüttungen die Wertverluste der Immobilien nicht mehr ausgleichen können. Für Loipfinger schon deshalb kein unrealistisches Szenario, weil die Wertschwankungen auf ausländischen Immobilienmärkten viel höher sind als in Deutschland.

Fest steht auch, dass europaweit sinkende Mieten die Fondsergebnisse zusätzlich belasten. CGI-Manager Müller kündigt an: „Wegen der sinkenden Mietrenditen wird sich die Fondsperformance auf rund vier Prozent abschwächen.“ Typischerweise investieren Fonds in Metropolen. Höhere Renditen werden Städte in der zweiten Reihe bieten. Doch auch solche Standorte bergen ein Risiko: „Die Fungibilität ist in Paris und London höher als in Sevilla“, warnt Thomas Beyerle, Sprecher der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH, vor Problemen beim Immobilienverkauf.

Fazit für Anleger: Wer die gegenüber einem Geldmarktfonds höhere Rendite eines Immobilienfonds möchte, kann nicht dessen niedrigeres Anlagerisiko erwarten.

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