Private-Equity
Deutsche Objekte im Ausland gefragt

Das Vertrauen in den deutschen Aufschwung war im Ausland offenbar größer als in der Heimat: Internationale Private-Equity Firmen kaufen sich seit Jahren im großen Stil in den Immobilienmarkt Deutschlands ein. Ein Ende des Interesses ist nicht abzusehen – im Gegenteil.

FRANKFURT. Der Startschuss fiel zum Ende des Jahres 2000. Damals wurden auf einen Schlag gut 110 000 Eisenbahnerwohnungen auf den Markt geworfen. Über die Hälfte des Pakets ging an die Deutsche Annington, eine Tochter des Finanzinvestors Terra Firma. Seitdem haben angelsächsische Private-Equity-Häuser mehrere Milliarden in den deutschen Markt gepumpt. Branchenschätzungen gehen davon aus, dass inklusive der bisher getätigten Deals bis zum Jahr 2010 allein rund eine Million Wohneinheiten die Besitzer wechseln werden.

Die Finanzinvestoren stiegen zu einem Zeitpunkt ein, an dem viele dem Markt die kalte Schulter gezeigt hatten. Als „Opportunity Funds“ sahen sie Gelegenheiten in Deutschland, die andere offenbar nicht sehen wollten. Sie glaubten an den konjunkturellen Aufschwung, der sich nun tatsächlich in voller Blüte zeigt. Für viele kurzfristig orientierten Investoren dürfte die Rechnung schon aufgegangen sein. Ob sich aber die aktuellen Preise rechnen werden, ist offen, weil sich die Renditen erst nach vier bis sieben Jahren zeigen. Vorerst dürfte der Boom aber noch anhalten, wenngleich die Zeit der ganz großen Portfoliokäufe vorbei sein dürfte.

„Die starke Nachfrage auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt wird auch 2007 bestehen bleiben“, meint beispielsweise Christian Schulz-Wulkow, Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH. Er erwartet für dieses Jahr ein Transaktionsvolumen von über 70 Mrd. Euro, wobei internationale Investoren die Hauptakteure blieben. Nach Daten von Thomson Financial dürften Finanzinvestoren rund 15 bis 20 Prozent des Volumens bestreiten. Während diese aber bisher praktisch ausschließlich als Käufer aufgetreten seien, planten mittlerweile zahlreiche Opportunity- und Private-Equity-Investoren der ersten Generation wieder den Ausstieg über Verkäufe an andere Investoren oder über Börsengänge, sagt Schulz-Wulkow. Das gelte etwa für die ausländischen Beteiligungsfonds und Investmentbanken, die bis etwa 2005 in den deutschen Markt vor allem im Wohnungssegment eingestiegen seien.

Wijnand Donkers, CEO der Deutsche Annington, hält den Markt für langfristig orientierte Investoren nach wie vor für attraktiv. Während allerdings in den vergangenen Jahren die großen Transaktionen das Geschehen bestimmt hätten, erlebe man nun viel Aktivität bei den kleineren Portfolios mit wenigen hundert Einheiten. So gab die Deutsche Annington in dieser Woche den Kauf von 2 300 Wohnungen in verschiedenen Städten für insgesamt knapp 180 Mill. Euro bekannt. Der Ankauf von weiteren 80 000 Wohnungen werde geprüft, insgesamt stünden allein für dieses Jahr rund 1,5 Mrd. Euro für Akquisitionen zur Verfügung.

Ein Grund für das unverändert hohe Interesse am deutschen Markt ist der Anlagedruck der Finanzinvestoren. Da im klassischen Buyout-Geschäft mit Unternehmen ein Mangel an großen Deals herrscht und die Preise stark gestiegen sind, weichen viele Investoren in die Bereiche Infrastruktur und Immobilien aus. Hier versuchen die Private-Equity-Häuser über die so genannte „Mieterprivatisierung“, Leerstandsmanagement und die Aufwertung von Objekten über Renovierung oder Barrierefreiheit, den Wert ihrer Investments zu steigern.

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