Analyse
Acht Boom-Städte im Detail

Wie lange hält der Boom am Häuser- und Wohnungsmarkt noch? Ein Vergleich zeigt, in welchen Lagen die Preise explodieren und wo es für Käufer noch Chancen gibt. Acht Städte im Portrait.
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DüsseldorfDer Sieger des exklusiven Rankings ist die Hansestadt Hamburg. Das Verhältnis von Chancen zu Risiken ist hier am besten. Dabei spielen nicht nur die direkten Kennzahlen des Immobilienmarktes (etwa der Leerstand) eine Rolle. Langfristig haben vor allem die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung großen Einfluss auf die Nachfrage und damit auch Mieten und Kaufpreise. „Preise und Mieten werden wohl auch in den kommenden zwei bis drei Jahren steigen, weil der Zuzug nach Hamburg anhält und zu wenig Wohnungen gebaut werden“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Bis 2027 sollen zusätzlich 75 000 Menschen die Hansestadt bevölkern.

Der Kiez ist wieder in. Nicht nur Schauspieler Jan Fedder wohnt auf St. Pauli. Auch andere Hamburger mit großem Geldbeutel zieht es in die Nähe der Reeperbahn. „Selbst Familien mit Kindern wollen dort Wohnungen kaufen“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Seine eigenen Kinder würde er nicht in der Nachbarschaft des Rotlichtviertels aufwachsen sehen wollen.

St. Pauli habe sich zwar zum In-Viertel gewandelt, Prostitution, Drogen und Gewalt seien aber nicht verschwunden.

Wirklich abschrecken tut dies nur wenige. Inzwischen zahlen Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt 3400 Euro je Quadratmeter – und dass obwohl die Preis-Kaufkraft-Relation sehr schlecht ist. Viele Käufer spekulieren darauf, dass St. Pauli mehr Gutverdiener anziehen wird; ähnlich wie im einstigen Problemviertel St. Georg. Dort residieren im teuren Loft-Quartier „Saint George“ Promis wie Götz George.

Die Gefahr, zu teuer einzukaufen, ist in begehrten Stadtteilen gestiegen. „Mitunter werden auch sanierungsbedürftige Immobilien weit über Verkehrswert verkauft“, sagt Immobiliengutachter Uwe Loose. Selbst bei Zwangsversteigerungen gingen solche Häuser bis zu 40 Prozent über Verkehrswert weg. Normal seien 20 bis 30 Prozent Abschlag.

Peter Wagner vom Maklerverband IVD Nord rechnet nun aber mit einer Beruhigung: „Im Geschäft mit größeren Mietshäusern, wo Profis untereinander handeln, steigen die Kaufpreise seit Ende des vergangenen Jahres langsamer.“ Meist liefen diese Deals dem übrigen Markt voraus. „Hamburg als Gesamtmarkt für Selbstnutzer und Anleger muss den heftigen Preisanstieg der letzten Monate erst verdauen“, sagt Alexander Lampert, Geschäftsführer des Maklerbüros von Engel & Völkers.

Im Durchschnitt sind die Preise für die kaufkräftigen Hamburger zwar noch zu tragen. In einzelnen begehrten Stadtteilen, wie Winterhude oder den Trend-Vierteln Ottensen und St. Pauli, müssen die Bewohner aber schon überdurchschnittlich hohe Anteile ihres verfügbaren Einkommens für Miete oder Kauf einer Immobilie aufwenden, die Preise sind im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft hoch.

Das muss das weitere Preispotenzial nicht unbedingt begrenzen, etwa wenn die Bewohner vor Ort besonders reich sind und nur einen kleineren Teil ihres Einkommens für den Lebensunterhalt brauchen. Steigen die Preise im Verhältnis zur Kaufkraft aber deutlich an, kann dies die Nachfrage drücken. Selbstnutzer bräuchten jetzt erst einmal größere Gehaltssteigerungen, um sich Immobilien in den gefragten Hamburger Stadtteilen wieder leisten zu können, sagt Lampert.

Auch Mieter müssen reagieren. So trieb der Hype viele aus den teuren Lagen um die Alster, Harvestehude, Rotherbaum und Uhlenhorst in angrenzende Viertel. Für Anleger, die nach günstigeren Einstiegsmöglichkeiten suchen, bieten sich Chancen. Wer aus besseren Lagen verdrängt wird, wählt ein Quartier in der Nähe, beispielsweise im Süden Barmbeks, östlich der Alster. Eigentumswohnungen gibt es dort für 2300 Euro je Quadratmeter - mit Preispotenzial.

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  • Analyse Wuppertal - Warum sind denn wohl die Autobahnen um Ddorf nur so voll? Es hat doch keiner mehr Lust in der 46, 52 morgens in 30km "stockendem Verkehr" zu stecken. Oder Benzin zu Rotweinpreisen zu bezahlen.

  • Ich empfehle ein Wohnung im Harz (Durchschnitt 500 €/qm) oder ein kleines Einfamilien Häuschen mit Garten (max 800 €). Da kann man nix falsch machen (Schnee im Winter und bei steigendem Wasserspiegel in den Meeren - steigende Preise!)

  • Kleiner Hinweis an die Redaktion:
    es muss wohl heissen Harvestehude & Rotherbaum nicht Rothenburgsort. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass man in Rothenburgsort vergleichbare Preise zahlt wie am Rothenbaum :-)

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