Baufinanzierung
Tausende Häuslebauer haben sich verzockt

Viele Immobilienbesitzer setzten beim Kredit in den vergangenen Jahren mit Forward-Darlehen auf steigende Zinsen – und zahlen jetzt tausende Euro zuviel. Lohnt es sich jetzt, die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern?
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Tausende Immobilienbesitzer haben sich in den vergangenen Jahren verspekuliert. Aus teilweise begründeter Angst vor steigenden Zinsen schlossen sie Forward-Darlehen ab. Mit diesen Krediten lassen sich die Zinsen für ein Anschlussdarlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist reservieren.

Das Problem: Die Zinsen für Baufinanzierung sanken. Kunden, die Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen daher für Zinsen und Aufschlag deutlich mehr zahlen, als Kreditnehmer, die abgewartet haben und aktuell ein neues Darlehen abschließen.

Wie hoch die Mehrkosten tatsächlich sind, zeigt eine Analyse der FMH-Finanzberatung. Für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zahlen Kunden, die Forward-Darlehen in den vergangenen drei Jahren abgeschlossen haben, im Mittel zwischen 4.490 Euro und 19.663 Euro mehr. „Den höchsten Verlust machten Kreditnehmer, die ein Darlehen im Jahr 2009 vereinbart haben“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung.

Besonders teuer war ein Abschluss im Juni 2009. Im Schnitt verlangten Banken und Vermittler damals für ein Forward-Darlehen, das aktuell fällig würde, einen Zins von 5,14 Prozent. Heute gäbe es ein vergleichbares Darlehen zu einem Satz von 3,16 Prozent. Im Schnitt betragen die Mehrkosten 19.663 Euro. Selbst wenn der Kunde beim damals günstigsten regionalen Angebot der Sparda-Bank West zu 4,41 Prozent abgeschlossen hätte, müsste er noch 16.487 Euro mehr zahlen als zu den aktuellen Konditionen.

Der Zinsverfall kam nicht nur für private Immobilienbesitzer überraschend. Auch viele Finanz-Profis lagen in den vergangenen Jahren mit ihren Prognosen falsch. Im Zuge der Staatsschuldenkrise in Europa fielen die Zinsen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen - eine wichtige Vorgabe für die Kalkulation der Baufinanzierungszinsen - seit dem Frühjahr 2011 von rund 3,5 Prozent auf aktuell gut zwei Prozent. Deutsche Anleihen sind in Krisenzeiten als vermeintlich sicherer Hafen bei Geldanlegern gefragt.

Kaum ein Volkswirt hatte aber mit einem derart starken Zinsverfall gerechnet. Kurz vor Jahreswechsel prognostizierte etwa Folker Hellmeyer, Chefanalyst der Bremer Landesbank, bei zehnjährigen Bundesanleihen für 2011 laut Nachrichten-Agenturen mit einen Zinsanstieg auf 3,9 bis 4,2 Prozent.

Der Ökonom stand mit seiner Einschätzung nicht alleine: Mitte März 2011 rechnete laut einer Umfrage noch jeder zweite Ökonom mit einem steigenden Zinsniveau. „Wir haben den Tiefpunkt bei den Bauzinsen sicherlich gesehen“, erklärte beispielsweise Heinrich Bayer, Chefvolkswirt der Deutschen Postbank vor elf Monaten. „Der aktuelle Aufwärtstrend wird sich noch etwas fortsetzen, wir rechnen aber mit einem eher verhaltenen Anstieg“.

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  • Stimmt! Niemand kann in die Zukunft sehen, Auch die Prognosen cleverer Banker treffen oft nicht zu. Insofern ist ein Forward-Darlehen unterhalb eines Zinssatzes von 6 % grundsätzlich zu erwägen. Ich würde aber eine Risikostreuung mit Teildarlehen über unterschiedliche Laufzeiten bevorzugen. Zur Erinnerung: 1981 waren Zinssätze von 12,5 bis 14,5 % normal.

  • Der Titel des Beitrags ist irreführend. Das Forward-Darlehen ist kein Zocker-Tool, sondern ein defensives Instrument, mit dem das Risiko eines unvorhersehbaren Zinsanstiegs ausgeschaltet wird. Die Entrüstung darüber, dass vereinbarte Zinsen nun deutlich über aktuellen Sätzen liegen, ist etwa ähnlich täppisch wie die Empörung eines Versicherungsnehmers, der seine bezahlten Prämien als hinausgeworfenes Geld betrachtet, weil der Schadensfall während der Vertragslaufzeit nicht eingetreten ist.

  • Der Effekt ist das Ergebnis einer unverantwortlichen Politik - und der Zeitpunkt, am dem die Staatsanleihen-Blase platzt und die Zinsen schnell ansteigen werden, kommt immer näher. Nicht nur Häusle-Beleiher haben in den letzten Jahren daneben gelegen - sondern eigentlich jeder vorsichtig denkende Anleger. Zur Zeit haben wir in fast allen Bereichen Deflation - obwohl ohne Ende Geld gedruckt wird. Man sollte aber überlegen, wohin dann das Geld fliesst - oder was die Güter sind, die dem gegenüberstehen. Und dann stellt sich schnell raus, das eine bestimmte Art Güter/Dienstleistungen massiv zugenommen hat: die Staatsquote, also erzwungene Dienstleistungen, deren Konsum man sich nicht verweigern kann. Also wie in GR: mehr Bürokratie, neue Ämter, mehr Regelung - das alles wird bezahlt und da geht das neu geschaffene Geld hin bis alles platzt wie jetzt in GR und Italien.

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