Tausende Immobilienbesitzer haben sich in den vergangenen Jahren verspekuliert. Aus teilweise begründeter Angst vor steigenden Zinsen schlossen sie Forward-Darlehen ab. Mit diesen Krediten lassen sich die Zinsen für ein Anschlussdarlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist reservieren.
Das Problem: Die Zinsen für Baufinanzierung sanken. Kunden, die Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen daher für Zinsen und Aufschlag deutlich mehr zahlen, als Kreditnehmer, die abgewartet haben und aktuell ein neues Darlehen abschließen.
Wie hoch die Mehrkosten tatsächlich sind, zeigt eine Analyse der FMH-Finanzberatung. Für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zahlen Kunden, die Forward-Darlehen in den vergangenen drei Jahren abgeschlossen haben, im Mittel zwischen 4.490 Euro und 19.663 Euro mehr. „Den höchsten Verlust machten Kreditnehmer, die ein Darlehen im Jahr 2009 vereinbart haben“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung.
Besonders teuer war ein Abschluss im Juni 2009. Im Schnitt verlangten Banken und Vermittler damals für ein Forward-Darlehen, das aktuell fällig würde, einen Zins von 5,14 Prozent. Heute gäbe es ein vergleichbares Darlehen zu einem Satz von 3,16 Prozent. Im Schnitt betragen die Mehrkosten 19.663 Euro. Selbst wenn der Kunde beim damals günstigsten regionalen Angebot der Sparda-Bank West zu 4,41 Prozent abgeschlossen hätte, müsste er noch 16.487 Euro mehr zahlen als zu den aktuellen Konditionen.
In der Auswertung werden die Offerten von überregionalen Banken, regionalen Instituten und Vermittler verglichen. Die Konditionen gelten für ein Darlehen von 125.000 Euro bei einem Objektwert von 250.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Eine Sondertilgung von mindestens drei Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr ist möglich. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Die Anbieter sind nach dem Effektivzins inklusive Aufschlag für eine Reservierung von zwei Jahren sortiert. Quelle: FMH Finanzberatung.
Im Vergleich bieten die deutschlandweit tätigen Institute schlechtere Konditionen als Regionalanbieter und Vermittler. Die günstigste Bank in dieser Kategorie für Forward-Darlehen, die in zwei Jahren abgerufen werden ist die Degussa Bank. Das Institut ist aus dem Gold- und Silberscheidegeschäft der ehemaligen Degussa hervorgegangen. Die Bank hat Filialen in einigen Industriestandorten, etwa bei BASF, Henkel, Siemens oder Opel.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,04 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,41 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 3,78 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)
Das Institut hat in den vergangenen Jahren die Baufinanzierung wieder für sich entdeckt und lockt mit Top-Konditionen. In den ersten 18 Monaten verlangt die Deutsche Bank keinen Aufschlag für Forward-Darlehen. Für die zwei Jahres-Reservierung belegt das Institut unter den überregionalen Banken Platz zwei.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,08 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,58 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,48 %)
36 Monaten: 3,83 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)
Die Direktbank schafft es auf Platz drei. In den ersten sechs Monaten fallen keine Aufschläge für Forward-Darlehen an.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,35 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,30 %)
24 Monaten: 3,60 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 3,82 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,75 %)
Diese PSD Bank ist der günstigste Anbieter im Vergleich für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und niedriger Beleihung. Die Offerte der Regionalbank schlägt die Angebote der Vermittler wie der überregionalen Banken.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,99 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,18 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,59 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,66 %)
Sparda- und PSD-Banken belegen in dieser Kategorie die ersten Plätze. Die Sparda-Bank Hessen Schafft es auf Platz zwei.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,97% (inkl. Forward-Aufschlag von 0,06 %)
24 Monaten: 3,22 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,30 %)
36 Monaten: 3,53 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
Das Regionalinstitut verzichtet in den ersten zwölf Monaten auf einen Zinsaufschlag für die Reservierung eines Darlehens.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,94 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,31 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,68 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,05 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 1,08 %)
Accedo ist mit seinem Bankpartner der günstigste Vermittler im Vergleich für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und niedriger Beleihung.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,95 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,12 %)
24 Monaten: 3,20 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,34 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,60 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)
Bei diesem Vermittler verzichtet der Geldgeber bei Abruf des Darlehens in einem Jahr auf einen Zinsaufschlag.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,99 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,36 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,73 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)
Auch Großvermittler Dr. Klein hat Bankpartner, die auf Aufschläge in den ersten zwölf Monaten verzichten.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,06 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,37 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 3,81 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)
Der Zinsverfall kam nicht nur für private Immobilienbesitzer überraschend. Auch viele Finanz-Profis lagen in den vergangenen Jahren mit ihren Prognosen falsch. Im Zuge der Staatsschuldenkrise in Europa fielen die Zinsen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen - eine wichtige Vorgabe für die Kalkulation der Baufinanzierungszinsen - seit dem Frühjahr 2011 von rund 3,5 Prozent auf aktuell gut zwei Prozent. Deutsche Anleihen sind in Krisenzeiten als vermeintlich sicherer Hafen bei Geldanlegern gefragt.
Kaum ein Volkswirt hatte aber mit einem derart starken Zinsverfall gerechnet. Kurz vor Jahreswechsel prognostizierte etwa Folker Hellmeyer, Chefanalyst der Bremer Landesbank, bei zehnjährigen Bundesanleihen für 2011 laut Nachrichten-Agenturen mit einen Zinsanstieg auf 3,9 bis 4,2 Prozent.
In der Auswertung werden die Offerten von überregionalen Banken, regionalen Instituten und Vermittler verglichen. Die Konditionen gelten für ein Darlehen von 125.000 Euro bei einem Objektwert von 250.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Eine Sondertilgung von mindestens drei Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr ist möglich. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Die Anbieter sind nach dem Effektivzins inklusive Aufschlag für eine Reservierung von zwei Jahren sortiert. Quelle: FMH Finanzberatung.
Im Vergleich bietet die Deutsche Bank bei einer langen Zinsbindung bessere Konditionen als die Regionalanbieter. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,20 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,69 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,48 %)
36 Monaten: 3,94 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,19 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)
Platz zwei belegt die Degussa Bank. Das Institut hat Filialen in einigen Industriestandorten, etwa bei BASF, Henkel, Siemens oder Opel.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,58 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,95 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 4,32 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)
Eine Versicherung schafft es unter die besten drei Anbieter. Viele Gesellschaften bieten mittlerweile Baufinanzierungen an. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus bei Staatsanleihen mit guter Bonität sind private Baufinanzierer ein attraktiver Kundenstamm. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,40 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,96 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 4,33 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)
Die Regionalinstitute sind bei Forward-Darlehen mit langer Zinsbindung teurer als überregionale Banken und Vermittler. Die Berliner Sparda-Bank belegt unter den Regionalanbietern den ersten Platz.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,53 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,23 %)
24 Monaten: 3,77 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,46 %)
36 Monaten: 4,01 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)
48 Monaten: 4,24 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,91 %)
Unter den Regionalinstituten schafft es die Braunschweiger Genossenschafts-Bank auf Platz zwei. Die PSD-Banken sind aus den ehemaligen Post-Spar- und Darlehnsvereinen hervorgegangen. Deutschlandweit gibt es 15 Institute.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,54 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,15 %)
24 Monaten: 3,85 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,45 %)
36 Monaten: 4,16 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,75 %)
Auch Platz drei unter den Regionalanbietern belegt eine Genossenschaftsbank. In keinem der Vergleiche schafft es eine Sparkasse bei den Regionalanbietern unter die besten fünf Institute. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,47 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,85 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 4,22 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,59 % (inkl. Forward-Aufschlag von 1,08 %)
Dr. Klein ist im Vermittlermarkt eine Größe. Knapp 650 Vermittler sind dem seit 1954 agierendem Unternehmen angeschlossen. Bei Forward-Darlehen mit langen Zinsbindung und niedriger Beleihung bietet Dr. Klein das günstigste Angebot. In den ersten zwölf Monaten fallen keine Aufschläge an.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,31 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,50 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,15 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)
Hypotheken Discount ist der älteste deutsche Hypothekenvermittler und zwischenzeitlich ein Partner von Planethome. Der Bankpartner verzichtet für zwölf Monate auf Zinsaufschläge.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,35 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,54 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,15 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)
Santander Direkt bietet Kunden Finanzierungen fremder Banken an und wird deshalb unter den Vermittlern gelistet. In dieser Rubrik schafft es die Direktbank auf Platz zwei. In den ersten zwölf Monaten fallen beim finanzierenden Institut keine Zinsaufschläge an.
Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,37 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,56 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,17 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)
Der Ökonom stand mit seiner Einschätzung nicht alleine: Mitte März 2011 rechnete laut einer Umfrage noch jeder zweite Ökonom mit einem steigenden Zinsniveau. „Wir haben den Tiefpunkt bei den Bauzinsen sicherlich gesehen“, erklärte beispielsweise Heinrich Bayer, Chefvolkswirt der Deutschen Postbank vor elf Monaten. „Der aktuelle Aufwärtstrend wird sich noch etwas fortsetzen, wir rechnen aber mit einem eher verhaltenen Anstieg“.
Stimmt! Niemand kann in die Zukunft sehen, Auch die Prognosen cleverer Banker treffen oft nicht zu. Insofern ist ein Forward-Darlehen unterhalb eines Zinssatzes von 6 % grundsätzlich zu erwägen. Ich würde aber eine Risikostreuung mit Teildarlehen über unterschiedliche Laufzeiten bevorzugen. Zur Erinnerung: 1981 waren Zinssätze von 12,5 bis 14,5 % normal.
Der Titel des Beitrags ist irreführend. Das Forward-Darlehen ist kein Zocker-Tool, sondern ein defensives Instrument, mit dem das Risiko eines unvorhersehbaren Zinsanstiegs ausgeschaltet wird. Die Entrüstung darüber, dass vereinbarte Zinsen nun deutlich über aktuellen Sätzen liegen, ist etwa ähnlich täppisch wie die Empörung eines Versicherungsnehmers, der seine bezahlten Prämien als hinausgeworfenes Geld betrachtet, weil der Schadensfall während der Vertragslaufzeit nicht eingetreten ist.
Der Effekt ist das Ergebnis einer unverantwortlichen Politik - und der Zeitpunkt, am dem die Staatsanleihen-Blase platzt und die Zinsen schnell ansteigen werden, kommt immer näher. Nicht nur Häusle-Beleiher haben in den letzten Jahren daneben gelegen - sondern eigentlich jeder vorsichtig denkende Anleger. Zur Zeit haben wir in fast allen Bereichen Deflation - obwohl ohne Ende Geld gedruckt wird. Man sollte aber überlegen, wohin dann das Geld fliesst - oder was die Güter sind, die dem gegenüberstehen. Und dann stellt sich schnell raus, das eine bestimmte Art Güter/Dienstleistungen massiv zugenommen hat: die Staatsquote, also erzwungene Dienstleistungen, deren Konsum man sich nicht verweigern kann. Also wie in GR: mehr Bürokratie, neue Ämter, mehr Regelung - das alles wird bezahlt und da geht das neu geschaffene Geld hin bis alles platzt wie jetzt in GR und Italien.
36 Kommentare
Alle Kommentare lesen