Baufinanzierung: Zinsanstieg zwingt Immobilienbesitzer zur Eile

DüsseldorfDie Zinswende rückt näher. EZB-Chef Jean Claude Trichet hat die Inflation entdeckt. "Beim nächsten Treffen im April eine Zinserhöhung möglich", sagte Trichet bereits Anfang März. Trotz der Krise in Japan bleiben die Preise für Öl und Nahrungsmittel auf hohem Niveau. Der "hohen Wachsamkeit" der Notenbanker könnten schon bald Taten folgen, die Inflationsrate in der Eurozone liegt regelmäßig über der Grenze von zwei Prozent und stieg im Februar laut Eurostat sogar auf 2,4 Prozent.

Volkswirte warnen zwar vor negativen Auswirkungen für die Konjunktur, nach einer Umfrage unter den prominentesten Standesvertretern rechnet aber jeder Zweite mit einer baldigen Erhöhung. Dazu zählt auch Elga Bartsch, Europa-Chefvolkswirtin von Morgan Stanley. "So deutlich wie Trichets Ankündigung war, liegt die Hürde für ein Zurückrudern hoch", meint sie. Nur wenn die Einbrüche an den Aktienmärkten über die erste Reaktion hinaus anhalten und die Zinsaufschläge für schwache Staatsschuldner in Europa wieder nach oben gehen sollten, rechnet sie damit, dass die EZB auf Abwarten umschaltet.

Solche Signale lassen Häuslebauer aufhorchen. "Die Sätze für Baugeld reagieren zwar nicht unmittelbar auf Leitzinserhöhungen, können kurzfristig sogar etwas nachgeben", sagt Max Herbst von der Frankfurter Finanzberatung FMH. "Wir befinden uns aber höchstwahrscheinlich am Beginn einer Zinserhöhungsphase". Bei den Sätzen für Bundesanleihen, eine wichtige Vorgabe für die Kalkulation der Baufizinsen, hat es die Zinswende bereits gegeben. Die Sätze für zehnjährige Staatsanleihen sind in den vergangenen Monaten von knapp zwei auf aktuell knapp 3,2 Prozent gestiegen.

Für Bauherren besteht daher akuter Handlungsbedarf. Es gilt, die aktuell noch günstigen Sätze möglichst lange zu reservieren. Standardkredite haben eine Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren. Sollten die Sätze in dieser Zeit steigen, kann sich der Kredit nennenswert verteuern. Eine Finanzierung kann 30 Jahre und länger dauern.

Anders sieht es bei einer Zinsfestschreibung für 15 Jahre aus. Die Sätze sind aktuell etwa 0,5 Prozentpunkte höher, aber dafür kann der Bauherr vom 11. bis zum 15. Jahre selber einen günstigen Zeitpunkt für sein Anschlussdarlehen auswählen. Eine ideale Zinsbindungszeit, weil sie Sicherheit und einen immer noch sehr niedrigen Zins garantiert.

Jedes dritte Darlehen mit langer Laufzeit

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, verlängert die Zinsbindung weiter. Zum Beispiel bei der Münchener Hyp, die seit vielen Jahren lange Zinsfestschreibungen im Angebot hat und diese Langläufer sogar als Forward-Darlehen akzeptiert. Damit können Immobilienbesitzer die niedrigen Sätze für ein Anschlussdarlehen reservieren, dass erst in einigen Monaten ansteht. Die Offerte mit dem Namen "Nimm 15, zahl 30" gilt noch bis Ende März. Kunden zahlen nur die Konditionen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, die Bank garantiert die Sätze aber für die Dauer von 30 Jahren.

"Die Nachfrage ist enorm", sagt Bernhard Heinlein, Vorstand der Münchner Hyp.Bis März habe die Bank Methusalemkredite in Höhe von 98 Millionen Euro verkauft. Jeder dritte vertriebene Kredit hat eine Zinsbindung von bis zu 30 Jahren, vor allem Eigennutzer greifen zu. Sicherheit ist aktuell am Hypothekenmarkt en vogue.

Sicherheit mit Methusalemkrediten

Konditionen für eine Zinsbindung von mehr als 20 Jahren. Der Kaufpreises beträgt 400.000 Euro, bis zu 50 Prozent davon wird finanziert.

Aktuelle Vergleichskonditionen: 5 Jahre Zinsbindung: 3,08% - 4,58%; 10 Jahre Zinsbindung: 3,78% - 4,90%; 15 Jahre Zinsbindung: 4,00% - 5,36%; 20 Jahre Zinsbindung: 4,34% - 5,27%. Quelle: FMH-Finanzberatung. Stand: 11.03.2011.