Geschlossene Beteiligungen
„Vielen Fonds drohen ernsthafte Probleme“

Geschlossene Fonds investieren gerne in Immobilien. Viele dieser Beteiligungsmodelle werden nun jedoch zum Sanierungsfall. Oliver Priggemeyer, Vorstand bei IC Immobilien warnt vor Finanzierungslücken.
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Herr Priggemeyer, geschlossene Fonds kommen nicht aus den Schlagzeilen. Neben Betrugsfällen wie bei der S&K-Gruppe werden mehr als 266 Schiffsfonds saniert. Auch bei zehn Prozent der geschlossenen Immobilienfonds wackelt die Anschlussfinanzierung. Wo drohen die größten Schwierigkeiten?
Als Vorstand der IC Immobilien Gruppe kann ich nur über geschlossene Immobilienfonds reden. Dazu muss ich kurz unser Haus vorstellen. Die IC-Gruppe ist 1988 entstanden und legte zunächst Produkte für die Thurn und Taxis und später für die Schmidt-Bank auf. Doch seit 2000 haben wir keinen eigenen Fonds mehr emittiert. Wir konzentrieren uns ganz auf die Abwicklung. Heute sind wir der zweitgrößte unabhängige Asset Management Dienstleister in Deutschland.

Sie verwalten also vor allem Immobilienportfolios anderer Gesellschaften?
Genau. So haben wir beispielsweise die Fonds der Bayerischen Beamten Versicherung übernommen. Wir sehen uns dabei stets als Dienstleister des Investors. Es sind nie die Fondsinitiatoren, die uns beauftragen. Denn bereits bei der Erstanalyse reden wir Klartext und bemühen uns, die Realität abzubilden.

Ihr Haus verwaltet inzwischen mehr als 50 Immobilienfonds anderer Gesellschaften. Sie dürften also einen ganz guten Überblick haben. Wo sehen Sie derzeit die größten Schwierigkeiten?
Für geschlossene Fonds gilt ab dem 22. Juni die AIFM-Richtlinie. Die Bestimmungen sind offiziell nur für Produkte bestimmt, die nach diesem Datum aufgelegt werden. Doch geschlossene Fonds haben sehr lange Laufzeiten. Und jetzt bekommen vor allem Portfolios, die bereits laufen, Probleme.

Wie kann das sein? Diese Fonds unterliegen doch gar nicht den neuen Richtlinien.
Viele dieser geschlossenen Immobilienfonds haben Investments zum Teil mit Bankkrediten finanziert. Und obwohl sie offiziell nicht der neuen AIFM-Richtlinie unterliegen, verlangen Banken im Prinzip Informationen nach den neuen Standards. Darauf sind viele Fondsemittenten nicht eingestellt. Bisher haben die meisten nur einmal im Jahr einen Geschäftsbericht erstellt und eine Hauptversammlung abgehalten. Dafür reichten Excel-Sheets. Jetzt wollen viele Finanzinstitute ausgefeilte und oft monatliche Berichte. Oft ist sogar der Zugang zu Primärdaten ein Muss, also zu den Mietverträgen oder Eingangsbuchungen. Können die Anbieter dieses Reporting nicht fristgerecht liefern, wackelt die Anschlussfinanzierung.

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  • Geschlossene Fonds sind Unternehmen,die mit anderen Unternehmen am Markt konkurrieren. Diese Konkurrenten haben in der Regel nicht die Kostenlast zu tragen, die der Geschlossene Fonds dank Provisionen, Prospekterstellung usw. zu tragen hat. Deshalb haben Geschlossene Fonds unter marktwirtschaftlichen Bedingungen deutlich geringere Erfolgschancen, als viele Konkurrenten, die am gleichen Markt tätig sind. Die Folge ist, dass Geschlossene Fonds nur zufällig oder aufgrund von Eingriffen, von wem auch immer (z. B. durch den Steuergersetzgeber) erfolgreich sein können. Damit nähert sich das Investment in Geschlossene Fonds unaufhaltsam dem Risikoumfang eines Lottospiels. Leider wissen das viele Anleger nicht oder erfahren es erst, wenn es zu spät ist.
    Weil dieser Sachverhalt dem Anleger/Interessenten immer wieder falsch dargestellt oder verschwiegen wird (in D verschwiegen werden darf), dürfen deutsche Anleger ganz exklusiv weiterhin ihre Altersversorge durch die Zeichnung Geschlossener Fonds vernichten. Das steuerfinanzierte soziale Netz wird es dann schon richten.

  • Da können wir als spezialisierte Rechtsanwälte beipflichten. Gerade die Kostenstruktur der Fonds stellt ein strukturelles Problem für die von uns - KAP Rechtsanwälte - vertretenen Anleger dar. Oft sind die Anleger bei Abschluss einer Beteiligung an geschlossenen Fonds falsch über die Risiken beraten und tragen unbewusst ein großes Verlustrisiko.

  • Tolle Werbung. Naja, nicht ganz so toll, wenn man auf die Details achtet. Ja, geschlossene Fonds sind "sichtbar" teuer, da die Kosten weitestgehend offengelegt werden müssen (sollten). Aber fragen Sie sich mal, wo die Multi-Millionen-Gehälter der offenen Fondsmanager herkommen ...;
    Die Geführen von Hrn. Piggemeyer sind auch nicht ohne, und die kommen on Top zu den Fondskosten. Damit dürfte es für die Investoren schwierig werden, noch eine vernünftige Rendite zu erzielen - denn immerhin bleibt das unternehmerische Risko ja erhalten, nur mit teurem Risikomanagement. Aber das ist nach AIFM ja nun für alle so. Der Verwaltungsaufwand steigt, die Kosten steigen, die Rendite schrumpft, das Risiko bzw. die Chancen bleiben. Der Anleger hat wenig Nutzen davon, denn der Betrüger wird weiterhin betrügen, AIFM hin oder her.

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