DüsseldorfZinsen sind ein heikles Thema. Dafür gibt es viele Beispiele, die Lebensversicherer etwa. Weil das Zinsniveau derzeit so niedrig ist, wissen die Gesellschaften nicht, wie sie ausreichende Renditen für ihre Kunden erwirtschaften sollen. Oder die Bausparkasse Wüstenrot: Die drängt Kunden mit lukrativen Altverträgen in schlechter verzinste neue Tarife, wie das Handelsblatt berichtete. Allein Häuslebauer dürfen sich über die mickerigen Zinsen freuen, möchte man meinen. Doch ganz so einfach ist die Sache leider nicht.
Denn der Blick auf die Zinskurven treibt vielen Immobilienbesitzern zurzeit die Tränen in die Augen. Wer etwa vor fünf Jahren ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einer üblichen Beleihung von 80 Prozent abschloss, zahlte dafür einen Zins von rund 5,5 Prozent. Heute gibt es vergleichbare Kredite im Durchschnitt zu einem Satz von 2,5 Prozent. Die Mehrkosten summieren sich bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro über die zehn Jahre auf 90.000 Euro.
Altkunden können vom historischen Zinstief nicht profitieren. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren können Kunden das Darlehen erst nach Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer eine längere Zinsbindung vereinbart hat, kann frühestens nach zehn Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens mit sechs Monaten Kündigungsfrist kostenfrei ganz oder teilweise kündigen.
Bis dahin können Kunden mit Standard-Darlehen nur auf die Kulanz der Bank hoffen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Bank einer vorzeitigen Tilgung nur zustimmen, wenn die Immobilie verkauft wird oder die Bank einer Nachfinanzierung nicht zustimmt, die eine andere Bank bei freiem Grundbuch durchwinken würde. Wer nur von den niedrigen Zinsen profitieren will oder sein Grundbuch bereinigen will, hat keinen Rechtsanspruch auf eine vorzeitige Darlehensrückzahlung.
Ein Urteil, was eigentlich den Kunden nutzen sollte, schadet dabei nur. Die meisten Banken bieten ihren Kunden auch bei Standard-Darlehen seit einigen Jahren eine Option zur Sondertilgung. Kreditnehmer können damit einen bestimmten Betrag - meist fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr- kostenfrei tilgen.
Wer sein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die mehrere tausend Euro betragen kann. Die Rechnung gilt für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Quelle: FMH Finanzberatung.
In diesem Fall endet die Zinsbindung im Jahr 2015. Damals waren Sollzinsen von 4,25 Prozent (effektiv: 4.33 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 121.475 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 12.211 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 9.839 Euro liegen.
Zinsbindung bis zum Jahr 2016. Damals waren Sollzinsen von 4,00 Prozent (effektiv: 4.07 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 125.811 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 14.338 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 11.213 Euro liegen.
Zinsbindung bis zum Jahr 2017. Damals waren Sollzinsen von 4,50 Prozent (effektiv: 4,59 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 129.380 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 19.386 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 14.669 Euro liegen.
Die Zinsbindung im Jahr 2018. Damals waren Sollzinsen von 5,00 Prozent (effektiv: 5,12 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 132.998 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 26.179 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 19.070 Euro liegen.
Die Zinsbindung im Jahr 2019. Damals waren Sollzinsen von 4,50 Prozent (effektiv: 4,59 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 137.177 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 24.240 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 17.531 Euro liegen.
Die Zinsbindung im Jahr 2020. Damals waren Sollzinsen von 4,15 Prozent (effektiv: 4,23 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 140.433 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 23.731 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 16.718 Euro liegen.
Die Zinsbindung im Jahr 2021. Damals waren Sollzinsen von 3,85 Prozent (effektiv: 3,92 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 143.773 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 26.580 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 18.062 Euro liegen.
Folgende Annahmen gelten für die Rechnung: Verwendete Anlagezinsen vom 04.12.2012. Risikoersparnis: 0,1%; Verwaltungskostenersparnis: 4 Euro je Buchung; Bearbeitungsentgelt: 200 Euro. Restschuldangabe bezieht sich jeweils auf den 30.12.2012; die Zinsbindung endete immer am Ende des jeweiligen Jahres.
Kunden klagten vor Gericht, dass mögliche Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden müsse und erhielten Recht (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05 oder LG Darmstadt Az. 25 S 43/06). „Da die Vorfälligkeitsentschädigung deshalb deutlich niedriger ausfällt, weigern sich viele Banken, die Kunden aus den Kreditverträgen zu lassen, wenn das laut obigen BGH-Vorgaben nicht notwendig ist“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung.
Wie sich der Unterschied auswirkt, zeigt seine Rechnung. Wer etwa im Jahre 2011 ein Darlehen über 150.000 Euro zu einem Effektivzins von 3,92 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent abgeschlossen hat, müsste aktuell bei einer Zinsbindung von zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 26.580 Euro bezahlen. Bei einer Option zur Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent per annum müsste die Bank auf rund 8.500 Euro verzichten.
DAS HANDELSBLATT IN DER KOSTENFALLE
In punkto Urteilsvermögen & Sachverstand sind die Kommentatoren dem Artikelschreiber um Lichtjahre voraus.
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Offensichtlich kann sich das Handelsblatt nicht mehr viele Fachleute leisten.
Immerhin - als Stichwortgeber sind viele Artikel ja noch zu gebrauchen.
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Wenn ein Journalistik-Student in seinem Praktikum mit einem inhaltlich hanebüchenen Artikel zehntausend Klicks erzeugt ist das sogar wirtschaftlich ;)
Sehr schwacher Artikel.
Ein ganze entscheidender Punkt in der Finanzkrise USA, u.a. auch Schweiz CHF oder Österreich Yen ist der kleine aber feine Unterschied das in der BRD sehr langfristige Zinsfestschreibungen überhaupt möglich waren bzw. sind. Dem Endkunden kommt sogar das BGB einseitig mit max. 10 Jahren entgegen. diese Sicherheit kostet halt 2-4 zehntel. Auch hier will die EU einschrieten und jederzeitige Kündigungen ermöglichen. Die Auswirkungen für die Kunden wären deutlich teurere Kredute. Wenn zur Verteuerung im Yen oder speziell CHF nicht gleichzeitig die Zinsen gefallen wären hätte ein Großteil der Fremdwährungsfinanzieren existenzielle Probleme. Zinsbindung i.d.R. max. 1 Jahr.
Viele Kunden und Bankenpleiten hatten schlicht die ursache kurzfristig finanziert langfristige Verpflichtung.
Immobilienkredite sind wie heiraten. Man weiss erst hinterher ob Objekt/Finanzierung. (richtige Frau und Zeitpunkt) gut gwählt waren. Dort tut Scheidung i.d.R. auch neben den emotionalen Punkten, finanziell richtig weh. Dafür gibt es ja für viele mittlerweile auch die bezeichnende Beschreibung (lebensabschnittsgefährte/in)
"Interessant ist auch das Phänomen, dass trotz der niedrigen Zinsen zur Zeit, das Gros der Käufer (aus Angst vor dem Euro-Zusammenbruch) lieber ohne Finanzierung komplett aus Eigenmittel finanziert."
Da haben einige nur aufgepasst und ihre Lektion aus der Geschichte gelernt: Anno 1948 wurden bei der Währungsreform die Guthaben im Verhältnis 1:10 entwertet, die Hypothekenschulden dagegen nur im Verhältnis 1:1 ..
-Warum sollte es bei der nächsten Währungsreform anders sein?
17 Kommentare
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