Immobilien So finanziert der Staat Ihr neues Zuhause

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Denkmäler: Steuersparmodell für Bestandsobjekte
Denkmalgeschütztes Haus in Greifswald: Eine Sanierung kann sich lohnen. Quelle: ap

Denkmalgeschütztes Haus in Greifswald: Eine Sanierung kann sich lohnen.

(Foto: ap)

Die Architektur unsere Vorfahren begeistert viele Immobilienkäufer. Gerade weil Fassade, Fenster, Raumaufteilung, Decken und Türen häufig so gar nicht dem aktuellen Schema-F-Geschmack entsprechen.

Altbauten sind nicht nur für Nostalgiker interessant. Bei der Suche nach einem passenden Objekt können Käufer auch unter steuerlichen Aspekten ein Schnäppchen machen. Besonders hohe Vorteile bietet etwa der Kauf eines unsanierten Denkmals. Wenn der Käufer offiziell für die Modernisierung selbst verantwortlich zeichnet, kann er als Eigennutzer in den ersten zehn Jahren jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der auf den Denkmalschutz bezogenen Modernisierungsausgaben beim Finanzamt geltend machen. Der Bauherr muss dabei natürlich die strengen Bauauflagen beachten.

Kreditnehmer sollten immer die gesamte Rentabilität des Vorhabens im Blick haben. "Viele Käufer lassen sich von den steuerlichen Vorteilen blenden und vergessen ganz, auf die Rendite zu achten", sagt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers BF.direkt aus Stuttgart. Einige Objekte seien aktuell völlig überpreist. Die Kunst sei es, die Investition in Einklang mit der Finanzierung und der tatsächlichen Rentabilität zu bringen.

Wie sich die Förderung bei Denkmälern auswirkt, zeigt ein Rechenbeispiel für eine Wohnung im Wert von 210.000 Euro und einem Sanierungsanteil von 143.000 Euro. Ein Single mit einem Einkommen von 100.000 Euro spart knapp 59.000 Euro mit dieser Variante. Bei einem Verdienst von 50.000 Euro läge der Vorteil bei 53.000 Euro. Eine Familie mit 100.000 Euro Einkommen kann einen Steuervorteil in Höhe von 55.000 Euro verbuchen. Bei einem Familieneinkommen in Höhe von 50.000 Euro wären noch rund 39.000 Euro drin.

Wenn der Bauherr selbst einzieht, kann er zwar nur 90 Prozent der denkmalgeschützten Sanierungskosten steuerlich geltend machen, dafür muss er aber auch keine Einnahmen dagegen rechnen. „Idealerweise nutzt der Investor diese Ersparnis zur außerplanmäßigen Tilgung“, sagt Herbst. Beim Kredit empfiehlt sich deshalb eine entsprechend hohe Option auf Sondertilgung sowie eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.

Vermietung senkt Steuerlast
Wer seinen Altbau vermietet, kann den Steuereffekt noch steigern. Neben der Abschreibung der Sanierungskosten von neun Prozent in den ersten acht Jahren und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent können Vermieter auch die Schuldzinsen steuerlich geltend machen.

Vermieter mit Mut zum Risiko tilgen ihr Darlehen endfällig und zahlen bis dahin nur die Zinsen, die sie beim Finanzamt geltend machen können. Vermieter von Denkmalschutzobjekten können alle Überschüsse anlegen, die ihnen aus den Mieteinnahmen abzüglich Zinszahlungen plus steuerliche Sonderabschreibungen verbleiben - etwa in einem Fonds.

Die Rechnung geht natürlich nur auf, wenn der Immobilienbesitzer die kalkulierte Miete tatsächlich und regelmäßig erhält, die Fondsrendite stimmt und das Denkmalschutz-Objekt nicht überteuert gekauft wurde. "Leider wird bei vielen derartigen Objekten der Steuervorteil schon in die überhöhten Kaufpreise reingerechnet", sagt Fedele. Diese Variante ist daher nur für sichere Investments und versierte Geldanleger geeignet, die sich gleichzeitig auf dem Immobilienmarkt auskennen.

Die Konditionen der KFW-Banken im Detail
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14 Kommentare zu "Immobilien: So finanziert der Staat Ihr neues Zuhause"

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  • Wohn Riester - super für den Vertrieb! Die staatliche Förderung erhöht die Bausparsummen (wo es die Provision für gibt) immens. Für Finanzierungen genutzt werden bis jetzt kaum Verträge. Ob die Verträge später überhaupt genutzt werden ist fraglich (komplizierte Gestaltung, nachgelagerte Versteuerung, Konditionen nicht mehr zeitgemäß usw.)...
    KFW Darlehen für energetische Sanierung (Einzelmaßnahmen Programm 152) gibt es zur Zeit für 1% Zinsen. Hört sich super an. Von Antrag bis kompletter Abwicklung kann es aber aufgrund der hohen Arbeitsbelastung schnell mal 2 Monate dauern. Zusätzlich muss man allerdings erhöhte Kosten für die Sanierung + Gutachterkosten berechnen. Wenn ich ein altes Objekt Sachgerecht mit hochwertigen Materialen (Fenstern/Heizung etx.) Saniere reicht das für die KfW nicht aus. Die Verpflichtung auf die hochwertigsten (von U-Wert her) Materialien, machen schnell eine Erhöhung der Kosten von 20% aus - das alles nur für 1-2% bessere Energie bzw. Dämmwerte. Da freut sich zwar die Sachverständigen Innung und die Materiallieferanten, aber der Vorteil für den Hausbesitzer wird so fast komplett aufgezehrt (im Gegensatz zu einer Bankfinanzierung).
    Die Zinsen von 2,55% (damals - ist ja ein älterer Artikel) gibt es übrigens wirklich. Je nach Beleihungsgrenze kommt noch ein Zinsaufschlag drauf. Hier aktuell z.B. 10 Jahre fest bis 90% des Kaufpreises (das wäre 20% Eigenkapital) 2,3%+0,55% Zinsaufschlag = 2,85%.

  • @Vicario!
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    Der Hellste,
    sind Sie definitiv nicht!
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    Schreiben Sie doch für die Schulzeitung ihrer Kinder...

  • "Begreifen und Intellekt..." Wahrnehmung und Einchätzung persönliche Vorteilswahrung und Vorteilsdenken sind selten in einer gleichen Welt von Realitäten anzutreffen und schon gar selten auf den gleichen Nenner zu reduzieren...
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    "Hätte" er doch den Antrag noch eine WOche (also 14 Tage) vorher eingereicht... alles zeitlich derart knapp abzustimmen ist immer und überall ein Problem. Dass ihm dann die Konditioen davonlaufen (wenn auch marginal) ist als Einzelschicksal zu werten, aber hier keinen Beitrag wert und schon gar nicht die Unterstellung der Zahlweise (Abbuchungszyklus) denn die Kfw bucht definitiv auch monatlich ab, so wie man dies eben beantragt Sie Schlaumeier!

  • Es gibt immer welche die es "besser" wissen wollen, aber nichts kapiert haben....

  • Wie es scheint, ist dieser "Herr" nirgends auf einem aktuellen Stand, dafür aber sehr mitteilsam...

  • Die KFW bucht mittlerweile auch monatlich ab. Da sind Sie nicht auf dem aktuellen Stand.

  • Offensichtlich sind Sie ein Streuhansel er nichts begreifen kann un will...
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    Wer glaubt in diesem Geschäft ad hoc - Entscheidungen innerhalb einer Woche zu bekommen ist ein Träumer und steht ausserhlb der Realität! Die Überschrift Politischinkorrekt ist daher deplatziert guter Mann!
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    Im Übrigen hat Ihr Anwalt recht, Sie haben keinen Anspruch auf Bearbeitungsgarantie und Festlegung des aktuellen Zinssatzes nur weil Sie einen Finanzierungsantrag gestellt haben. Es gelten immer die aktuellen Konditionen ohneReservierung und da schliesst sich deer Gedankenkreis!
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    Aber es gibt viele Motzer in dieser Republik die "sich persönlich" und ihr "eigenes Schicksal" zu sehr in den öffentlichen Focus zerren wollen... andere interessiert der Blödsinn wenig bis gar nicht! Also kein vielen Dank für Ihren unsäglichen Beitrag!

  • @Vicario

    Zitat : Die steigenden Preise stellen für viele Bauherren kein Problem dar, weil die Zinsen sinken.
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    Die obige Festsellung ist Schwachsinn! Der Bauherr kann sich nur leisten, was er - ohne hohe bzw. außerordentl. Tilgungen - sich auch dauerhaft leisten kann. Spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem die Zinsbindung ausläuft und der dann geltene Zins neu festgelegt wird mit der Darlehensverlänerung. Wenn denn die Bank dann noch den Eindruck hat, der Bauherr kann sich den Schuldendienst überhaupt noch leisten! Und wie alle wissen, wird Bauen
    immer teurer als geplant... Die öffentliche Hand macht es regelmäßig transparent!
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    Aktuell kostet Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren laut FMH-Finanzberatung nur 2,55 Prozent.
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    Ihr Beitrag ist Quatsch Vicario weil er zu allgemein abgefasst ist. Sie bekommen das Geld nicht zu diesen Konditionen - erst denken dann schreiben!
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    Heute ist sich keiner sicher, od sein Job morgen nicht auf 3 Minijobs aufgeteilt wird und man nur noch ein Drittel des Eikommens hat !!!
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    Ein Job kann nicht auf drei Mini-Jobs so mir nichts dir nichts aufgeteilt werden. Mitdenken Vicario!
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    Dann ist jede Immo-Rechnung Makulatur und die Bauherren haben sich ins Unglück gestürzt.
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    Die Rechnung ist deswegen nicht Makulatur aber der Hypothekennehmer verlässt seine Immobilie aufgrund der Zwangsversteigerung durch den Hypothekengläubiger.
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    Wer es sich nicht leisten kann sollte daher eben besser in Miete bleiben und seine Familie nicht fahrlässig ins Unglück stürzen wollen...
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    Die Finanzierung einer Immobilie mittels Hypothek ist heute wie ein Gang ins Kasino !
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    Das sind nur Ihre Erfahrungswerte!
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    Wer Glücksspiele mag, der kann sowas betreiben, ein Normalbürger sollte die Finger von lassen ( siehe USA, Spanien ).
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    Schwachsinn und nicht vergleichbar.
    Sie haben keine Ahnung Vicario!

  • Ohne Eikommen
    kein Aukommen.

  • Aus eigener Erfahrung kann ich von KfW-Darlehen nur abraten! Mein Fall: Zwischen Eingang meines Antrags bei der KfW und der Bearbeitung verging 1 Woche. Nach Eingang meines Antrags aber vor dessen Bearbeitung erhöhte die KfW den Zinssatz. Mir wurde der höhere Zinssatz aufgebrummt. Meine Bescherden hatten keinen Erfolg, mein Anwalt riet mir von einer Klage ab, das sei alles legitim. Der Grund, warum mein Antrag 1 Woche dort herumlag: der Sachbearbeiter war erkrankt. Nie wieder KfW! Übrigens: eine monatliche Zahlung ist nicht möglich, die buchen immer nur quartärlich ab, was ich ebenfalls als wenig kundenfreundlich empfinde.

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