DüsseldorfWer schon mal ein Haus gebaut hat, weiß warum die Erstellung der eigenen vier Wände als eines der letzten Abenteuer in der westlichen Welt gilt.
Schon bevor der erste Mörtel angerührt ist, müssen Bauherren einiges erdulden. „Schon beim Abschluss einer Baufinanzierung geht es häufig zu wie auf einem Basar“, sagt Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH.
Banker können im letzten Moment von dem vermeintlich sicheren Vertrag zurücktreten oder die Zinsen erhöhen. Provisionsjäger verkaufen sinnlose Bausparverträge, welche die Finanzierung unnötig verteuern.
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Richtig spannend wird es aber beim Objekt. Bausachverständige wissen: Es gibt praktisch keinen Bau, der völlig reibungslos verläuft.
Einige Fälle erstaunen aber selbst alt gediente Profis. „Bei einem Bau in Leipzig hatte das Unternehmen Gasbetonplatten aus dem Industriehallenbau verwendet“, sagt Rüdiger Matties, Leiter des Regionalbüros des Verbandes privater Bauherren. Die Wände waren deshalb kaum gedämmt, die Heizkosten immens. Zu allem Überfluss war auch der ausgebaute Dachstuhl undicht, Spatzen tummelten sich im Kinderzimmer. Nach einigen Monaten kam es zu Schimmelbildung im Keller. „Die Kosten für die Behebung der Fehler lag im deutlich fünfstelligem Bereich“, berichtet Matties.
Das Problem: Die wenigsten Bauherren haben Erfahrung mit dem Bau eines Hauses. Ohne externe Baubegleitung sind sie auf die Seriosität des Bauträgers angewiesen. „Beim Bau geht es vielfach um den Preis“, sagt Matties. Einige Bauunternehmen können bei den niedrigen Kosten nur mir schlechter Qualität abliefern.
Ein Hauptproblem ist die Abdichtung des Kellers. Fehler, etwa bei der Einleitung von Rohren, werden erst nach Jahren sichtbar, wenn das Wasser durch die Wände dringt. Dann drohen Kosten von mehreren tausend Euro: Ein Bagger muss die Wand freilegen, die dann neu abgedichtet werden muss. Solche Reparaturen sind alternativlos, da andernfalls Schimmel droht.
Gespart wir leider immer häufiger an der Bauleitung. „Viele Unternehmen sparen an der Aufsicht, die Leiter eilen von Baustelle zu Baustelle und haben nicht genug Zeit für eine seriöse Organisation“, erklärt Matties. Der Bau eines Hauses ist hoch komplex. Verschiedenste Gewerke arbeiten zusammen und müssen koordiniert werden.
Der Bauherr hat die Verantwortung sich gute Fachleute für seinen Hausbau zu holen. Insoweit stimme ich dem Artikel voll zu.
Das fängt an mit dem Bodengutachter. Wenn es ein - in der Regel unterkapitalisierter - Bauträger sein soll, braucht er auch eine geprüfte Leistungsbeschreibung. Weiter kann der Bauherr Statik und Brandschutz durch amtlich bestellte Prüfsachverständige prüfen lassen. Letztere nehmen Architekten und Statiker ernst, und sie kostet für ein Einfamilienhaus ca. 2000 €. Bauabnahmen sollten immer neutrale Sachverständige durchführen. Bei meinem Haus wird etwa die LGA Bayern die Ausführung der Konstruktionen für die Statik auch auf der Baustelle in Stichproben prüfen.
Der Bauherr kommt auch nicht umher die allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen für die verwendeten Materialien zu lesen. Viele Architekten und Statiker machen dies in der Regel nicht. Und ich habe mittlerweile eine Planung und eine Statik von einem Schalenstein Bausatzhaus einer - wie sich mittlerweile herausstellte - Klitsche ohne Zulassung. Bonitätseinstufungen von Auskunfteien für die Beurteilung der potentiellen Lieferanten bringen nach meiner Erfahrung nichts. Besser man schaut sich die Bilanzen an unter: https://www.ebundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet
an.
Seriöse Baustoffproduzenten verfügen über gute Fachleute, geben in der Regel qualifizierte Auskünfte und haben Zulassungen, technischen Daten und Ausführungsdetails auf ihren Homepages. Gleiches gilt für das DIBt und die Fachverbände. Auch gute Baustoffhändler haben Erfahrungen mit Materialien und Handwerker.
Nach meiner Erfahrung nützt ein gutes Vorverständnis des Bauherrn mehr als vermeintlich gute Ratschläge von Bekannten.Letztere nehmen sich in der Regel nicht die Zeit, die Planung durchzusehen. Aber auch voreilige Ratschlägen von Handwerkern nützen in der Regel nicht und basieren häufig auf eigenem Interesse und mangelndem Querschnittswissen.
Den Artikel finde ich klasse.
Gibt es eine Möglichkeit, diesen Artikel (per E-Mail)
zu erhalten?
E-Mail:norbert.stingl@gmx.de
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