Investoren schlagen zu Rücke vor bis zur Schlossallee!

Das Immobilien-Monopoly geht in die nächste Runde: Banken, Versicherer, Fonds und vermögende Familien mischen den Markt auf. Wo die Immobilien-Profis kaufen - und wo Mieten und Kaufpreise weiter steigen werden.
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Immobilien-Boom ungebremst: Aber wo?

DüsseldorfWenn in Berlin-Kreuzberg eine Wohnung vermietet wird, dann stehen die Interessenten Schlange. Auf eine Wohnungsanzeige kommen im Durchschnitt mehr als 14 Bewerber. Das sind gut 50 Prozent mehr als noch vor drei Jahren. Dabei ist Berlin nicht mal rekordverdächtig. In München ist die Wohnungsnot seit Jahren groß – und sie verschärft sich immer mehr. Im Stadtteil Obergiesing melden sich im Schnitt 38 Bewerber auf ein Inserat. Hier beträgt die Steigerungsrate rund 350 Prozent.

Diese nüchternen Zahlen, die das Internetportal Immobilienscout 24 berechnet, lassen sich ganz einfach übersetzen: Die Nachfrage in den Metropolen wächst, das Angebot nicht. Das hat Folgen für den gesamten Immobilienmarkt.

Die Kosten für Wohnen steigen kräftig an. Laut Ratingagentur Feri dürften die Mieten in Berlin, Frankfurt, München und Hamburg den nächsten zwei Jahren zwischen acht und elf Prozent steigen. Die Kaufpreise sollen vielerorts sogar noch schneller steigen, in Hamburg bis 2015 sogar um bis zu 16 Prozent.

Nicht nur niedrige Neubauquoten und der Zuzug in die Innenstädte treiben die Kosten für die eigenen vier Wände. Die Finanzindustrie, reiche Familien und internationale Investoren haben den deutschen Wohnimmobilienmarkt für sich entdeckt. Seit 2009 verdreifachte sich das Volumen der Transaktionen laut einer Untersuchung von Ernst & Young auf elf Milliarden Euro. „Der deutsche Immobilienmarkt hat eine große internationale Anziehungskraft“, sagt Hartmut Fründ von Ernst & Young Real Estate.

Zuletzt habe es sogar einige Deals in Milliardenhöhe gegeben. Die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen investierte rund 1,2 Milliarden Euro für Wohnungen aus dem Bestand der BauBeCon, Patrizia Immobilen gab sogar 1,4 Milliarden Euro für Wohnungen der LBBW Immobilien aus. Transaktionen in dieser Größenordnung seien noch vor zwei Jahren kaum denkbar gewesen, so Fründ.

Die Experten der Beratungsgesellschaft erwarten, dass Wohnimmobilien weiterhin gefragt bleiben. Das Transaktionsvolumen werde 2013 weiter auf hohem Niveau liegen – und damit deutlich über dem Schnitt der vergangenen Jahre. Klares Signal: Der Boom geht weiter.

Die Analyse der Unternehmensberatung beruht auf einer Umfrage unter 120 Unternehmen und Investoren, darunter Banken, Versicherer, Fonds und Immobiliengesellschaften. Danach beurteilen fast alle Immobilienprofis den deutschen Markt positiv. Auf die Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands“ antworteten 99 Prozent der Befragten mit „sehr attraktiv“ oder „attraktiv“. Und: 65 Prozent der Befragten möchten nächstes Jahr in Wohnimmobilien investieren, Büro- oder Einzelhandelsobjekte sind nicht annähernd so gefragt.

Hier investieren die Profis

Immobilien

Immobilien-Transationen in Deutschland

in Mrd. Euro


Die Profi-Investoren dürften den deutschen Immobilienboom weiter anheizen. Jedenfalls rechnen 75 Prozent der Befragten mit steigenden Preisen bei Immobilien in 1a-Lagen. Zum Vergleich: In der Schweiz liegt der Anteil bei 55 Prozent, in Spanien bei zehn Prozent. Bei den deutschen 1b-Lagen sehen 66 Prozent steigende Preise und in der Peripherie, zum Beispiel in Städten Ostdeutschlands, immerhin noch 15 Prozent.

Jeder vierte bis fünfte Investor hat Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart auf dem Zettel. Der beliebteste Standort ist Berlin – 44 Prozent möchten dort investieren. Die Hauptstadt ist vor allem bei ausländischen Investoren gefragt, die sich wieder verstärkt auf dem deutschen Markt umsehen.

„Favorisiert werden sichere Investments mit bonitätsstarken Mietern in guten Lagen“, sagt Fründ. Das Problem: Die Zahl der Interessenten für solche Objekte sei derzeit so hoch, dass bei Weitem nicht alle zum Zuge kommen. Gerade die guten Objekte sind rar. So ähnlich wie es den Mietern geht, die Schlange stehen, um an eine gute Wohnung zu kommen, geht es auch den Investoren. Nur fällt es diesen leichter, auf andere Standorte auszuweichen. Wer in Berlin nicht fündig wird, sieht sich anderswo um.

„Die größte Dynamik ist ganz klar in den Metropolregionen. Aber auch in der Peripherie stabilisieren sich die Preise. Man rechnet nicht damit, dass es weiter runtergeht“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young. Vor wenigen Jahren sah das noch anders aus. Die Investoren trauten sich nicht in abgelegene Gegenden, die noch dazu mit Bevölkerungsschwund zu kämpfen hatten, etwa in Ostdeutschland. Alle rechneten damit, dass die Preise dort fallen würden. Und genau das ist auch passiert. Doch inzwischen hat offenbar ein Umdenken stattgefunden. Selbst Plattenbauten wechseln immer häufiger den Besitzer.

Die Angst um das eigene Vermögen eine der wichtigsten Gründe für das steigende Interesse an Immobilien. 92 Prozent der befragten Investoren geben an, dass die Euro-Krise zu mehr Investitionen auf dem Immobilienmarkt führt. Weil Alternativen wie Staatsanleihen kaum noch Rendite abwerfen, flüchten die Anleger in Stein und Beton. Neun von zehn Immobilien-Profis sehen zudem die Angst vor Inflation als einen Grund für den Kauf.

Die Bundesregierung sieht keine Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. „Trotz eines Anstiegs der Immobilienpreise in einigen Ballungsräumen ist eine gesamtwirtschaftliche Immobilienpreisblase nicht zu erwarten“, heißt es im Jahreswirtschaftsbericht 2013, der dem Handelsblatt (Mittwochausgabe) vorliegt.

Auch die Experten von Ernst & Young sehen keine Blase. „Es gibt in Bestlagen zwar vereinzelt Preisübertreibungen“, sagt Schulz-Wulkow. In einigen Teilmärkten würden die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten – was immer ein Warnsignal für ein Überschießen der Preise ist. In den meisten Fällen ließen sich die steigenden Preise nach wie vor durch die jeweiligen Mieten rechtfertigen.

Im Immobilienmarkt gilt die Regel: Wenn die Preise steigen, ziehen die Mieten bald nach. Mieterorganisationen und Politik warnen davor, dass Wohnen in der Innenstadt bald nur noch für Besserverdienende bezahlbar sein wird. „Die Bundesregierung muss Mieter vor drastisch steigenden Wohnkosten schützen“, forderte der Präsident des Deutschen Mieterbundes Franz-Georg Rips.

250.000 Mietwohnungen würden hierzulande fehlen. „Wohnungsnot sind nicht nur ein Problem der Studenten“, sagt Rips. „Die aktuellen Wohnungsmarktprobleme betreffen junge Familien, Rentner, einkommensschwächere Haushalte und Normalverdiener in Großstädten und Ballungszentren gleichermaßen.“

Gegenwind aus der SPD

Peer Steinbrück, Kanzlerkandidat der SPD, erklärte sein Mieterkonzept jüngst zur Chefsache. Die populären Pläne: Neben der Deckelung bei Neuvermietungen will die SPD auch bei Bestandsmieten über vier Jahre nur noch eine maximale Erhöhung um 15 Prozent zulassen. Städtisches Bauland dürfe nicht immer an den Meistbietenden verkauft werden, sondern an den, der bezahlbaren Wohnraum bauen wolle.

Davon hält die Immobilienbranche wenig. „Die Deckelung von Neumieten halte ich für den falschen Weg“, sagt Marc Stilke, Chef von Immobilienscout24. „Dies ist ein Eingriff in kommunale Immobilienmärkte und schreckt private Investoren angesichts geschmälerter Renditen ab. Neue Wohnungen entstehen nicht durch Mietpreisdeckelung.“ Damit würden nur die Mieten von Besserverdienenden subventioniert, schließlich entscheide sich der Vermieter letztlich sowieso für den solventesten Mieter – der sich dann über eine günstigere Miete freuen darf.

„Eine Einschränkung bei der Neuvermietung würde dazu führen, dass Neubau komplett unattraktiv wird. Das wird niemand mitmachen“, pflichtet ihm Schulz-Wulkow von Ernst & Young bei. Von den Vorschlägen, die Mieten zu deckeln, hält der Berater nichts. Dies sei ein „Hantieren an den Symptomen“. Die eigentliche Ursache für die Wohnungsknappheit sei aber, dass in Deutschland zu wenig gebaut wird.

Die Bundesregierung setzt darauf, dass der Markt das Problem von selbst löst. Sie geht im Jahreswirtschaftsbericht von einem Anstieg des privaten Wohnungsbaus aus. „Die Beschäftigung auf Rekordniveau und die günstige Einkommensentwicklung bereiten den Boden für eine spürbare Expansion der privaten Wohnungsbauinvestitionen“, heißt es in dem Papier.
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27 Kommentare zu "Investoren schlagen zu: Rücke vor bis zur Schlossallee!"

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  • Ganz meine Meinung.
    Hier gibbet etwas zum Nachlesen:
    http://de.wikipedia.org/wiki/Schweinezyklus

    Ich persönlich würde die Finger von solchen Investments lassen. Und ich find's bemerkenswert, wie sonst erklärte "Marktwirtschaftler", die ansonsten von den Selbstregulierungskräften des Marktes schwadronieren und der Reine Le(e)hre anhängen, dies wegzureden versuchen.

  • Das Quartier hat in Westdeutschland einen sagenhaften Ruf. Für viele ist es ein Traum, dort zu wohnen. Und wer das entsprechende KLeingeld mit bringt, der kann sich diesen Traum vom Leben in der Hauptstadt erfüllen.

    Aber ich sage nur eins: in ca. 5 bis 10 Jahren gibt's wieder massive Leerstände in Berlin.

  • Für den Ausbau des ÖPNV fehlen vielerorts die dazu notwendigen politischen Mehrheiten. Und das hat auch einen guten Grund: ziehen die Leute aus der Stadt ins Umland, brechen in der Stadt auf die Dauer die Mietpreise ein. Das sind dann sehr schlechte Nachrichten für Investoren. Vielerorts ist es dann üblich, die Verlust bringenden Immobilien in andere Firmen auszulagern, die dann pleite gehen. Um Schaden für den Ruf der Kommunen abzuwenden, müssen die Kommunen dann diese Immobilien erwerben, um dort den sozialen Sprengstoff heraus zu nehmen.

  • Kennen Sie den Begriff des "Schweinezyklus"? In einigen Metropolen baut sich zur Zeit eine gigantische Blase auf. Die Immobilienpreise und die Mieten explodieren. Daraufhin werden viele Investoren glauben, durch den massiven Bau von Wohnungen und Gewerbeimmobilien noch mehr Rendite machen zu können. Es kommt Goldgräberstimmung auf. Nur: wenn die Neubauten fertig sind, sind diese schwer oder gar nicht zu verkaufen bzw. zu vermieten - die Nachfrager sind in andere Regionen gezogen, wo die Immobilienpreise niedrig sind. Die Folge: die Immobilienpreise brechen ein, es kommt zu massiven Leerständen.
    Wer ein kleines bisschen von Volkswirtschaft versteht, wird wissen, dass man jetzt sehr, sehr vorsichtig sein sollte, was Immobilieninvestitionen in den direkten Zentren angeht. Und wer es irgendwie einrichten kann, weil er z.B. beruflich unabhängig und/oder selbständig ist, ist schon lange dort verschwunden.

  • Leider ist der Leerstand an einem Ende der Republik und der Bedarf nach ihm am anderen. Hat jemand von den Herrschaften, die diesen ominösen Herrn Leerstand immer und immer wieder als den allein selig machenden Problemlöser preisen, eine Methode entwickelt, den Herren aus dem Ruhrgebiet oder Chemnitz weg und nach Berlin oder München zu bringen? Das wäre dann das Bundesverdienstkreuz am Bande und der Nobelpreis in Einem.
    So lange der Leerstand an der Ruhr wohnt, wohnen hier in Berlin die Leute nicht.

  • Jetzt hab' ich doch endlich mal begriffen, wes' Feind ich denn eigentlich bin. Bin so ein dummer Gutmensch, hab' kein Auto, wohne innerstädtisch, Büronah, fahre U-Bahn, wohne im Mietshaus (flächenschonend) un hab' mir keinen Palast auf die grüne Wiese gesetzt und dann nach neuem Straßenanschluss gebrüllt, der mir nachher zu teuer war. Ich hab' dann schon im Rheinland, von wo ich irgendwann nach berlin gezogen bin, festgestellt, ohne es zu begreifen, dass man sich damit Feinde macht.
    Jetzt hab' ich es begriffen, Danke schön.
    Vielleicht darf man aber auch einmal, wenigstens einmal, ja? - die Kehrseite der Medaille darstellen, ohne von der Landlust-Lobby zum Staatsfeind Nr. 1 deklariert zu werden: A.) Sie zahlen auch, verherte Landbewohner, und das ist auch gut so. Sprit ist teuer, Kfz-Steuer kostet, und, und, und.... B.) Umweltschutz ist doch kein leerer Wahn, selbst die Amerikaner haben es begriffen, die Landlustlobby wird's wohl auch noch lernen; Straßen in's Nirgendwo, Supermärkte auf'm Acker, mit Kanalisation, mit Strassenanschluss, - die Zeche dafür zahlen wir auch alle mit, ob wir das gut finden oder nicht, wo bleibt denn da die Verteilungsgerechtigkeit?
    Nun regen Sie sich aber bitte gleich wieder ab, bloss kein Herzinfarkt, wo doch auf dem Land die Krankenwagen immer länger brauchen.... ich hab' nix gegen Leute, denen es auf dem Land besser gefällt als mitten in der Großstadt. Muss ja jeder selber wissen, was er will und was er mag. Nur - ich weiß, ich bin naiv - wenn doch die Landlustlobby mir Großstadtpflanze gegenüber genauso tolerant wäre, was wäre das doch schön.....

  • Nein, sie können in München nicht einfach in den Vorort ziehen, das können Sie nicht mal mehr in Hamburg. Die teuren Mieten haben in beiden Städten längst die Vororte erreicht, in München gehen jetzt die Sozialbauwohnungen in Hochhaussiedlungen aus der Mietpreisbindung, die Mieten schnellen hoch, dass dei Umzugsunternehmen ihre wahre Wonne haben. Berlin ist noch nicht so weit, aber die ersten Ghettoisierungstendenzen haben wir hier auch schon, mit allen absehbaren sozialen Folgen.
    Es geht bei dem Thema bestimmt um Vieles, das einzige worum es garantiert nicht geht, sind schicke Appartments in München Innenstadt oder in Hamburg an der Binnenalster. Die bewegen sich in Preisklassen, da hat der Staat ohnehin schon lange ausgespielt. Allein in Berlin reden wir von Milliardeninvestitionen pro Jahr, ganze Fonds haben das Geschäft mit der teuren Immobilie entdeckt. Bitte vergessen Sie die Vorstellung vom Hartzer am Gendarmenmarkt ganz schnell.

    Ich weiß, im Ruhrgebiet liegt die Sache anders. Aber 1.) ziehen da viele Leute weg, weil die Arbeit in anderen Städten ist, und da steigen dann die Mieten, die im Ruhrgebiet sinken. Aussuchen können sich die Leute daher ihren Standort nicht. 2.) Hat gerade in den "Boomtowns" Deutschlands der soziale Wohnungsbau schon vor Jahren praktisch aufgehört, Leerstände gab es verhältnismäßig wenig, so dass jeder kontinuierliche Zuzug, den man ja eigentlich will, die Lage verschärft. Im Niedrigpreissegment investiert kein Fonds, wenn er mit Luxusobjekten ein Vermögen machen kann. Der Einzige, der in dieses Segment investieren kann, während die Preisralley läuft, ist nun mal die öffentliche Hand.

  • ... und massiven Leerstand bis auf wenige Ausnahmen.

  • Das ist Quatsch.

    Wenn ein Bad heute saniert wird, entspricht es genauso wenig "Luxus", als wenn es in den 80igern auf dem damaligen Niveau saniert wurde. Die angeblichen "Luxusbäder" von heute, werden 2030 beschrieben als "damals hat man noch preiswert saniert", weil das Anspruchsniveau in 20 Jahren ein anderes sein wird, als wir es heute auf die 80iger projezieren.

  • 2) Die fachmännische Sanierung allein eines Bades kostet zwischen 10-20 T€. Da kann man sich ausrechnen, wie lange eine Mieter selbst bei 400 Kaltmiete kostenlos wohnt.
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    Schade das die Generation der achtig/neunzigjährigen
    wegstirbt,denn die wußten noch wie man eine Wohnung
    von innen saniert,wenn sie doch eben nur preiswert war.
    Da hat einer dem anderem geholfen..tapeziert,
    gefließt,verlegt,Wände aufgebrochen..Arbeiter im
    Handwerk meist nicht unbegabt..zur Not half Opa mit
    Ratschlägen .Heute übernimmt der Eigentümer zu
    horrendenden Kosten für den Mieter..stößt sich gesund und macht aus einem einstigem Arbeiterbezirk eine Luxusmeile und Spekulationsobjekt und vertreibt gewachsenen
    Zusammenhalt und Kiezleben.


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