Herr Elgeti, sehen Sie eine Blase am deutschen Immobilienmarkt?
Alle reden darüber. Aber ich kann das nicht nachvollziehen. Wenn wir über den deutschen Immobilienmarkt sprechen, sehe ich nicht einmal annähernd eine Blase. Nur in einzelnen Städten gibt es eine Überhitzung.

Wo denn?

In Berlin zum Beispiel. Viele ausländische Investoren drängen in den Markt. Sie setzen Berlin mit Deutschland gleich, was natürlich schlichtweg falsch ist. Aber wenn man in London oder Paris sitzt, dann weiß man das eben nicht besser. Der Berliner Markt ist in manchen Bereichen völlig verzerrt.

Ärgert Sie das?

Im Gegenteil. Das ist eine fantastische Gelegenheit, um hin und wieder einzelne Mehrfamilienhäuser zu hohen Preisen zu verkaufen. Uns werden aktuell Preise geboten, die weit über dem Buchwert liegen. Es wäre sträflich, das nicht mitzunehmen.

Wer investiert in deutsche Immobilien?

Wohl situierte Privatleute, Vermögensverwalter von reichen Unternehmerfamilien. Zunehmend investieren Versicherungen und Pensionskassen. Es würde mich nicht wundern, wenn bald auch Staatsfonds größere Transaktionen tätigen.

Aus welchen Ländern kommt das meiste Geld?

Skandinavien, Österreich, Israel, USA, ein wenig aus der Schweiz.

Und Asien?

Das sehen wir bislang sehr wenig.

Viele Privatleute sind bereit, extrem hohe Preise für Immobilien in guter Lage zu zahlen. Ein Fehler?

Es gibt wohlhabende Zahnärzte, die für einzelne Objekte viel höhere Preise zahlen, als wir bereit wären zu zahlen. So etwas sorgt natürlich für Preissteigerungen. Wobei wir eigentlich kaum mit Privatanlegern konkurrieren. Wir schauen uns in ganz anderen Segmenten um. Die Preise, die wir bei den letzten großen Transaktionen bezahlt haben, waren sehr günstig.

Und die Privaten – kaufen die zu teuer?

Nicht unbedingt, die Leute sind ja nicht dumm. Selbst wenn Sie einen sehr hohen Kaufpreis zahlen, kann sich das angesichts der aktuell niedrigen Zinsen rechnen. Entscheidend ist doch, wie hoch die Zinskosten verglichen mit den möglichen Mieteinnahmen sind.

Geben Sie uns ein Beispiel.

Nehmen wir an, Sie wollen ein Haus kaufen, um es anschließend zu vermieten. Heute bekommen Sie als privater Investor mit guter Bonität einen Immobilienkredit für unter drei Prozent, auch langfristig. Selbst wenn Sie nun für ein Objekt das Zwanzigfache einer Jahresmiete zahlen müssten, dann würde sich das noch lohnen. Die Anfangsrendite läge bei fünf Prozent. Damit hätten Sie immer noch einen positiven Cashflow - kein schlechtes Geschäft.

Wenn das so ist, warum machen Sie das nicht auch? Klingt doch nach einer sicheren Sache.

Wenn man in den guten Lagen von Berlin und Hamburg kauft, dann macht man nichts falsch. Aber die Frage ist, ob man dort so große Steigerungen erwarten darf. An anderen Standorten gibt es einfach noch mehr für das Geld, ein besseres Verhältnis von Chance und Risiko - darauf kommt es beim Investieren an.

Von welchen Immobilien würden Sie die Finger lassen?

Alles was gut aussieht, was jeder haben will, ist für mich uninteressant. Ein Haus mit weißer Stuckfassade sieht schön aus, entsprechend hoch sind die Preise. Damit können Sie als Investor nicht viel gewinnen. Es gibt Objekte, die gut auf dem Foto aussehen, und es gibt die, die gut in der Gewinn-und-Verlustrechnung aussehen. Ich konzentriere mich auf die zweite Kategorie.

Sind Sie schlauer als andere?

Der deutsche Immobilienmarkt ist sehr fragmentiert und sehr intransparent. Die Preise werden von Leuten getrieben, die nur teilweise professionell agieren, um es mal vorsichtig auszudrücken. Dadurch ergeben sich Gelegenheiten, die wir Profis ausnutzen können; gerade wenn man bereit ist, das Gegenteil dessen zu tun, was alle machen.

Sie sind ein Quereinsteiger in der Branche. Bevor Sie vor drei Jahren Chef von TAG Immobilien wurden, waren Sie Aktienanalyst in London. Woher kommt das Fachwissen?

(lacht) Sie wissen ja, zu viel Fachwissen verwirrt den Manager nur…

Bei Immobilien spielt das keine geringe Rolle. Es geht es um Statik, Haarrisse in der Fassade, den gemeinen Hausschwamm…

Nun ja, ich bin ja nicht völlig ahnungslos. Seit 2003 widme ich mich dem Immobilienmarkt, zuerst nebenberuflich. Da habe ich viel selber gemacht, sei es die Nebenkostenabrechnung, Verträge oder auch technische Dinge. Ich kann also einigermaßen mitreden. Ich habe zwar kein hundertprozentiges Fachwissen oder gar eine Ausbildung in dem Bereich. Es ist aber nicht so, dass mir ein Sachbearbeiter den totalen Bullshit erzählen kann. Ich halte den Mangel an Spezialwissen aber auch für einen Vorteil.

Erklären Sie uns das genauer.

In der Branche krankt es ja nicht an Fachwissen. Wir Deutschen sind ja per DNA immer Ingenieure. Alles muss technisch hundertprozentig funktionieren. Was da ein bisschen fehlt, ist jemand, der die Gewinn- und Verlustrechnung im Auge hält und das Kapital da hinschiebt, wo es die höchsten Renditen bringt. Das Denken in Zahlen ist in der Branche noch nicht sehr verbreitet.

Werden Sie von den Fachleuten akzeptiert?

Was bleibt ihnen anderes übrig. Im Ernst: Sie müssen mir nicht alles erklären, ich kann auch mitreden. In der Immobilienbranche ist die Mischung aus fach- und kaufmännischer Kompetenz aber selten. Das muss man so brutal formulieren. Wenn es uns gelingt, das zusammenzuführen, ist das eine gute Sache.

Sie sind bekannt, dass Sie extrem auf die Kosten schauen. Gilt für Sie: Je billiger ein Standort desto besser?

Nein, so kann man das nicht sagen. Es gibt Städte, die gar nicht so günstig sein können, dass sie sich lohnen würden, etwa wenn die demographischen Aussichten sehr schlecht sind.

Dann verraten Sie uns, was Ihre Lieblingsstandorte sind?

Attraktiv sind einzelne Randbereiche von Berlin oder Hamburg. In den Speckgürteln werden die Mieten und Preise noch steigen. So wie wir das in München schon sehen. Der Unterschied zwischen den Mieten in der Münchener Innenstadt, und den Gegenden, die mit dem Auto eine Dreiviertelstunde oder eine Stunde entfernt liegen, ist schockierend gering. Für uns heißt das: der Markt ist ausgereizt.

Wie sieht es mit Frankfurt aus?

Frankfurt ist für uns nicht interessant. Die Entwicklung ist ähnlich wie in München, wenn auch noch nicht so weit fortgeschritten. Außerdem hätten wir in Frankfurt keine Synergien zum Bestandsgeschäft.

Worauf schauen Sie noch?

Was ich sehr interessant finde, sind mittelgroße Städte in Metropolregionen, zum Beispiel Magdeburg, Braunschweig oder Wolfsburg oder Erfurt. Wenn Sie dort günstig einkaufen können, haben Sie gute Chancen auf Mietsteigerungen. Das gleiche gilt für Städte entlang der A4 von Erfurt bis Dresden, das gleiche gilt auch für manche Städte in Nordrhein-Westfalen im Umkreis von Köln und Düsseldorf.

Sie schrecken auch vor Plattenbauten nicht zurück.

Der Plattenbau ist der Traum eines jeden Verwalters! Sie haben Stahlbeton, sehr robust, kein Schwamm im Gemäuer. Die Instandhaltungskosten sind gering. Alles ist standardisiert. Sie haben überall dieselben Grundrisse, überall dieselben Materialien, dieselbe Elektrik. Wenn Sie die Fassade sanieren wollen, dann gibt es keine störenden Erker. Und wenn die Fenster neu gemacht werden müssen, dann bestellen Sie ein paar Tausend Fenster auf einmal. Sehr günstig.

Dafür sind die Mieteinahmen allerdings bescheiden.

Das sehe ich anders. Nirgendwo finden Sie ein solches Potenzial. Wenn es gut läuft, dann können Sie die Miete von vier Euro auf 5,50 Euro pro Quadratmeter erhöhen – eine Steigerung um über 30 Prozent. Das müssen Sie anderswo erst mal hinkriegen. In einer Seitenstraße vom Ku’damm liegt die Miete bei gut zehn Euro pro Quadratmeter. Aber die können Sie nur schwer auf 12,50 Euro erhöhen. Der Plattenbau ist in einem boomenden Markt mit hoher Nachfrage das Beste, was ihnen passieren kann.

Und in einem schlechten Markt...

... ist er das Schlechteste, was Ihnen passieren kann. Wenn 5.000 Menschen aus einer Stadt von 50.000 Einwohnern wegziehen, dann können Sie sicher sein, dass davon 4.500 aus Ihrem Plattenbau sind.

Haben Sie keine Angst vor der Finanzkrise? Wenn die Konjunktur schwächelt und Menschen ihre Jobs verlieren, könnten Sie ein Problem bekommen.

Davor habe ich gar keine Angst. Es gibt keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Wirtschaftswachstum und der Mietpreisentwicklung. Wir profitieren sogar von der Finanzkrise. Erstens haben wir durch die niedrigen Zinsen sehr niedrige Finanzierungskosten. Und zweitens sind günstige Wohnungen gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten gefragt. Eine Wohnung für fünf Euro pro Quadratmeter können Sie sich auch noch leisten, wenn Sie weniger verdienen oder den Job verlieren. Eine Wohnung am Berliner Gendarmenmarkt für eine Kaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter können Sie sich dann nicht mehr leisten. Die Gefahr, dass eine solche Wohnung leer steht, ist größer.

Meinen Sie, dass die Mieten in Deutschland deutlich steigen werden?

Ein klares Ja. Wohnen ist in Deutschland zu billig. Es wird künftig etwas weniger billig werden.

Es gibt Politiker, die sagen, die Mieten seien jetzt schon zu hoch.

Da wird viel Stimmung gemacht. Sachlich ist das aber schlichtweg falsch. Die Mieten sind sowohl im Vergleich zu den Baukosten zu niedrig als auch im Vergleich zu den Einkommen. Da kann sich niemand ernsthaft beschweren. Ich frage mich, wie viele unserer Mieter mehr für Zigaretten und Benzin ausgeben, als für die Wohnungsmiete.

Wie viele Ihrer Mieter sind Hartz-IV-Empfänger?

Aus dem Kopf würde ich sagen: etwa 15 Prozent.

Ist das ein Problem für Sie?

Überhaupt nicht. Die Menschen haben ein Recht auf eine Wohnung. Eine Unternehmenspolitik, die vorsieht, dass nicht an Hartz-IV-Empfänger vermietet wird, würde ich nicht mittragen. Wir vermieten an jede Bevölkerungsgruppe. Wenn das Geld direkt vom Amt kommt, dann ist das eine sichere Sache.

Spielt es für Sie keine Rolle, wie Ihre Häuser aussehen?

Eigentlich nicht. Aber mir ist natürlich auch klar, dass sich mit einem Produkt, das gewissen ästhetischen Ansprüchen genügt, höhere Mietpreise erzielen lassen. Dieser Aspekt ist also Teil der finanziellen Überlegungen – er spielt allerdings nur dann eine Rolle, wenn er sich auch in den ökonomischen Realitäten widerspiegelt. Ein Autobauer stattet auch nicht jedes Fahrzeug mit Alufelgen aus, nur weil es schöner aussieht – der Kunde muss das auch zahlen wollen.

Manche Vermieter sparen sich die Instandhaltung, lassen Wohnungen verkommen, um ihre Erträge auf zu steigern. Was halten Sie davon?

Das halte ich für extrem kurzfristig gedacht und auch kaufmännisch nicht sinnvoll. Die beste Investition, die man als Wohnungseigentümer machen kann, ist immer die, in die eigene Wohnung. Man ist immer wieder überrascht, was schon kleine Maßnahmen bringen, um die Rentabilität zu steigern.

Die Gagfah schüttet dafür üppige Dividenden aus.

Zur Gagfah möchte ich nichts sagen. Die müssen selber sehen, was richtig und was falsch ist. Wir würden so nicht investieren. Unsere Dividenden werden übrigens auch kräftig steigen, sie sind durch unseren Cash Flow bislang doppelt abgedeckt. Der operative Cash Flow wird sich binnen zwei Jahren um 50 Prozent steigern - allein aus dem Bestandsportfolio. Das geht auch mit einer wirtschaftlich nachhaltigen Strategie.

Wie möchten Sie in ihrem Unternehmen die Rentabilität steigern, um für Anleger noch attraktiver zu werden?

Wir haben da zahlreiche Möglichkeiten. Die Mieten steigen um knapp drei Prozent pro Jahr. Dazu kommt der Leerstandsabbau. Wir haben aktuell noch elf Prozent Leerstand, den wir bewusst eingekauft haben und jetzt vermieten. Dazu kommen Synergieeffekte aus unseren Akquisitionen Colonia und der ehemaligen DKBI. Allein aus der letzten Akquisition erwarten wir zwölf Millionen Synergieeffekte.

Planen Sie weitere Zukäufe?

Wir schauen uns den Markt natürlich an. Wir schlagen immer dann zu, wenn Objekte weit unter Wert zu haben sind. Dazu bedarf es günstiger Gelegenheiten. Das haben wir zweimal gut geschafft. Ob wir es noch ein drittes Mal schaffen? Wer weiß.

Wie sondieren Sie den Markt?

Wir bieten immer fleißig 20 Prozent unter dem eigentlichen Wert. Meistens legen die Verkäufer dann umgehend den Telefonhörer auf. Manchmal aber nicht. Ich kann aber nicht versprechen, ob in naher Zukunft etwas passiert. Eins kann ich sagen: Wenn wir nochmal eine Chance wie in der Vergangenheit erhalten, dann greifen wir zu. Bedingung: Es muss den Nettoinventarwert je Aktie steigern.

Kommen Sie derzeit leicht an Kredite bei den Banken?

Aktuell konkurrieren die Banken um die Kredite, bei uns sind das 40 Institute. Wir hoffen, dass die Zahl noch größer wird. Das ist sehr arbeitsintensiv, schafft aber immer wieder Konkurrenzsituationen. Das drückt die Zinskosten. Wir bekommen im Moment fantastische Konditionen.

Welchen Einfluss haben die historisch niedrigen Zinsen?

Das ist ganz wichtig. Dadurch fallen unsere Kosten deutlich. Bei den Krediten, die wir jetzt verlängern, stand früher eine fünf oder sechs vor dem Komma. Aktuell finanzieren wir zu einem Satz von rund 3,0 Prozent. Selbst wenn die Kapitalmarktzinsen steigen würden, würden unsere Kosten also sinken. Alles in allem steigt unser Cash Flow von 40 Millionen Euro auf 60 Millionen Euro.

Dass die Zinsen so niedrig sind, ist verlockend. Mancher tätigt Investitionen, die eigentlich gar nicht sinnvoll sind.

Sie kriegen das günstige Geld nicht für eine hundertprozentige Beleihung, sondern bei Kreditquoten zwischen 50 und 60 Prozent. Daher brauchen sie signifikante Beträge von Eigenkapital. Das sorgt für Disziplin. Unsere Kreditquote ist ohnehin schon höher als bei der Konkurrenz. Das werden wir eher reduzieren.

Wieso? Der Markt bietet doch gute Chancen?

Wir reduzieren unsere Beleihung auch, weil sich die Anleger für ein Immobilien-Unternehmen im MDax - wie unseres - ein stabiles, risikoarmes Investment wünschen und das auch bekommen sollen.

Wie ist ihre Zinsprognose? Die Sätze sind ja in den vergangenen Wochen wieder angestiegen?

Wir gehen keine Zinsrisiken ein. Das kaufmännische Vorsichtsprinzip diktiert, dass  wir Darlehen grundsätzlich langfristig vereinbaren. Unsere durchschnittliche Kreditlaufzeit liegt bei weit über sieben Jahren. Ob das gut oder schlecht ist, weiß man erst hinterher. Wir sind aber nicht besorgt, dass die Zinsen schnell wieder steigen und sichern uns dagegen nicht ab.

Viele Banken empfehlen aktuell mit Forward-Darlehen gegen steigende Zinsen.

Wir sichern uns weder mit Derivaten noch mit Forward-Darlehen ab. Bei Forward-Darlehen ist das Pricing unserer Meinung nach nicht attraktiv. Ich persönlich glaube nicht, dass die Zinsen auf Sicht von zwölf Monaten dramatisch steigen werden.

Was ist mit den Versicherern? Die versuchen sich auch als Kreditgeber.

Darüber lese ich sehr viel. Bislang spüren wir davon aber recht wenig. Wir haben aktuell aber kein Darlehen einer Versicherung.

Viele Versicherer möchten auch als Investor in den Markt. Fürchten Sie sich vor der Konkurrenz?

Man muss damit rechnen, dass da mal was kommt. Das Geschäft muss aber jemand machen. Die Versicherungsbranche müsste dazu qualifiziertes Personal im großen Stil einstellen. Davon ist bislang nichts zu sehen.

Die Branche hat bislang keine Ahnung von dem Geschäft?

Das würde ich so nicht formulieren. Es scheitert daran, dass sie einen intelligenten Prozess aufsetzen müssten. Dazu brauchen sie eine Hundertschaft Fachleute, die weiß, was sie tut. Das ist gar nicht so einfach.

Was ändert sich durch den Aufstieg in den MDax?

Strategisch nichts. Es gibt höhere Anforderungen an Transparenz und Investor Relations. Es gibt gestiegenes Interesse der Anlegerklasse Mid Cap Fonds. Institutionelle Investoren aus diesem Bereich gab es bislang bei uns kaum. 20 bis 25 Prozent könnten bald an diese Investoren gehen.

Warum sollten Anleger Ihre Aktie kaufen?

Unsere Aktie hat 20 Prozent Abschlag zum Nettoinventarwert. Ein klarer Kauf.

Wann erreicht das Papier denn seinen wahren Wert?

Wir waren ja mal ein hässliches Entlein. Wir waren sehr klein und sehr unprofitabel. Im zweiten Quartal konnte man zum ersten Mal sehen, was wir für ein Cash-Flow-Potenzial haben. Ich vermute, es braucht noch ein bis zwei Quartale, bis der Markt das sieht. Unsere Strategie ist anders als die der Konkurrenz. Wir können beweisen, dass wir einen höheren Cash Flow generieren als unsere Mitstreiter.

Was soll Anleger sonst noch locken?

In der Vergangenheit haben wir wenig verkauft. Das wird sich jetzt ändern. Wir nutzen den Immobilienboom und werden kleinere Teile an den Markt bringen. Das werden wir zu Konditionen tun, die weit über dem eigentlichen Buchwert liegen. Das ist ein Signal an den Markt.

Anleger investieren lieber in Steine als in Immobilienaktien.

Immobilien sind illiquide. Aktien von Immobilienunternehmen nicht.

Im Gegensatz zu vielen offenen Immobilienfonds.

Die Anlageklasse hat einen grundsätzlichen Konstruktionsfehler. Wenn man so tut, eine illiquide Anlageklasse liquide zu machen, dann muss etwas schief gehen. Die Fonds müssen mehr Cash halten als sinnvoll, das kostet Rendite. Das Hauptrisiko ist aber: Wenn sie in Krisenzeiten Geld bauchen, dann ist keines da. In diesem Punkt sind geschlossene Fonds ehrlicher. Sie gaukeln dem Anleger jedenfalls nicht vor, dass er jederzeit an sein Geld kommt.

Auch Aktien können im Wert fallen. Dann nützt auch die Liquidität nicht viel…

Stimmt. Auch Immobilienaktien sind volatil. Der Preis wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Und zaubern kann keiner.

In der Finanzbranche gilt das Immobiliengeschäft nicht gerade als spektakulär. Vermissen Sie den Job als Star-Analyst?

Nein, gar nicht. Ich habe das fast zehn Jahre lang gemacht. Bin viel gereist. Habe viel geredet. Ich hätte das nicht bis zur Rente machen können. Ich finde es toll, mal was tatsächlich zu machen und zu bewegen und eben nicht nur darüber zu reden. CEO zu sein macht großen Spaß!

Was sagen die ehemaligen Kollegen?

Die meisten haben mich beneidet. Die Szene ist voll von Leuten, die Ihnen erzählen, was sie als nächstes tun im Leben. Sie wollen ein Weingut kaufen, ein Restaurant kaufen oder eine Privatschule eröffnen. Die meisten machen es dann doch nicht, weil sie sich sagen: Ich nehme noch einen Bonus mit. Dann kaufen sie ein großes Haus und nehmen noch einen Bonus mit, und dann noch einen. Schlimm wird es, wenn der nächste Bonus nicht kommt. Geld macht abhängig.

Hatten Sie als Analyst mal eine Situation, die sie im Nachhinein bereuen?

Nein, ich habe ja keine Deals gemacht. Als Analyst habe ich ja nur geredet. Eine Mischung aus Wissenschaftler, Journalist und Pausenclown. In schmutzige Geschäfte war ich nie involviert.

Bereuen sie einige Tipps?

Naja, Fehler gehören immer dazu. Unterm Strich haben die guten Empfehlungen die schlechten überwogen. Trotzdem habe ich unter jeder schlechten Empfehlung physisch gelitten. Wenn man mit ganzem Herzen dabei ist, schmerzen Fehler. Das lehrt Demut und Disziplin.

Schauen Sie noch auf die Märkte, etwa für die private Geldanlage?

Mein gesamtes Vermögen ist fast ausschließlich in der TAG investiert. Ich schaue nur noch aus Interesse drauf.

Dabei dürften Sie jetzt völlig frei in Aktien investieren, ohne jede Compliance-Regeln…

Stimmt. Aber ich habe keine seriöse Meinung mehr zu Aktien.

Wie sieht es aus mit privaten Immobilien?

Aus meinem früheren Leben habe ich einige Objekte. Für weitere Käufe ist jetzt aber keine Zeit mehr.

Wie sind Ihre persönlichen Ziele. Bleiben Sie TAG treu?

Ja, wenn es geht noch viele, viele Jahre. Unsere Wachstumsstory kann weitergehen. Da wäre ich gern dabei. Der gesamte deutsche Wohnimmobilienmarkt bewegt sich wie tektonische Platten. Die Kräfte wirken langsam, aber ungeheuer stark. Zweistellige Renditen kann niemand erwarten, der Boom kann aber noch zehn, fünfzehn Jahre weitergehen.

Und dann kommt für Sie wieder ein harter Bruch?

Wie meinen Sie das?

Sie sind aufgewachsen in der DDR, haben die Wende miterlebt. Dann sind sie als Analyst in die Londoner City gegangen, dem europäischen Mekka der Finanzmarkt-Spekulation. Jetzt machen Sie in Immobilien. Ihr Leben ist geprägt von Umbrüchen.

Stimmt. Ich scheue mich nicht vor konsequentem Handeln. Wenn Dinge sich ändern, dann ist man nicht schlecht beraten darauf zu reagieren.

Sie sind eher eine Ausnahme. Sind die Deutschen zu unflexibel?

Es fällt schon auf, dass es in Deutschland eine andere kulturelle Prägung gibt als etwa in England. Letztlich ist das eine Frage der Risikobereitschaft. Viele Menschen glauben, wenn alles so bleibt wie es ist, dann passiert mir nichts. Aber das ist falsch. Was die meisten übersehen: Wenn man nichts tut, dann ist das auch eine Entscheidung. Es befreit unheimlich, wenn man das tut, was einem sinnvoll erscheint.

Zur Person:

Elgeti wächst als Bauernsohn in Mecklenburg-Vorpommern auf. Weil ihm zwei Leistungskurse zu wenig sind, belegt er gleich fünf. Am Ende steht 1,0 als Note im Abschlusszeugnis. Das Wirtschaftsstudium schließt er nach fünf Semestern ab, nach zwei weiteren hat er den MBA in der Tasche.

Mit Anfang zwanzig fängt er bei der UBS in London an, wechselt später als Analyst zur Commerzbank und zu ABN Amro. Mit 30 Jahren verwaltet er Immobilienfonds. 2009 wird er Vorstandschef bei TAG Immobilien.