DüsseldorfFür Anlegerschützer war früher vollkommen klar: Projektentwicklungen und Betreiberimmobilien sind für Kleinanleger viel zu riskant. Sie gehören deshalb nicht in einen geschlossenen Fonds mit Mindestbeteiligungen von 10000 Euro, wie sie die Fonds von Fondshaus Hamburg, Kapitalkonzept und MPC vorsehen.
Helmuth Ahrens, Finanzierungsexperte bei der HSH Nordbank, beschwichtigt: "Studentenapartments sind zwar Betreiberimmobilien. Gegenüber Hotels oder Pflegeheimen ist das Betreiberrisiko jedoch gering." Bleibt das Risiko der Projektentwicklung: Gebäude werden nicht fristgerecht und/oder nur mit Mängeln oder sogar überhaupt nicht fertig. Wenn einer dieser Fälle eintritt, trifft er die Anleger des Ein-Objekt-Fonds von Kapitalkonzept unmittelbar. Beide anderen Fonds haben nicht die Gebäude gekauft, sondern jeweils knapp 95 Prozent der Gesellschaften, die Eigentümer der Gebäude sind. Das bedeutet zunächst, dass die Objektgesellschaften den Schaden tragen müssen. Es garantiert aber nicht, dass sie dazu auch in vollem Umfang in der Lage sind. Typischerweise sichern sich die Fonds mit Rücktrittsrechten für diese Fälle ab.
Auf dem letzten Platz liegt Halle. Hier liegt das Risiko bei 3,30 (auf einer Skala von 1-5). Dafür ist die durchschnittliche Rendite mit 9,9 Prozent am höchsten.
Die Ruhrpott-Stadt weißt ein eher hohes Risiko auf: 2,97. Die Rendite von 9,0 Prozent lockt dafür umso mehr.
Die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt birgt mit 2,97 ein eher hohes Risiko. Dafür liegt die Rendite aber auch bei 9,6 Prozent.
Kassel bewegt sich wie Bochum mit 2,64 im mittleren Risiko-Bereich. Rentabel ist sie mit 8,9 Prozent aber allemal.
Die Stadt im Ruhrpott birgt ein Risiko von 2,64. Dafür weist sie eine Rendite von 9,3 Prozent auf.
Wie auch in Heilbronn liegt das Risiko bei 2,31. Allerdings ist die Rendite in Augsburg mit 6,9 Prozent am geringsten.
Bei den Schwaben liegt das Risiko bei 2,31 und die Rendite beträgt 7,2 Prozent.
Zusammen mit Braunschweig belegt Aachen mit 1,98 Platz 2. Allerdings ist die Rendite hier nicht so hoch, sondern liegt nur bei 7,1 Prozent.
Die kleine Stadt im Norden ist auch sicher. Mit 1,98 teilt sie sich den Platz mit Aachen. Die Rendite beträgt 8,3 Prozent.
Der klare Sieger ist Bielefeld. Hier liegt das Risiko bei gerade einmal 1,65. Die Rendite erreicht mit 8,3 Prozent immerhin das Mittelfeld.
Anleger des MPC-Fonds kassieren zumindest sofort Pacht von zwei der vier Objektgesellschaften, die Gebäude in Greifswald und Karlsruhe betreiben. Für die FHH-Apartmentanlagen in Frankfurt und Hamburg verteilen sich die ersten Pachtzahlungen auf dieses und das nächste Jahr.
Der Kapitalkonzept-Fonds unterscheidet sich von den beiden anderen Fonds auch dadurch, dass er statt jeweils mit einem das Apartmenthaus betreibenden Pächter mit Einzelmietern abrechnet, also das Vermietungsrisiko direkt trägt. Bei den Fonds von MPC und FHH tragen dieses Risiko die Pächter. Der Anleger muss darauf vertrauen, dass der Betreiber der Anlage zahlungsfähig bleibt. Erfahrungen mit Hotelfonds sprechen eine eindeutige Sprache: Wenn dem Betreiber die Einnahmen wegbrechen, verhandelt auch er über Pachtreduzierungen oder -stundungen. Einnahmeausfälle sind die Konsequenz.
Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für 20 Jahre gibt es laut Stiftung Warentest derzeit für drei Prozent Zinsen. Durch die Kombination mit Riester-Förderung vergeben Bausparkassen Darlehen mit Effektivzinsen zwischen 3,0 und 3,6 Prozent - bei festen Zinsen und Kreditraten über die Laufzeit von 18 bis 30 Jahren. Auch wenn die Preise zuletzt angezogen haben, sind Immobilien zudem im Zehn-Jahres-Vergleich laut Statistischem Bundesamt noch vergleichsweise günstig.
Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.
Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit so groß wie nie ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern immer aktuelle Zinskonditionen. Der Vergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.
Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist beispielsweise nach zehn Jahren ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.
An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben meist aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.
Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Hauspreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.
Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Tilgungsraten von Krediten können zum Teil von der Steuer abgesetzt werden. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.
Risiken wie diese können mit verschiedenen Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen, die jeweils unterschiedliche Wechselfälle abdecken. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen.
Die schmerzen umso mehr, je teurer gekauft wurde. Üblicherweise werden Kaufpreise daran gemessen, wie viel Mal die Jahresmiete bezahlt wurde. In den Fondsprospekten wird üblicherweise der Kaufpreisfaktor für die Immobilien angegeben. Wenn es dort heißt, es sei für das 16,95-Fache gekauft worden, bedeutet dies, dass der Fondsanbieter 16,95-mal die Jahresmiete hingeblättert hat. Für den Anleger wird es teurer. Denn um dabei zu sein, muss er die Fondsnebenkosten bezahlen. Das erhöht den Faktor. Und vor allem: Wenn die Gebäude vom Fonds verkauft werden, zahlt der Käufer die Nebenkosten nicht mit.
Doch damit nicht genug: Über eines müssen sich Fondsanleger wie Direktkäufer im Klaren sein: Je höher der Kreditanteil, desto größer ist das Risiko von Einnahmeeinbußen oder gar Verlusten. Etwa wenn das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung höher als ursprünglich ist. Deshalb gilt: Je schneller getilgt wird, desto geringer ist die Gefahr. In diesem Punkt hinken FHH und MPC hinterher.
Lustig auch, dass mit 20 Jahreskalkulationen gearbeitet wird, wo doch jeder weis, dass die letzten geburtenstarken Jahrgänge um 1990 waren. Weil es zu wenige Schulabgänger/Arbeitskräfte gibt (Demographielektion 1), haben wir sogar die Wehrpflicht abgeschafft. Wie kann ein Investor da erwarten, dass die Wohnheime 20 jahre durchhalten.
Ende der 1990er Jahre sind die meisten der Studentwohnheim-Projekt in die Hose gegangen. Nun kommen diese Spezialimmobilien, in der es eine riesige Fluktuation von Mietern gibt, überteuert auf den Markt. Wir wissen, dass in wohnwirtschaftlichen Bereich max. 3,5% Rendite zu erwirtschaften sind. Hier werden 8% prognostiziert. Es ist und bleibt eine Prognose. Anleger sollten recherchieren, was geschlossene Immobilienfonds in den letzten 20 Jahren erwirtschaftet haben. Die Ergebnisse sind für den Anleger erschütternd.
2 Kommentare
Alle Kommentare lesen