An der Provision für den Makler kommt man meistens nicht vorbei, es sei denn, der Vermittler trickst.
Quelle: Finanztest

Viele Makler seien gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen, warnt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. Sie verständen nichts von Wertermittlung. Gen würden sie Tricks anwenden, um an die Provision zu kommen.

Makler nehmen manchmal Immobilien in ihre Datenbanken auf, ohne beauftragt worden zu sein. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte Internetportale durchsuchen – vielleicht gibt es das Häuschen ja direkt vom Eigentümer, ohne Provision.

Die Courtage ist nur fällig, wenn es durch die Arbeit des Maklers zum Kauf- oder Mietvertrag kommt. Sonst darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern – aber nur, wenn er das vereinbart hatte.

Um bezahlt zu werden, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte. Manchmal fließt die Provision sogar doppelt: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

Makler müssen klar sagen, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Experten warnen: Einige Makler versuchten, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.

Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat.

Gern verweisen Makler auf Mitbewerber und drängen auf schnelle Entscheidungen. Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung. Ein seriöser Makler werde niemals Zeitdruck aufbauen. Auch gegen einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt werde ein seriöser Makler nichts einwenden.

Mitunter dehnen Verkäufer die Wahrheit. Dabei werden schnell negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So kann aus dem fehlenden Aufzug zum Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste werden. Falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Wenn er lügt, kann der Kunde Schadenersatz fordern.

Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Für eine erfolglose Vermittlung kann das Geld zurückverlangt werden.

Privatverkäufer klagen, dass sich Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Später wollen sie dann mit dem Verkäufer ins Geschäft kommen.

Das Problem bei einem Alleinauftrag: Um den Auftrag zu ergattern, locken Makler mit einem hohen Verkaufspreis. Später versuchen sie den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. Ein weiterer Nachteil: Verkäufer begeben sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers.

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.