Real Estate Investment Trusts ziehen immer mehr Investoren an
In Japan boomen die Immobilienaktien

Während in Berlin derzeit heftig über den Start von steuerbegünstigte Immobilienaktien, so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits) nachgedacht wird, sind in Japan die börsennotierten J-Reits bereits ein voller Erfolg.

HB TOKIO. J-Reits wurden im Jahr 2001 ausgerechnet in dem Staat zugelassen, dessen Immobilienpreise in den 90er Jahren nach einer Spekulationsblase spektakulär abstürzten. Nun investieren die mit Steuervorteilen versehenen J-Reits zusammen mit Privatfonds jährlich viele Milliarden Yen in den japanischen Immobilienmarkt.

Mittlerweile sind 14 J-Reits börsennotiert. Ihre Kursentwicklung ist weit besser als die anderer Aktien und ihre Dividendenrendite ist im Schnitt mehr als doppelt so hoch wie die der japanische Staatsanleihen. Seit 2001 hat sich die Marktkapitalisierung der J-Reits von 260 Mrd. Yen auf 1,5 Bill. Yen (gut elf Mrd. Euro) fast versechsfacht. Der Erfolg inspiriert inzwischen Immobilienfonds an die Börse zu gehen. Immobilienanalyst Toshihiko Okino von UBS hält zehn Bill. Yen (rund 73 Mrd. Euro) Marktkapitalisierung in sechs bis sieben Jahren für nicht unwahrscheinlich. J-Reits öffneten den japanischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren, sagt er zur Begründung.

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"Die einzelnen Reits sind noch recht klein. Wir sind in der Hochwachstumsphase", stellt Okino fest. J-Reits machten derzeit 0,3 Prozent des japanischen Bruttoinlandsprodukts aus. In den USA, wo das Konzept entstanden ist, seien es 2,5 Prozent, in Australien sogar mehr als neun Prozent.

Investment meist in Bürogebäude

Hinter den J-Reits stehen oft traditionelle Bauentwickler. So hat die auf Bürogebäude spezialisierte Mitsui Fudosan vor viereinhalb Jahren den Reit Nippon Building Fund gegründet. Es ist der nach Marktkapitalisierung größte und älteste J-Reit. 2002 wurde er an der Börse notiert und hat bisher für rund 400 Mrd. Yen 44 Immobilien akquiriert. Bis März 2006 soll für weitere 100 Mrd. Yen eingekauft werden, meint Präsident Koichi Nishiyama. Die Aufträge, eine Immobilie zu entwickeln und zu verwalten, bekommt meist der verwandte Immobilienentwickler. Insofern stünden die Reits in einem Interessenkonflikt zwischen den Aktionären und dem Bauentwickler, meint Okino.

Die meisten J-Reits investieren in Bürogebäude. Der drittgrößte Reit, Japan Retail Fund Investment, an dem das Handelshaus Mitsubishi und UBS beteiligt sind, setzt dagegen auf Einzelhandelsimmobilien. Viele japanische Unternehmen stünden unter dem Druck ihrer Banken, sich von ihrem Immobilienbesitz zu trennen, erläutert Präsident Yuichi Hiromoto. Andererseits wollten Einzelhändler expandieren und suchten nach Filialen."Wir fangen den Verkaufsdruck auf und bieten Platz. Das ist im Moment ein typischer Käufermarkt."Bis März 2005 will er mit seinem Reit Immobilien für 200 Mrd. Yen gekauft haben. Zwei Jahre später soll sich das Portfolio verdoppelt haben.

Investoren wollen Risiken diversifizieren

Zudem haben die J-Reits den Markt für private Immobilienfonds in Japan stimuliert."Die privaten Fonds wollen die Gebäude nur für fünf oder sechs Jahre halten und dann gewinnbringend verkaufen", meint Okino."Die J-Reits, die ihren Besitz sehr viel langfristiger halten, erhöhen die Ausstiegschancen für sie."

Nachdem in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre die ersten risikoorientierten Privatfonds in Japan aktiv wurden, hat sich das Interesse an ihnen in den vergangenen anderthalb Jahren massiv gesteigert. Auf knapp zwei Bill. Yen wird der Immobilienbesitz dieser Fonds derzeit geschätzt. Bis 2006 könnte sich diese Summe auf drei bis vier Bill. Yen verdoppeln, schätzt die Mitsui-Sumitomo Bank.

"Globale und japanische Investoren wollen ihre Risiken diversifizieren", meint Jon Tanaka von Deutsche Bank Securities in Tokio, der das Immobiliengeschäft der Deutschen Bank in Japan berät. Deshalb gingen sie zunehmend neben den Reits auch in risikoreicheren Privatfonds, deren Rendite im Schnitt doppelt so hoch ist. Goldman Sachs oder Lonestar sind die bekanntesten Namen in Japan."Die Deutsche Bank aber ist der heimliche Star", meint Okino von UBS. Seit 1997 ist die Deutsche Bank auf dem japanischen Immobilienmarkt aktiv und hat mittlerweile drei Fonds laufen, einen davon als Joint Venture mit einer japanischen Immobilienfirma.

Zu den großen Geldgebern zählen japanische Pensionsfonds. Die hätten zurzeit nur einen ganz geringen Teil ihrer Anlagen in Immobilien investiert, würden ihn aber nun erhöhen. Das schaffe noch viel Spielraum nach oben, meint Tanaka. Zu-dem kommen Logistik-Reits aus den USA wie AMB Property und Pro Logis mit gut gefüllten Taschen nach Japan - und auch die offenen Immobilienfonds aus Deutschland sind auf der Suche."Da will eine ganze Menge Kapital in den japanischen Markt", stellt Tanaka fest.

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Nicole Bastian
Nicole Bastian
Handelsblatt / Ressortleiterin Ausland
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