Rechenschaftsberichte
Offene Immobilienfonds: Das sind die Risiken

In den nächsten zwei Jahren wird es auf keinem Immobilienmarkt gut aussehen. Zu groß ist nach wie vor die Angst der Anleger vor weiteren Verlusten. Um nicht noch mehr Geld zu verlieren, kaufen einige Immobilienfonds ihre ausgegebenen Anteile vorerst nicht zurück. Welche weiteren Risiken auf Käufer solcher Fonds lauern, erfahren Sie hier.

Die folgende Tabelle listet Fonds auf, die zurzeit keine Anteile zurücknehmen und die darüber hinaus ein Fondsvolumen von deutlich mehr als einer Mrd. Euro ausweisen. Weitere Bedingung: Es liegt ein Rechenschaftsbericht zum 30. September 2008 oder später vor - Kriterien, die beispielsweise Degi International und Kanam Grundinvest nicht erfüllen. Als Referenz dienen drei große, nicht eingefrorene Fonds.

Gut wird es in den nächsten zwei Jahren auf keinem Immobilienmarkt aussehen. Als besonders riskant gelten die von der Finanzbranche abhängigen Städte Frankfurt und London, von den Fonds unter Rhein-Main-Gebiet und Großbritannien ausgewiesen.

Der Büroimmobilienmarkt reagiert schneller und heftiger auf Krisen als der Wohnungs- und Einzelhandelsmarkt, Folge sind sinkende Mieten und steigender Leerstand. Bewertungsabschläge sind die Folge. Je höher die Büronutzung, desto eher sind Renditeabstriche zu erwarten. Leerstand abzubauen, ist in der Krise noch schwerer als in guten Zeiten.

Für die Ratingagentur Scope sind Vermietungsquoten von weniger als 96 Prozent kritisch. Ist der Auslauf von Mietverträgen binnen zwei, drei Jahren besonders hoch, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Mieteinnahmen sinken. Allerdings müssen einige Anleger mit kurzen Restlaufzeiten leben, weil ihre Fonds in Ländern investiert haben, in denen kurze Vertragszeiten üblich sind - etwa in Asien. Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, sind tendenziell schwerer zu vermieten und verschlingen höhere Summen für Instandhaltung, was die Rendite schmälert.

Wider Erwarten positiv können in Kürze auslaufende Zinsbindungen für Kredite wirken. Zwar sind die Risikomargen der Banken in den vergangenen Monaten stark gestiegen, aber dafür sind die Zinsen deutlich gefallen. Vielfach gelingt es Fonds, die Zinslast zu senken.

Für Anleger, die sich fragen, ob sie ihrem Fonds die Treue halten sollen, wenn der wieder Anteile zurücknimmt, ist der Anteil der Kredite am Immobilienvermögen interessant. Der Fonds darf Immobilien bis maximal 50 Prozent beleihen. Je höher die Kreditquote jetzt bereits ist, desto geringer ist der Spielraum, Anteilsrückgaben nach der Öffnung über Kredite zu finanzieren. In der Branche wird damit gerechnet, dass Fonds Anteilsrücknahmen per Kredit finanzieren werden.

Der Anteil von Immobilien mit Verkehrswerten von mehr als 100 Mio. Euro gewinnt an Bedeutung, wenn ein Fonds die Anteilsrücknahme auch weiterhin aussetzen muss. Er muss dann nämlich Gebäude veräußern. Gegenwärtig gilt auf dem Immobilieninvestmentmarkt: Je teurer, umso schwerer zu verkaufen.

Die Tabelle zeigt auch, dass Fonds, die Anteile zurücknehmen, ihren eingefrorenen Konkurrenten keineswegs überlegen sind.

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