Regularien in Deutschland zu eng
Spezialfonds wechseln nach Luxemburg

Anbietern von Immobilienspezialfonds werden die Regularien in Deutschland zu eng. Die Meag Munich Ergo Asset Management kommt deshalb mit zwei luxemburgischen Fonds Commun de Placement (FCP) auf den Markt. Andere deutsche Gesellschaften bereiten ebenfalls Fonds-Neuauflagen in Luxemburg vor.

HB FRANKFURT. Die Meag werde sich vom deutschen Spezialfonds verabschieden, deutete Knut Riesmeier, für das Immobiliengeschäft zuständiger Geschäftsführer der Meag, an. Der Regulierungsrahmen sei in Luxemburg liberaler, nennt Riesmeier einen Grund für den Wechsel ins Nachbarland. Ein weiterer ist, dass ausländischen Investoren die rechtlichen Rahmenbedingungen luxemburgischer Anlagevehikel vertrauter sind als die eines Spezialfonds nach dem deutschen Investmentgesetz. Gerade ausländische Investoren möchte die Meag gerne ins Boot holen. Dabei vertraut sie auf die weltweiten Kontakte ihrer Muttergesellschaft Münchener Rückversicherung.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen FCP und deutschem Spezialfonds: Der FCP darf 100 Prozent des Vermögens in Objektgesellschaften investieren, ein Spezialfonds nur 49 Prozent. Die maximale Fremdkapitalquote ist mit 60 Prozent um zehn Prozentpunkte höher. Darüber hinaus werden Gesellschafterdarlehen an den FCP nicht der Fremdkapitalquote zugerechnet. Das Darlehen erweitert das Investitionsspektrum für die nach Anlagegelegenheiten suchenden Versicherer. Die Darlehenszinsen mindert den FCP-Gewinn. Für deutsche Versicherer ist wichtig: Der FCP zählt wie der Spezialfonds zur Immobilienquote im Sicherungsvermögen einer Versicherung.

Die beiden ersten Meag-FCP werden in Einzelhandels- und Logistikgebäude investieren. Weitere FCP mit anderen Anlagezielen werden folgen. Mit dem Meag European Retail Fund will die Versicherungstochter bis Mitte nächsten Jahres rund 600 Mill. Eigenkapital bei institutionellen Investoren einsammeln. Der Fonds soll 1,5 Mrd. Euro investieren. Den Anlegern werden durchschnittliche jährliche Ausschüttungen von 4,5 bis fünf Prozent und eine Rendite von sieben bis acht Prozent nach der internen Zinsfußmethode in Aussicht gestellt. Eigenkapital und Investitionen des Meag European Logistics Fund sollen jeweils ein Drittel des Volumens des Einzelhandelsfonds erreichen. Die Ausschüttungen werden auf 5,5 Prozent, die Rendite auf 6,5 bis 7,5 Prozent veranschlagt.

Die Meag wird mit ihren Geboten für Einzelhandelsobjekte auf heftigen Wettbewerb anderer Bieter treffen. Riesmeier ist dennoch optimistisch: „Es wird das eine oder andere Objekt auf den Markt kommen, das wir heute zu besseren Konditionen kaufen können als vor einem Jahr.“ Bieter würden abspringen, weil ihnen die Finanzierung misslinge. Wegen der Hypothekenkrise in den USA seien die Banken vorsichtiger geworden. Der Wettbewerb um Logistikimmobilien ist nicht weniger hart. Viele Entwickler bieten ihre Lager-Neubauten nicht mehr zum Kauf an, sondern bringen sie gleich in selbst aufgelegte Fonds ein.

Das Konzept, Investoren Teilfonds anzubieten, die in verschiedene Segmente investieren, ist nicht neu. Die LB Immo Invest bietet bereits sogenannte Bausteinfonds an, die beispielsweise in Handels-, Büro- oder Wohngebäude investieren. Diese Fonds sind jedoch nach deutschem Recht aufgelegt.

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