Reit-Mutterland USA
Pioniere der Beton-AG

Die USA liefern Muster für steuerbegünstigte Immobilientrusts (Reits) in alle Welt. Die ersten Reits lassen sich dort bis ins späte 19. Jahrhundert zurückverfolgen. Der US-Kongress hat die Reit-Gesetze mehrmals modernisiert und dadurch die Flexibilität der Immobilienmanager erhöht.

NEW YORK. Ein Milliarden-Deal hat den Kursen US-amerikanischer Real Estate Investment Trusts (Reits) noch einmal einen Schubs nach oben gegeben. Seit Ende Januar waren die Kurse dieser steuerbegünstigten Immobilienaktien rückläufig. Auslöser war das gemeinsame Übernahmeangebot von Tishman Speyer, einer der größten Immobilienfirmen weltweit, und der Investmentbank Lehman Brothers für Archstone-Smith. Die Käufer wollen einschließlich Schuldenübernahme 21,7 Mrd. Dollar für den Wohnimmobilien-Reit zahlen. Bereits als kurz zuvor Morgan Stanley den Immobilientrust Crescent für 6,5 Mrd. Dollar übernahm, hatten manche Analysten an der Wall Street darin Vorboten eines Comebacks der Reits gesehen.

Andere sind skeptischer. Den Dämpfer am Jahresanfang führen sie zwar vor allem darauf zurück, dass zahlreiche Übernahmen in der Branche die Preise für Reits zu weit nach oben getrieben hatten. „Die Branche hat ihre Marktreife erreicht. Die gesamtwirtschaftlichen Signale weisen auf eine Abkühlung hin, und aus dem operativen Geschäft lässt sich nicht mehr viel rausholen“, gibt Steven Marks, Reit-Spezialist bei der Ratingagentur Fitch, doch zu bedenken. Sein Kollege John Kriz von Moody’s sieht den Sektor an einem „zyklischen Höhepunkt“ angelangt.

Bis zum Januar wurden die ReitKurse vor allem von einer Privatisierungswelle in die Höhe getrieben. Höhepunkt des Booms war der 39 Mrd. Dollar teure Kauf des Equity Office Properties Trust (EOP) durch den Finanzinvestor Blackstone. EOP ist der größte Anbieter von Büroimmobilien in den USA. Die Marktforscher von SNL Financial in Charlottesville zählten im vergangenen Jahr insgesamt 22 Reits mit einem Volumen von mehr als 100 Mrd. Dollar, die von der Börse genommen wurden. Zum Vergleich: Im Jahr 2000 gab es nur sieben Transaktionen im Wert von elf Mrd. Dollar.

Der Rückzug vieler Immobilientrusts von den Börsen in die Obhut privater Finanzinvestoren hat in den USA die Frage aufgeworfen, ob börsennotierte Reits für Anleger an Attraktivität verlieren. „Die Fundamentaldaten sind nach wie vor sehr gut“, sagt Brad Case, Ökonom bei der National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) dazu. Eine unverändert hohe Nachfrage nach Büroraum und steigende Mieten sind für ihn die wichtigsten Indikatoren. Die Zahl der Reits hat sich im vergangenen Jahrzehnt in den USA kaum verändert. Gab es 1996 etwa 199 Trusts mit 88 Mrd. Dollar Marktwert, waren es zehn Jahre später 183 Gesellschaften mit einem Wert von etwa 438 Mrd. Dollar.

Die Reits haben in Amerika eine lange Geschichte. Die ersten Immobilientrusts lassen sich bis ins späte 19. Jahrhundert zurückverfolgen. Auch damals boten Reits ihren Investoren einen steuerlichen Vorteil, wurden sie doch von der Körperschaftssteuer freigestellt, so lange sie ihre Erträge an die Anteilseigner ausschütteten. Dieser Steuervorteil wurde 1930 vom Gesetzgeber kassiert und erst 30 Jahre später von Präsident Dwight Eisenhower wieder gesetzlich verankert. Eisenhower wollte allen Amerikanern die Chance geben, in dem stark wachsenden Immobiliensektor zu investieren. Er lieferte damit die Blaupause für Reits in aller Welt. Fünf Jahre später wurde der erste Reit an der New York Stock Exchange notiert. Die Aktien von etwa zwei Dritteln aller amerikanischen Immobilientrusts werden heute öffentlich gehandelt.

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