Paris ist ein teures Pflaster: Bis vor kurzem zahlte der französische Steuerzahler für die Dienstwohnung von Finanzminister Hervé Gaymard 14 000 Euro monatlich - zu viel, wie Frankreichs Bürger befanden. Der 44-Jährige ist seinen Job und die 600 Quadratmeter große Bleibe inzwischen los. Gaymards Vorgänger Nicolas Sarkozy hat im Pariser Immobilienmarkt weit dauerhaftere Spuren hinterlassen.
PARIS. Manche Marktbeobachter meinen, er habe ihn revolutioniert: Sarkozy hob 2003 die Sociétés d’Investments Immobiliers Cotees (SIIC) aus der Taufe, eine französische Variante der Reits - jener Real Estate Investment Trusts, der amerikanischen Immobilienaktien. Innerhalb kurzer Zeit wuchsen die SIICs auf ein Volumen von 20 Milliarden Euro. Ähnliches sollen die Reits von 2006 an auch in Deutschland erreichen.
Reits sind aktiv gemanagte Immobilienportfolios, die wie eine Aktie an der Börse gehandelt werden. Sie bündeln beispielsweise Immobilien, die Industrieunternehmen ausgliedern, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren, oder öffentliche Liegenschaften, die der Staat versilbern will.
Vor allem steigende Mieteinnahmen und anziehende Immobilienpreise sollen den Rubel rollen lassen. Anders als offene Immobilienfonds, die überwiegend in Bürohäuser investieren, konzentrieren sich Reits auf spezielle Marktsegmente, darunter auch Einkaufszentren, Hotels oder Lagerhallen.
Eichel will mit Steuererleichterungen locken
Der klamme Bundesfinanzminister Hans Eichel forcierte den Start der deutschen Reits maßgeblich. Er verspricht sich von den neuen Immobilienaktien zusätzliche Steuereinnahmen. Unternehmen, die bisher aus Steuergründen davor zurückschreckten, ihre Immobilien zu verkaufen, will Eichel damit locken, dass der Erlös beim Verkauf an einen Reit nur zur Hälfte zu versteuern wäre. Der Reit selber müsste Erträge aus Käufen und Verkäufen dagegen nicht versteuern. Stattdessen bittet der Fiskus die Anleger zur Kasse. Sie müssten die jährlichen Ausschüttungen versteuern.
Ob die Steuerregeln so kommen, ist noch unklar. Lobbygruppen aus der Finanzbranche versuchen, Einfluss auf den gesetzlichen Rahmen zu nehmen. Kein Wunder: "Das Potenzial für deutsche Immobilienaktien liegt in den kommenden fünf Jahren bei etwa 100 Milliarden Euro", prognostiziert Stefan Thomas-Barein, Fondsberater der Reuschel Bank. Von diesem Kuchen wollen sich die Anbieter der Fonds und Zertifikate nur allzu gern eine dicke Scheibe abschneiden.
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Lesen Sie weiter auf Seite 2: Bislang ist ein Investment in ausländische Fonds möglich.
Internationale Reits wenig gefragt
Der Branchenverband der Fondsgesellschaften BVI drängt auf eine Lösung innerhalb des bestehenden Investmentgesetzes einschließlich der Steuervorschriften. Anderenfalls fürchten DWS, Deka & Co., dass Reits mehr Freiheiten in der Anlagepolitik bekämen als ihre eigenen offenen Immobilienfonds. Die Initiative Finanzplatz Deutschland hingegen fordert ein neues separates Gesetz. "Bürokratische Fesseln wie im Investmentgesetz wären das Todesurteil für renditestarke Immobilienportfolios", sagt Stefan Leibold, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger.
Unabhängig von den 2006 geltenden Regeln für neue deutsche Reits haben Anleger schon jetzt die Möglichkeit, in ausländische Reits und entsprechende Fonds zu investieren. "Für Privatanleger sind Einzelinvestments meist viel zu riskant", warnt Leibold. Bei einem einzelnen Reit ist der Manager in der Regel auf eine Immobilienkategorie festgenagelt. Steigt der Anleger auf dem Höhepunkt dieser Sparte ein, drohen ihm wenig später hohe Verluste.
Fonds, die ausschließlich in Reits investieren, bieten nur wenige Banken an - und die wenigen ohne herausragenden Erfolg. Zu ihnen gehört der Activest US von der HypoVereinsbank, der 1997 startete.
Fonds mit Reits-Schwerpunkt verwalten Deka Investment, DG Lux, Morgan Stanley oder Davis. Bisher lagen diese Reit-Fonds wie Blei in den Regalen.
Weder Activest noch den anderen Anbietern ist es gelungen, eine größere Zahl von Anlegern für ihre Produkte zu begeistern. So sammelte Activest bisher nur 32 Millionen Euro ein. Die DG-Bank kratzte mit dem DG Lux Lacuna North American Real Estate gar nur zehn Millionen Euro zusammen. Zu wenig, um einen Fonds auf Dauer mit Erfolg anzubieten.
Neue Anbieter drängen auf den Markt
Weitere Anbieter drängen mit internationalen Reit-Fonds und -Zertifikaten auf den Markt. Diese Produkte haben aus Anlegersicht zumindest den Vorteil, dass sie das Risiko über eine Vielzahl von Objekten streuen können. Laufen Hotels in Florida schlecht, lässt sich mit Einkaufszentren in Tokio oder Büroflächen in Paris vielleicht mehr holen.
Im Januar machte die Schweizer UBS mit dem Welt-Reit Open-End-Indexzertifikat (CH0019839858) den Anfang. Das UBS-Produkt orientiert sich am Index GPR Global Top 50 Ex USA. Schwerpunkt sind Australien, Großbritannien, Japan und Hongkong. Während UBS auf ein reines Zertifikat setzt, das die Marktentwicklung nachzeichnet, versucht sich Oppenheim Pramerica mit einem Postfolio, das die Immobilienbeteiligungen gezielt aussucht. Den Kern des WIP Global Real Estate Securities Fund (LU0208357458) bilden Immobilienaktien aus Nordamerika, Westeuropa und Asien. Ob Oppenheim-Fonds oder UBS-Zertifikat - beide müssen erst noch beweisen, ob sie dem Anleger einen Mehrwert gegenüber den bisherigen Produkten bieten.
Lesen Sie weiter auf Seite 3:Wunderdinge sollten Anleger nicht erwarten.
Rendite bislang oft gegenüber Fonds schwach
Wunderdinge sollten Anleger weder von Reit-Fonds noch von den Zertifikaten erwarten. Mit durchschnittlich 6,1 und 5,9 Prozent Wertzuwachs in den vergangenen drei Jahren rissen weder die Reit-Fonds von Activest noch von DG Lux Bäume aus. Sie bleiben hinter dem derzeit besten offenen Immobilienfonds KanAm Grundinvest (DE0006791809) zurück, der im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 7,3 Prozent zulegte. Erst in den vergangenen zwölf Monaten kamen die beiden Reit-Fonds besser in Fahrt und überholten das KanAm-Portfolio.
Deutlich mehr zu gewinnen gab es bei der amerikanischen Konkurrenz von Davis oder Morgan Stanley. So vermehrte etwa der Morgan Stanley US Property binnen drei Jahren das Geld der Anleger um durchschnittlich 17,7 Prozent pro Jahr. Mit US-Aktien wäre ein solches Ergebnis kaum zu schaffen gewesen. Schließlich hat der US-Reit-Index Nareit in den vergangenen fünf Jahren das Aktienbarometer S&P 500 klar übertroffen.
Die Reits profitierten vom zügellosen Aufschwung am US-Immobilienmarkt. Die Preiszuwächse gingen in den vergangenen Jahren so weit, dass inzwischen immer mehr Marktbeobachter vor einer Überhitzung mit bösen Folgen für die Konjunktur und erst recht für die Reits warnen. Unwahrscheinlich, also, dass die Reits ihre jüngste Erfolgsstory ungeschmälert fortschreiben können.
Ein Teil des Booms der amerikanischen Immobilienaktien beruht auf Gründen außerhalb von steigenden Mieteinnahmen und Wertzuwachs: Hauptmotor ist der Mangel an Anlagealternativen in den USA. Versicherungen und Pensionskassen suchen Ausweichmöglichkeiten zu den als überteuert geltenden US-Aktien - ebenso zu den US-Anleihen, deren Kurse von steigenden Zinsen bedroht sind.
Stattdessen schaufeln die Finanzkonzerne und Pensionsfonds immer noch Milliardenbeträge in Reits. Doch dieser Sog könnte zusammen mit einer Abkühlung am Immobilienmarkt kippen.
Dollar-Basis schmälert Rendite
Für deutsche Anleger kommt das Dollar-Problem hinzu: Nur auf Dollar-Basis sind Fonds von Davis und Morgan Stanley Renditerenner. Auf Euro umgerechnet, schrumpft der Wertzuwachs im Drei-Jahres-Zeitraum auf mickrige 1,9 Prozent - kaum besser als ein Geldmarktfonds. An einen Verkauf mit anschließendem Transfer in Euro ist derzeit also nicht zu denken. Die Anleger bleiben mit US-Reit-Fonds, die auf eine Währungsabsicherung verzichten, im Dollar-Raum gefangen. Da hilft nur hoffen und die Dollar-Schwäche aussitzen.
Da lässt sich der Start der deutschen Reits durchaus abwarten. Ob sich das Warten lohnt, hängt allerdings davon ab, wie die deutschen Industrieunternehmen und Banken 2006 mit den Reits umgehen. Laden sie dort nur ihren Immobilienschrott aus dem Bestand ab, enden die Reits für Anleger als Rohrkrepierer.
Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 11 vom 10.03.2005 Seite 137
