Reits
Deutsche Immobilien-AGs floppen

Wohl selten klaffen Wunsch und Wirklichkeit nach der Einführung eines neuen Anlageproduktes so weit auseinander wie beim deutschen Real Estate Investment Trust. An der Börse wird für die Gesellschaften weniger bezahlt, als ihre Gebäude nach Abzug der Schulden wert sind.

DÜSSELDORF. Real Estate Investment Trusts (Reits) sind Immobilienaktiengesellschaften, bei denen die Besteuerung von der Gesellschaft auf die Aktionäre verlagert wird. Kapitalmarkt und die Regierung seien Schuld, dass der als Senkrechtstarter gedachte Reit kaum vom Boden abgehoben habe, heißt es in der Immobilien- wie in der Finanzbranche.

Immobilienwerte verloren wegen der Finanzkrise seit Mitte des vergangenen Jahres drastisch an Wert. Die üblicherweise mit einer Kapitalerhöhung gepaarten Börsengänge sind in einer solchen Situation nahezu unmöglich. Die Immobiliengesellschaft TAG bastelt daher an einem Modell, wie sie den Kapitalmarkt austricksen könnte. Außerdem zählen Protagonisten Fehler im Reit-Gesetz zu den Ursachen des Misserfolgs. Das Gesetz soll nun ein wenig repariert werden.

Die Bilanz nach einem Jahr ist erschreckend. Gerade zwei Reits - Alstria Office und Fair Value - stehen auf dem Börsenzettel. Vor drei Jahren hatten die Reit-Lobbyisten der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) die Prognose gewagt, fünf Jahren nach der Einführung würden deutsche Reits in der Summe über 130 Mrd. Euro Marktkapitalisierung verfügen. Eine Blockade von Immobilieninvestitionen in Höhe von 50 Mrd. Euro würden die Reits bis zum Jahr 2010 lösen, meinte die IFD außerdem.

Von beiden Annahmen kann heute keine Rede mehr sein. Alstria und Fair Value kommen zusammen auf rund 720 Mill. Euro Marktkapitalisierung. "An ein Marktvolumen von 15 Mrd. Euro Ende 2010 glaube ich nach wie vor, wenn der Gesetzgeber die nötigen Verbesserungen zügig umsetzt", sagt Stefan Goronczy, Immobilienaktienspezialist der HSH Nordbank (siehe Seite 3). Die Bank hatte Mitte 2007 ihre Marktkapitalisierungsprognose bereits auf die Spanne von 15 Mrd. bis 40 Mrd. Euro gesenkt.

Als Käufer sind Reits und deren Vorläufergesellschaften (Vor-Reits) auch nicht sonderlich aufgefallen. Sie hätten für knapp zwei Mrd. Euro steuerbegünstigt Gebäude eingekauft, haben die Macher des Internetportals "Reits in Deutschland" errechnet. Die IFD hatte gehofft, die Steuervorteile würden Unternehmen locken, ihre Immobilien zu versilbern.

Verkauft ein Unternehmen Gebäude an einen Reit oder Vor-Reit über dem Buchwert in der Steuerbilanz, wird der Buchgewinn nur mit dem halben Steuersatz belastet. Doch Industrie und Dienstleister verkauften trotz sagenhaft hoher Immobilienpreise im ersten Halbjahr 2007 nur in Einzelfällen ihre Verwaltungsgebäude. "Immobilien sind für die Unternehmen eine eiserne Reserve, die nur angetastet wird, wenn Liquidität gebraucht wird", stellt Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle, fest.

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