Reits
Nullrunde für den deutschen Fiskus

Drei Jahre lang hat sich das Bundesfinanzministerium mit Wirtschaftsprüfern, Immobilien- und Steuerexperten beraten, haben viele Lobbyisten ihren Einfluss bei Politikern geltend gemacht.

HB DÜSSELDORF. Das Ziel: Real Estate Investment Trusts, kurz Reits, als neues Kapitalanlagevehikel in Deutschland zu etablieren, die Immobilienmärkte im Land zu beflügeln sowie Bund, Ländern und Kommunen zu üppigen Steuermehreinnahmen zu verhelfen. Jetzt, wo Bundestag und Bundesrat über das Reit-Gesetz beraten, zeichnet sich indes immer mehr ab, dass die Pläne kaum aufgehen können. Im Frühling 2006 hatte alles so schön ausgesehen. In seinem Thesenpapier „Argumente für deutsche Reits“ hatte das Bundesfinanzministerium einen warmen Geldregen für die öffentliche Hand in Aussicht gestellt: 2,2 Mrd. Euro an Steuermehreinnahmen sollten die neuen Immobilientrusts in den ersten fünf Jahren nach ihrer Einführung den Ländern bescheren, 807 Mill. Euro dem Bund zugute kommen, 773 Mill. Euro in die Haushalte der Kommunen fließen. Alles Makulatur: Inzwischen rechnen die Steuerschätzer im Ministerium für den Fünf-Jahres-Zeitraum bestenfalls noch mit 1,12 Mrd. Euro Mehreinnahmen bei Bund und Ländern. Bei den Kommunen erwarten sie sogar ein Minus von fünf Mill. Euro.

Reits müssen im Gegensatz zu anderen Unternehmen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten. Das müsste eigentlich für höhere Steuereinnahmen sorgen. „Aktiengesellschaften versteuern ihre Gewinne nur nach dem Halbeinkünfteverfahren“, erklärt Bernd Visker, Mitglied im Vorstand der HSH Nordbank. „Der Reit-Aktionär hingegen muss die nahezu komplett ausgeschütteten Gewinne voll versteuern.“

Dass der Plan in der Praxis nicht aufgeht, hat mehrere Gründe: Zum einen ist es Reits verboten, in Wohnungen zu investieren. Die SPD-Bundestagsfraktion will auf diese Weise weitere Verkäufe kommunaler Wohnungsgesellschaften verhindern. Für Experten ein Trugschluss. Finanziell klammen Kommunen bliebe damit keine andere Wahl, als ihre Wohnungsunternehmen an ausländische Finanzinvestoren zu veräußern, die diese dann in London, Paris oder Luxemburg an die Börse bringen, rügt Boudewijn van Loen, Immobilienaktien-Experte der britischen F &C Asset Management. So hat etwa der US-Investor Fortress seine 2006 an die Börse gebrachte Wohnungsholding Gagfah in Luxemburg angesiedelt. Van Loen: „Damit haben die Kommunen keine Möglichkeit, über eine Minderheitsbeteiligung an einem deutschen Reit weiter Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen.“

Zudem fallen die Mieter als potenziell besteuerbare Aktionäre weg. Statt dessen erwarten Experten nun, dass der Großteil der Reit-Aktien von ausländischen Investoren aufgekauft wird. Die aber müssen wegen der internationalen Doppelbesteuerungsabkommen maximal 15 Prozent der Dividende beim deutschen Fiskus versteuern. „Würden Kommune und Mieter den Großteil der Aktien an einem Wohnungs-Reit halten, hätten die Finanzämter vollen Zugriff auf die Ausschüttungen“, kritisiert auch Kerstin Andreae, Finanzexpertin der Grünen und Mitglied des Bundestages.

Damit Unternehmen ihre Immobilien überhaupt an Reits veräußern, sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Hebung dieser stillen Reserven nur dem halben Ertragssteuersatz unterliegt. Allerdings haben die Fondslobbyisten durchgesetzt, dass die halbierte Exit-Tax auch für Immobilienverkäufe an offene und Immobilienspezialfonds gilt. Doch während Reits als Bestandhalter agieren und Verkaufserlöse sofort an die Aktionäre weiterreichen müssen, können Fonds problemlos nur für einige Jahre in Objekte investieren. Damit werden Sale-and-Lease-Back-Konstruktionen möglich. „Unternehmen können an Fonds veräußerte Immobilien direkt zurückmieten und die Mietkosten mit der Exit-Tax verrechnen“, erläutert der Fondsanalyst Stefan Loipfinger. „Obendrein können Steuer mindernd Rückstellungen für den späteren Rückkauf der Objekte gebildet werden.“

Genau aus diesen Sale-and-Lease-Back-Konstruktionen resultieren die vom Bundesfinanzministerium erwarteten Steuerausfälle der Kommunen. Der Bundesrat fürchtet, dass auch die Länder zu den Verlierern zählen könnten, und warnt angesichts des „nicht näher quantifizierbaren Steuerausfallrisikos“ in einer Stellungnahme deshalb vor „erheblichen Risiken für die öffentlichen Haushalte“.


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