Rekordmieten
Vermietermarkt in Seoul

Seit Nordkoreas Diktator Kim Jong-Il mit dem Nuklearsäbel rasselt, füllen sich die Taschen der Grundeigentümer im kapitalistischen Süden der geteilten Halbinsel prächtig.

HB DÜSSELDORF. Weil Investoren ob der Atombomben-Pläne der kommunistischen Volksrepublik verunsichert sind, werden kaum noch neue Büroimmobilien jenseits der Demarkationslinie hochgezogen. Gerade einmal 650 000 Quadratmeter an neuen Büroflächen sind seit Ende 2002 in Seoul an den Markt gekommen, haben die Analysten von Jones Lang Lasalle (JLL) beobachtet. Das jährliche Neubauvolumen in der Elf-Millionen-Einwohnermetropole entspricht damit seither dem lächerlichen Flächenangebot eines zehnstöckigen Gebäudes mit einer Front von 162 Metern und einer Seitenlänge von 100 Metern.

Die Konsequenzen sind offensichtlich: „In der Hauptstadt Südkoreas haben die Vermieter den Büromarkt vollkommen in der Hand“, weiß JLL-Analyst Steven Craig. Aktuell beträgt die Leerstandsquote in Seoul minimale 2,5 Prozent. Damit fehlt dem Markt sogar die nötige Angebotsreserve, um Ausweichflächen für größere Gebäudesanierungen offerieren zu können. Das hat die Mietpreise in Bürogebäuden der Kategorie A nach einer Erhebung von Colliers International allein in den ersten sechs Monaten des vergangenen Jahres auf Dollar-Basis um 9,2 Prozent ansteigen lassen.

Ein Ende des Aufwärtstrends scheint kaum in Sicht, solange der Norden weiter mit der Entwicklung von Atomwaffen droht. Zwar hat Morgan Stanley im September vergangenen Jahres angekündigt, im Vorort Songdo für 350 Mill. US-Dollar (271 Mill. Euro) ein neues Büroviertel schaffen zu wollen. Doch die 300 000 Quadratmeter neuer Flächen, die bis Ende dieses Jahres entstehen sollen, sind nach Meinung von Analysten nichts weiter als ein Tropfen auf den heißen Stein.

„Frühestens 2011 werden sich Angebot und Nachfrage die Waage halten“, meint Craig. Vorausgesetzt, in den kommenden Jahren wird kräftig gebaut in Seoul – oder der Wirtschaftsaufschwung im Land lässt nach und damit auch der Bedarf an Büroflächen. Deutsche offene Immobilienfonds haben in den vergangenen Jahren bereits ihre Füße in die Tür gestellt. Die Deutsche Bank Real Estate erwarb für ihren offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Global bereits im Jahr 2004 drei Büroobjekte in Südkorea. Der Deka-Global legte ein Jahr später 50,4 Mill. Euro für das „Myungdong Central Building“ hin – ein Bürobau im zentralen Business District. Der Fonds Degi International investierte ebenfalls im Jahr 2005 rund 43 Mill. Euro für den „Hyundai Swiss Tower“ im Stadtteil Kangnam, dem zweitgrößten Büroviertel der Metropole. Die Union-Investment Real Estate (UIRE) legte ihrem Difa-Global jüngst das „Ernst & Young Building“ im zentralen Seouler Bürodistrikt Yoido ins Portfolio.

Für das 13 300 Quadratmeter umfassende, 20-geschossige Objekt blätterte der Immobilienfondsanbieter der Volks- und Raiffeisenbanken vergleichsweise läppische 37,7 Mill. Euro hin – was einer Nettoanfangsrendite von mehr als sieben Prozent entspricht. UIRE-Sprecher Fabian Hellbusch: „In Europa hätten wir für ein vergleichbares Gebäude einen deutlich höheren Preis zahlen müssen.“ Ein Schnäppchen haben die Hamburger Fondsmanager jedoch nicht gemacht: Die Immobilienpreise in Südkorea sind derzeit wegen der politischen Spannungen schlichtweg deutlich niedriger als in den meisten anderen Ländern der Welt.

Die Analysten von CB Richard Ellis ermittelten in ihrer jüngsten Studie für Top-Büroflächen in Südkorea Nettoanfangsrenditen zwischen sieben und 7,5 Prozent, für Einkaufszentren sogar von bis zu neun Prozent. Der Grund ist simpel: Internationale Investoren scheuen den Markt. Morgan Stanley gilt mit seinem 350-Millionen-Dollar-Investment als große Ausnahme. „Bürogebäude in Südkorea lassen sich nicht gegen die Folgen eines Atomkriegs versichern“, erklärt ein Makler den Hintergrund. Vor allem die kapitalkräftigen Pensionskassen aus Großbritannien scheuen sich, Private Equity Funds Geld für Immobilienkäufe südlich der Demarkationslinie zu geben. Dies schon allein deshalb, weil in den USA der aktuelle Konflikt um die Nuklear-Aufrüstung fast täglich Widerhall in den Medien findet.

Wird der Konflikt mit Kim Jong-Il irgendwann friedlich beigelegt, können die deutschen offenen Immobilienfonds mit ihren Korea-Investments allerdings satte Gewinne einstreichen. Sollten die Nettoanfangsrenditen in Seoul auf dem gegenwärtigen Mietpreisniveau auf sechs Prozent fallen, entspräche dies einer Wertsteigerung von stattlichen 20 Prozent. Tatsächlich dürfte die Ernte noch üppiger ausfallen, weil die Mieten weiter steigen werden. Allerdings sind all diese Berechnungen Makulatur, sollte der Diktator in Pjöngjang tatsächlich einen Krieg anzetteln. Auszuschließen ist diese Möglichkeit nicht. Die CIA warnte jüngst in einem Dossier, Kim Jong-Il sei psychisch gestört – und damit „unberechenbar“.

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