„Retail Real Estate Report“
Erste Käufer kehren zurück

Fast scheint es, als sei der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien der letzte Hort der Glückseligen. Während die Investitionen in deutsche Bürogebäude im ersten Halbjahr 2008 um fast 60 Prozent einbrachen, fiel der Rückgang des Transaktionsvolumens bei Einzelhandelsflächen mit neun Prozent vergleichsweise moderat aus. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.

KÖLN. Laut dem noch druckfrischen "Retail Real Estate Report" der Bergisch-Gladbacher Hahn AG ist das gute Ergebnis vor allem einem einzigen Großdeal geschuldet: Für 2,23 Mrd. Euro veräußerte Arcandor, wie der Karstadt-Quelle-Konzern heute heißt, seinen 49-Prozent-Anteil an 164 Warenhäusern in ganz Deutschland an ein Konsortium aus Pirelli Re, Generali, der italienischen Borletti-Group sowie der Deutsche Bank-Tochter RREEF.

Das Großgeschäft trug damit fast 50 Prozent zum Halbjahresergebnis bei und kompensierte das rückläufige Geschäft in allen anderen Bereichen: Um 65 Prozent gingen die Verkäufe von Geschäftshäusern in den klassischen Einkaufslagen deutscher Städte zurück; um jeweils 40 Prozent sanken die Umsätze im Handel mit Shoppingcentern und Fachmarktzentren. Am stärksten fiel der Rückgang bei Fach- und Verbrauchermärkten aus. Die "Flachmänner" in Alleinlage waren so gut wie unverkäuflich, gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 sank der Umsatz um fast 80 Prozent, heißt es in der gemeinsam mit Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL) und den Handelsexperten von Dr. Lademann & Partner erarbeiteten Studie.

Damit traf es ausgerechnet jene Objekte, die zuletzt bei internationalen Investoren besonders gefragt waren und sich in der Folge vom Nischenprodukt zur eigenen Assetklasse entwickelten. "In den vergangenen Jahren sind haufenweise Pakete mit Supermärkten an britische Investoren verkauft worden", sagt Stefan Wundrak, Research Manager bei Henderson Global Investors. "Nun kommt das böse Erwachen." Vielen Investoren nämlich machte die Kreditkrise schlagartig einen Strich durch die Rechnung: "Die opportunistische Anlagestrategie, die darauf basiert, Objekte selbst mit kurzen Mietlaufzeiten hoch fremd zu finanzieren und schnell zu verkaufen, geht heute vielfach nicht mehr auf", sagt Hahn-Vorstandschef Bernhard Schoofs.

Für einen Fachmarkt oder Discounter in B-Lage, dessen Mietvertrag in drei bis fünf Jahren auslaufe und für dessen Nachvermietung ein tragfähiges Konzept fehle, gebe es zurzeit keinen Markt, räumt der Experte ein. Wer dennoch einen Käufer finden will, muss eine deutlich höhere Verzinsung bieten: "Die Renditen in diesem Bereich sind um 100 bis 150 Basispunkte gestiegen." Stabiler hielten sich die Renditen für neu errichtete Fachmarkzentren mit Mietvertragslaufzeiten von zehn Jahren und mehr. "Hier sind die Renditen um 40 bis 50 Basispunkte gestiegen", sagt Schoofs.

Was die Käufer von gestern - insbesondere internationale Finanzinvestoren mit begrenztem Immobilien-Know-how - belastet, freut die Käufer von morgen. Eigenkapitalstarke Investoren mit längerfristigem Anlagehorizont, etwa Fondsgesellschaften wie Degi haben daher bereits gekauft. Andere wie Commerz Real warten noch ab. Zwar sieht auch deren Chef Hubert Spechtenhauser nach dem Rückzug ausländischer Investoren Chancen für offene Immobilienfonds. Sinkende Preise und konjunkturelle Unsicherheiten allerdings machen ihn vorsichtig: "Wir prüfen potenzielle Investitionsobjekte mit erhöhter Vorsicht."

Auch für Hansa-Invest Portfoliomanager Raph Petersdorff sind die Renditen für gute Objekte in guten Lagen noch zu niedrig. Marco Schwartz, Geschäftsführer des auf Einzelhandelsobjekte spezialisierten Immobilieninvestors mit israelischer Mutter, Gazit Germany, sieht das anders: "Die Übertreibungen aus den Jahren 2005 bis 2007 sind bereits wieder aus dem Markt", die Renditen auskömmlich. Und auch die Verkaufsbereitschaft mancher finanzorientierter Investoren werde bis Mitte 2009 wieder steigen. "Dann werden wir einen Käufermarkt sehen."

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