Sanierer von Immobilienbeteiligungsgesellschaften fordern Zugeständnisse der Kreditinstitute
Viele Fonds zahlen Schulden nicht

Von der Goldgrube zum Milliarden-Grab. Viele Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds halten nicht, was deren Anbieter und Vermittler einst versprachen. Besonders gefährdet sind Fonds, die in Ostdeutschland investierten. „Alle die dort aktiv waren, haben Leichen im Keller“, sagt der Vertriebsleiter eines bekannten Fondsinitiators, der lieber anonym bleiben möchte.

DÜSSELDORF. Kerstin Kondert, Mitinhaberin der auf die Sanierung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisierten K & M Beratung und Management GmbH, schätzt, dass bei deutschen Banken Kredite an geschlossene Immobilienfonds im Volumen von zehn Mrd. bis zwölf Mrd. Euro „im Feuer sind“. Das muss nicht bedeuten, dass diese Kredite komplett ausfallen. Dass aber viele Banken von Fondssanierern aufgefordert werden, Zugeständnisse zu machen, bestätigt Gregor Kunz, Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Dr. Röver & Partner (R & P). Er schätzt, dass Berater inzwischen für 500 bis 1 000 Fonds Sanierungsgespräche führen. Allein R & P betreue 50 Immobilienfonds. Ein weiteres Indiz für die wachsenden Probleme der Banken mit geschlossenen Immobilienfonds lieferte Karl Hamberger, Immobilienspezialist der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG, kürzlich beim Branchentreff Berliner Immobilienrunde: „Unter den Non Performing Loans sind verdammt viele Kredite an geschlossene Fonds dabei.“ Non Performing Loans (NPL) sind Darlehen, für die die Kunden mit ihren Zins- und Tilgungszahlungen in Rückstand geraten sind. Viele Banken bündeln zurzeit solche Kredite mit dem Ziel, sie an Finanzinvestoren zu verkaufen, wobei dies nur mit Abschlägen auf die Forderungen möglich ist.

Geschlossene Immobilienfonds werden als Kommanditgesellschaften (KG) oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) aufgelegt. Der wesentliche Unterschied zwischen KG und GbR: Kommanditisten haften nur in Höhe ihrer Einlage, GbR-Anleger sind bei Überschuldung grundsätzlich verpflichtet, Kapital nachzuschießen. Die Anleger sind durch Verkaufsprospekte angeworbene Mitunternehmer, die etwa 40 bis 50 Prozent Eigenkapital zum gesamten Fondsvolumen beisteuern. Ausgehend von der Hochrechnung der Sanierungsspezialistin Kondert bedeutet dies, dass zwischen vier Mrd. und sechs Mrd. Euro Anlegerkapital womöglich nicht mit Ausschüttungen bedient wird, schlimmstenfalls ganz oder in Teilen verloren geht.

Dabei hat Kondert die Fonds, die in den sozialen Wohnungsbau in Berlin investierten, und die Fonds der Bankgesellschaft Berlin in ihrer Hochrechnung noch gar nicht mitgezählt. Den Sozialwohnungsfonds versagt das Land Berlin die sicher geglaubte Anschlussförderung, so dass die Einnahmen wegbrechen. Bei den Fonds der Bankgesellschaft Berlin verweigert das Land Berlin, dass die Mehrheit der Bankgesellschaft besitzt, Garantiezahlungen.

Dass die Fonds Tausender Anleger in Not geraten, liegt an den allzu oft viel zu optimistischen Erwartungen an den Immobilienmarkt. Das gilt für den Westen, aber noch viel mehr für den Osten. Geben die Mieten im Westen seit etwa drei Jahren nach, so verfielen die Mieten im Osten schon vor zehn Jahren rapide. Fondsgebäude stehen leer. Neuvermietungen erfolgen zu sehr viel niedrigeren Mieten. Beispiel Dresden: 1992 wurden dort Spitzenmieten von 25 Euro für den Quadratmeter (qm) Büroraum gezahlt. 1995 gab es für die vergleichbare Fläche laut Immobilienberater Atis Real Müller nur noch 15 Euro/qm. Heute werden zehn Euro/qm gezahlt. Nicht viel besser sieht es auf dem Berliner Büromarkt aus. Zwischen 1992 und heute hat sich die Spitzenmiete auf rund 23 Euro/qm halbiert.

Spitzenmieten gibt es aber nur in Spitzenlagen. Dass Berlin-Marzahn als Bürostandort nicht dazu zählt, wissen die Anleger des Fundus Fonds Nr. 27 heute ganz sicher. Das für seine Architektur gelobte Fonds-Gebäude „Pyramide“ steht zur Hälfte leer. Der vermietete Teil bringt nur neun Euro/qm Miete. Zu wenig, um Zins und Tilgung für Kredite im Volumen von 54 Mill. Euro zu leisten. Von Ausschüttungen ganz zu schweigen. Die haben die Anleger des 1993 aufgelegten Fonds noch nie gesehen. Nun steht die „Pyramide“ zum Verkauf. Marktbeobachter glauben nicht, dass ein Käufer genug zahlt, um die Schulden zu begleichen. Die Anleger können also ihre Einlage abschreiben.

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