Schutz vor Spekulanten
Mieter-Vorkaufsrecht: Nicht aushebeln

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, die dann einzeln verkauft werden können, so haben die Mieter eine gewisse Zeit lang ein Vorkaufsrecht. Diese gesetzliche Regelung soll verhindern, dass Spekulanten ganze Häuser aufkaufen.

HB DÜSSELDORF. Dieses ist von Region zu Region verschieden lang und beträgt zwischen drei und zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Aufteilung. Der Vorbesitzer muss in diesem Fall dem Mieter auf dessen Wunsch die Wohnung zu dem Preis verkaufen, zu dem er sie auch einem fremden Käufer in einem notariell beurkundeten Vertrag überlassen hätte. Diese gesetzliche Regelung soll verhindern, dass Spekulanten ganze Häuser aufkaufen, um die vorhandenen Mieter zu vertreiben mit dem Ziel, die einzelnen Wohnungen mit viel Gewinn weiter zu veräußern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jetzt über einen Fall, in dem ein Verkäufer sich eines Tricks bediente, um das Vorkaufsrecht seines Mieters zu vereiteln (Az.: VIII ZR 271/04). Der Eigentümer hatte bereits Anfang der 1990er-Jahre sein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen lassen. Nach einigen Jahren wollte er die Mehrzahl der Einzelwohnungen im Paket an eine Firma verkaufen. Sein Problem: Für ein paar Wohnungen bestand ein Vermieter-Vorkaufsrecht. Für weitere Wohnungen jedoch nicht mehr, da in ihnen keine Mieter mehr lebten, die zum Zeitpunkt der Aufteilung dort noch wohnten.

Also ließ sich der Verkäufer einen Trick einfallen: Diejenigen Wohnungen ohne Vorkaufsrecht bündelte er zu einem spottbilligen Paket, diejenigen Wohnungen mit Vorkaufsrecht bündelte er zu einem sehr teuren Paket. Und beide Pakete zusammen bot er dem Käufer als Gesamtpaket an, das in der Summe einem realistischen Preis entsprach.

Tatsächlich wollte ein Ehepaar mit Vorkaufsrecht seine Mietwohnung kaufen. Es wäre auch bereit gewesen, den Quadratmeter-Durchschnittspreis aller Wohnungen zu zahlen. Dann hätte die Wohnung etwa 200.000 Mark plus gut 10.000 Mark für eine Garage gekostet. Doch da diese Wohnung in dem sehr teuren Paket war, stand im Notarvertrag: 380.000 Mark. Demnach hätte das Paar nach den Vorstellungen des Verkäufers nur zu diesem Preis die Wohnung erwerben können.

Das Ehepaar fühlte sich ausgetrickst - und bekam letztinstanzlich vor dem BGH Recht. Der Verkäufer habe durch die als sittenwidrig einzustufende Preisgestaltung das Vorkaufsrecht vereitelt. Deshalb stehe dem Ehepaar Schadensersatz in Höhe der Differenz des tatsächlichen anteiligen Kaufpreises aller veräußerten Wohnungen und dem von einem Gutachter ermittelten Verkehrswert der Wohnung zu: rund 28.000 Euro.

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