Schwache Konjunktur
Nachfrageflaute auf dem spanischen Büromarkt

Der herbe Konjunktureinbruch in Spanien macht sich auch auf dem Büromarkt des Landes bemerkbar. Die Nachfrage schwächt sich sowohl auf dem Mietmarkt als auch auf dem Kaufmarkt ab. Bei sinkenden Verkaufspreisen bedeutet dies, dass Investoren deutlich höhere Renditen verlangen. Die Ausnahmen bilden Barcelona und Madrid.

MADRID. "Wurden bis zum Sommer 2007 noch Renditen unter vier Prozent akzeptiert, so verlangen Investoren im Büromarkt heute 4,5 bis 5 Prozent", erklärt Pedro de Churruca, Chef des Immobilienmaklers Jones Lang Lasalle in Madrid. "Die Renditen haben sich also normalisiert. Wir befinden uns etwa im Mittelfeld der großen europäischen Städte." Mit einer Rendite von 4,75 Prozent liegt Madrid auf einer Ebene mit Hamburg und leicht über Mailand oder London.

Der Markt der Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in Spanien wesentlich vom Wohnungsmarkt. Wegen der Rechtslage in Spanien, die es schwierig macht, einen nichtzahlenden Mieter loszuwerden, ist der Wohnungsmarkt noch immer zum überwiegenden Teil ein Kaufmarkt. Für Investoren ist dieser Markt wenig attraktiv. Lediglich eine gute Hand voll spanischer Investmentfonds profitiert von starken Steuererleichterungen, die der Staat verspricht, wenn ein Fonds mindestens die Hälfte des Portfolios in Wohnungen investiert. Bei den Büros sind dagegen "etwa 90 Prozent in Händen institutioneller Investoren, die an Dritte vermieten; entsprechend ist der Markt sehr viel beweglicher", sagt Pedro de Churraca.

Zudem gab es im Büromarkt keinen ununterbrochenen Preisanstieg seit Ende der 90er Jahre wie dies auf dem Wohnungsmarkt der Fall war. Die Krise der Internet-Branche sorgte für einen Einbruch der Preise zwischen 2001 und 2004, so dass im Büromarkt niemals ein solcher Bauboom in Gang kam, der jetzt dem Wohnungsmarkt zusetzt: Auf dem Wohnungsmarkt steht derzeit eine stagnierende Nachfrage einem riesigen Angebot gegenüber, und die realen Preise drohen dieses Jahr erstmals seit vielen Jahren zu sinken.

Das Angebot an vermietbarer Bürofläche in den großen Städten Barcelona und Madrid ist dagegen so gering, dass die Preise in diesem Jahr noch leicht ansteigen dürften, obwohl die Nachfrage im Zuge der Wirtschaftskrise zurückgeht: Wurden im vergangenen Jahr 836 000 Quadratmeter (qm) Bürofläche in Madrid vermietet, werden es in diesem Jahr nach Schätzung von Jones Lang Lasalle nur etwa 600 000 qm sein.

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