Serie „Perlen im Westen“
Immobilien: Elberfeld schlägt Barmen

1929 wurden Barmen und Elberfeld zu Wuppertal zusammengelegt. Heute gelten die beiden als gleichberechtigte Stadtzentren. Doch seit ihrer Fusion konkurrieren die zwei Orte um Zentrumsfunktion und Einzelhandelsumsätze. Elberfeld hat dabei kontinuierlich an Gewicht gewonnen.

WUPPERTAL. Am 27. Juni ist Party angesagt in Wuppertal. Die Stadt wird 80, und ihre Bürger laden zum „Langen Tisch“: Auf 14 Kilometern entlang der Talachse, von Vohwinkel bis Oberbarmen, wollen die Wuppertaler Tische und Bänke zur längsten Festtafel Deutschlands aufreihen. Drei Tage später, am 30. Juni, steht ein für die Stadt mindestens so wichtiges Ereignis an.

NRW-Ministerpräsident Jürgen Rüttgers wird zum ersten Spatenstich des langersehnten Umbaus des Wuppertaler Hauptbahnhofs am Elberfelder Döppersberg erwartet. Der Hauptbahnhof soll oberirdisch an die Innenstadt angebunden werden, der Busbahnhof neben den Bahnhof verlegt und der Bahnhofsvorplatz neu gestaltet werden. „Für die Entwicklung der Stadt und des Immobilienmarktes ist das Vorhaben von zentraler Bedeutung“, sagt Frank Müller, Inhaber des Wuppertaler Maklerunternehmens FMI. Nach jahrelanger Hängepartie stehen die Chancen gut, dass im Juli die Bagger anrollen: 65 Mio. Euro hat das Land zugesagt, 30 Mio. Euro steuert die Stadt bei.

Mit dem Projekt dürfte auch das Rennen zwischen Elberfeld und Barmen, den beiden 1929 zu Wuppertal zusammengelegten Städten, in eine neue Phase treten. Heute gelten beide als gleichberechtigte Stadtzentren. „Barmen und Elberfeld konkurrieren traditionell um Zentrumsfunktion und Einzelhandelsumsätze“, sagt Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von innerstädtischen Ladenlokalen und Geschäftshäusern spezialisierten Beratungsunternehmens Comfort. Elberfeld habe dabei allerdings kontinuierlich an Gewicht gewonnen. Eine Folge: Wer ein Ladenlokal in Barmen vermietet, muss sich mit 30 Prozent weniger Miete zufrieden geben als für eine vergleichbare Fläche in Elberfeld. Doch auch dort wachsen die Bäume der Immobilienbesitzer nicht in den Himmel: In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Ladenmieten in ganz Wuppertal nur unterdurchschnittlich um 2,9 Prozent, berichtet Comfort.

Bundesweit kletterten die Mieten im gleichen Zeitraum um mehr als 20 Prozent an. Das allerdings schreckt weder den Hamburger Shoppingcenter-Entwickler ECE noch die Düsseldorfer Textildynastie Peek & Cloppenburg (P&C). ECE betreibt seit Herbst 2001 in bester Elberfelder Einkaufslage seine „City Arkaden“ – mit solidem Erfolg, wie es heißt. Im vergangenen September eröffnete wenige hundert Meter weiter ein fast 10 000 Quadratmeter (qm) großes „P&C-Weltstadthaus“, das sich die Düsseldorfer immerhin 20 Mio. Euro kosten ließen.

Auf dem Markt für Büroflächen hat Elberfeld ohnehin die Nase vorn. „Das liegt vor allem an der hohen Zentralität, die Elberfeld bietet“, erklärt Makler Müller. Rund ein Fünftel aller Büroflächen der Stadt liegen in der City von Elberfeld. Nur etwa halb so viel Bürofläche konzentriert sich in der City von Barmen, ergab eine aktuelle Untersuchung der Bergischen Universität Wuppertal. Im Auftrag der Stadt erstellte ein Forscher-Team erstmals eine umfassende Studie des lokalen Büromarktes. Eine Pioniertat, denn die Untersuchung erfasst den Bürobestand und berechnet zum ersten Mal eine belastbare Leerstandsquote. Rein rechnerisch liegt diese derzeit bei 8,9 Prozent. Zieht man nicht mehr vermarktbare Flächen ab, reduziert sich die Leerstandsquote allerdings auf 5,45 Prozent, gut 86 000 qm. Wenig verglichen mit Düsseldorf, wo die vergleichbare Quote bei rund acht Prozent liegt.

Wie die meisten kleinen Märkte dominieren allerdings auch den Wuppertaler Büromarkt die Eigennutzer. Einer der wichtigsten ist Versicherer Barmenia. Gleich drei neue Gebäude mit mehr als 55 000 qm Fläche für 1 550 Mitarbeiter hat das Assekuranzunternehmen im Süden auf eigene Rechnung gebaut. „Bürogebäude als reines Investment sind bei uns selten“, sagt Müller. Büromieten zwischen sechs und sieben Euro pro Quadratmeter rechnen sich für Investoren nicht.

Diese Erfahrung machten auch die Eigentümer der „Baum’schen Fabrik“. Die Sanierung und Modernisierung des denkmalgeschützten Gebäudes im Familienbesitz stemmten die Eigentümer aus Eigenmitteln. „Anfangs haben wir ernsthaft über einen Verkauft nachgedacht“, sagt Andrea von Baum, Geschäftsführerin der familieneigenen Immobiliengesellschaft von Baum Anlagen und Beteiligung. Weil die Investorensuche erfolglos blieb, brachte die Familie die nötigen 2,3 Mio. Euro Sanierungskosten selbst auf.

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