Service soll Mieter binden
Viel Bewegung im Wohnungsmarkt

Für Merrill Lynch-Ökonom Klaus Baader ist die Sache klar: "Es wäre eine Überraschung, wenn die deutschen Immobilienpreise nicht steigen würden. Schließlich gehören die Preise zu den weltweit niedrigsten."

HB DÜSSELDORF. Es ist dieser simple Gedanke, der die Nachfrage internationaler Finanzinvestoren seit gut drei Jahren konstant hoch hält. Vor allem Wohnimmobilien waren bei ihnen zuletzt gefragt: Allein im vergangenen Jahr wechselten Pakete im Wert von 15,8 Mrd. Euro den Eigentümer - rund drei Mal so viel, wie für Portfolios aus Büro- oder Einzelhandelsobjekten ausgebenen wurde. Das vergleichsweise günstige Preisniveau korreliert mit attraktiven Mietrenditen: Sie liegen für deutsche Wohnimmobilien zwischen vier und fünf Prozent, in Großbritannien sind es gerade einmal zwei bis drei Prozent. Das günstige Zinsniveau schließlich macht den Erwerb für Investoren zu einem Geschäft fast ohne Risiko: So lange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als die Kreditzinsen, ist der Gewinn gesichert. Einnahmen aus dem Weiterverkauf einzelner Wohnungen an die Mieter sowie möglicher Mietsteigerungen auf Grund von Modernisierungen oder Anpassungen an die Vergleichsmiete kommen als Sahnehäubchen oben drauf.

In den vergangenen beiden Jahren wechselten so rund 500 000 Wohnungen den Eigentümer. Erworben wurden - neben vereinzelten "echten" Immobilienpaketen - meist ganze Wohnungsgesellschaften. Sie bleiben gefragt, glaubt Thomas Beyerle, Research-Leiter der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds. In näherer Zukunft, so seine Prognose, könnten mehr als zehn Prozent der insgesamt gut 39 Mill. deutschen Wohneinheiten zum Verkauf stehen.

In der Zwischenzeit indes beginnt sich das Marktumfeld zu verändern: Auf Grund steigender Zinsen verengt sich die Lücke zwischen erzielbarer Mietrendite und Refinanzierungskosten. Steigende Kaufpreise und der ins Stocken geratene Nachschub adäquater Produkte erschweren das Geschäft zusätzlich. Volker Riebel, Chef der Deutschen Annington, dem größten deutschen privaten Wohnungsunternehmen, räumt ein: "Sicherlich werden kleinere und mittlere Wohnungsportfolien interessanter für uns, da sich zur Zeit nur wenige große Transaktionen abzeichen." Doch Riebel bleibt gelassen: "Wir haben einen langen Atem und eine langfristig angelegte Strategie." Überhöhte Preise jedenfalls will man nicht zahlen: "Das wäre weder im Interesse unserer Mieter noch unserer Investoren."

Unterdessen rüsten sich deutsche Wohnungsunternehmen für den zunehmenden Wettbewerb. "Wir setzen auf unsere Konkurrenzfähigkeit und unseren Erfindungsreichtum", sagt etwa Karl-Heinz Petzinka, Vorsitzender der Geschäftsführung der Essener Treuhandstelle (THS). Mieterbindung heißt das Gebot der Stunde: "Dienstleistungen werden immer wichtiger", weiß der Architekt. Die Bereitstellung von Notruf- und Bildtelefonen oder die Vermittlung häuslicher Pflegedienste soll älteren, allein lebenden Menschen den Verbleib in der angestammten Wohnung erleichtern. Und auch Familien mit Kindern will Petzinka zusätzlichen Service bieten: "Warum sollten wir unseren Mietern nicht auch einen Kindergarten- oder Hortplatz zur Verfügung stellen", fragt er. "In den USA ist das längst Usus."

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