Immobilien
Shoppingcenter im Überfluss

Auf die Eigentümer von Einkaufszentren in den USA kommen schwere Zeiten zu. Bereits in diesem Jahr läuft die Vermietung von Ladenflächen schleppend. Schuld ist die Wirtschaftskrise.

HB DALLAS. Verbraucher drosselten zuletzt ihre Konsumausgaben, Einzelhandelsunternehmen mussten bereits Filialen schließen. Zwar gab es Flauten wie diese bereits in der Vergangenheit. Doch diesmal, so Experten, werde der Markt für Einzelhandelsimmobilien auf längere Sicht dicht bleiben - selbst wenn sich die Wirtschaft wieder erholen sollte. Der Grund: In den vergangenen zehn Jahren sind überdurchschnittlich viele Gewerbeimmobilien gebaut worden. Jetzt besteht ein Überangebot an Verkaufsflächen. Nach Angaben des Marktforschungsunternehmens Property & Portfolio Research aus Boston haben Projektentwickler seit Anfang 2000 in den 54 größten Zentren der USA insgesamt 93 Mio. Quadratmeter (qm) Ladenflächen gebaut, ein Viertel mehr als im gleichen Zeitraum in den 90er Jahren. Die Einkaufsfläche pro Kopf stieg in diesen Stadtgebieten von 2,7 qm im Jahr 1983 auf heute 3,5 qm.

In der Region Dallas etwa werden derzeit auf einem sechs Meilen langen Abschnitt entlang eines Highways drei große Einkaufszentren gebaut. "Es gibt gar nicht genug Mieter für diese Objekte", gesteht Gar Herring, Präsident des Projektentwicklers MG Herring Group of Dallas, der das größte dieser Einkaufszentren baut. Dennoch ist ein weiteres Einkaufszentrum in Planung. Insgesamt sollen auf dem kurzen Streckenabschnitt entlang der Schnellstraße 279 000 qm Ladenfläche entstehen. Und das, obwohl es im Umkreis von zehn Meilen bereits drei Einkaufszentren gibt.

Inzwischen reagieren Projektentwickler auf das Überangebot an Einzelhandelsimmobilien. Eine Umfrage des Immobilienanalysehauses Green Street Advisors unter sieben Projektentwicklern ergab, dass diese im laufenden Jahr bereits Pläne für 13 Einkaufszentren endgültig zu den Akten gelegt haben. Der Bau von 90 weiteren Shopping-Malls wurde zunächst auf Eis gelegt. "Viele Projekte der vergangenen Jahre hätten gar nicht gebaut werden sollen", urteilt David Simon, Chef der Simon Property Group, mit 323 Shopping-Malls der größte Eigentümer von Einkaufszentren in den USA.

Viele auf den Bau von Einkaufszentren spezialisierte Projektentwickler wie Regency Centers aus Jacksonville oder Weingarten Realty Investors aus Houston, versuchen die Flaute zu kompensieren, etwa indem sie ältere Shopping-Malls verkaufen. Seine Firma habe die Pläne für mehrere Bauprojekte fallen gelassen, sagt Brian Smith, Investment-Chef bei Regency Centers. Andere Vorhaben seien an die neue Marktlage angepasst worden. Zugleich versuche das Unternehmen, in einigen bestehenden Einkaufszentren höhere Mieten zu erzielen, indem es die Immobilien aufwerte. Dennoch sank der Gewinn bei Regency Centers im zweiten Quartal um 25 Prozent. Andere Projektentwickler wie Kimco Realty aus New Hyde Park versuchen der Flaute zu entkommen, indem sie mehr Projekte im Ausland akquirieren.

Parallel zum Überangebot an Ladenfläche nimmt der Bedarf ab. Große Unternehmen wie Wal-Mart Stores, Home Depot und Starbucks, die zuletzt die Nachfrage nach Ladenlokalen angeheizt hatten, haben ihre Expansion erst einmal abgeschlossen. Home Depot kündigte zu Beginn des Jahres sogar an, 15 unprofitable Läden zu schließen und weitere 50 geplante Filialen gar nicht erst zu eröffnen. Property & Portfolio Research erwartet, dass die vermietete Ladenfläche in diesem Jahr erstmals seit der Wirtschaftsflaute Anfang der 90er Jahre um annähernd 112 000 qm zurückgehen wird. Im vergangenen Jahr habe die vermietete Ladenfläche noch um fast 5,7 Mio. qm zugenommen.

Während sich Projektentwickler und Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien also auf eine längere Durststrecke einstellen müssen, können sich die Einzelhändler freuen. Als Folge des Überangebotes dürften sie künftig niedrigere Mieten, kürzere Vertragslaufzeiten und größere Zuschüsse für die Renovierung von Ladenlokalen aushandeln können. Nach Angaben des New Yorker Marktforschungsunternehmens Reis lagen die Vertragsabschlüsse in diesem Jahr durchschnittlich 10,4 Prozent unter dem ursprünglich geforderten Mietpreis. Vor zwei Jahren hatten die Vermieter durchschnittlich 9,3 Prozent Rabatt gewährt.

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