Shoppingcenter
In der Ukraine herrscht Goldgräber-Stimmung

In Fachkreisen gilt die Ukraine als einer der Zukunftsmärkte für westliche Shoppingcenter. Das Haushaltseinkommen des 43-Millionen-Einwohner-Staates wächst jährlich real um mehr als zehn Prozent, das Brutto-Inlandsprodukt soll allein in diesem Jahr um bis zu sechs Prozent gegenüber vom Vorjahr steigen. Doch Shoppingcenter-Entwickler unterschätzen den Wettbewerb.

KIEW. Internationale Handelsunternehmen wie H&M, Zara, C&A, Ikea, Tesco und Obi sondieren den Markt oder haben bereits erste Shops eröffnet. Nach Recherchen des Wiener Analysehauses Standort und Markt entstehen allein in der Hauptstadt Kiew in den nächsten drei Jahren 850 000 Quadratmeter (qm) Einkaufszentrums-Fläche. Von den rund zehn geplanten Neubauten würden mindestens drei über jeweils mehr als 45 000 qm Verkaufsfläche verfügen.

Das Dumme ist nur: Die Mehrheit der neuen Betriebe soll an Peripherie der Städte entstehen. Doch längst nicht jeder Ukrainer ist schon motorisiert. Und wer ein Auto besitzt, nimmt Anfahrtszeiten von mehr als 20 Minuten nur ungern in Kauf. "Die Mentalität der Menschen und das Einkaufsverhalten sind anders. Centerkonzepte, in den USA und Westeuropa seit Jahrzehnten erfolgreich funktionieren, können in Zentral- und Osteuropa durchaus scheitern", warnt Knut Drugowitsch, geschäftsführender Gesellschafter des in Mittel- und Osteuropa erfahrenen Immobilienentwicklers Delta, der sich in der Ukraine auf den Bau von Diskont-Fachmärkten spezialisiert hat. Seinen Erfahrungen zufolge decken die Ukrainer ihren täglichen Bedarf immer noch überwiegend auf Straßenmärkten. Diese lägen an zentralen Standorten und seien mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht zu erreichen. Nicht nur Lebensmittel würden dort gekauft, sondern auch Schuhe, Textilien und Bücher.

Die meisten Shoppingcenterplanungen in der Ukraine sieht der Entwickler aus Österreich darum kritisch. "Typisch westliche Markenartikel stehen bei den ukrainischen Konsumenten zwar hoch im Kurs. Aber nur wenige Menschen können sich diese Waren leisten", sagt Drugowitsch. Die Kaufkraft eines Ukrainers entspreche in etwa sieben Prozent des europäischen Durchschnitts. Auch nach Beobachtung von Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort und Markt, bringen unerschwingliche Konsumartikel in vielen Ländern Osteuropas selbst noch so gut geplante Projekte in Gefahr. "Wir sehen schon heute, dass nicht nur in der Ukraine, sondern auch in Rumänien und Bulgarien das zukünftige Angebot an Handelsflächen zum Teil deutlich von der landesspezifischen Nachfrage abweichen wird", sagt er.

Es mache wenig Sinn, die aufstrebenden Staaten Zentral- und Osteuropas mit Einkaufszentren westlicher Machart zuzupflastern. Ähnlich urteilt Stephan Mayer-Heinisch. Er ist Chairman of the Austrian Council of Shopping Centers und berät internationale Einzelhändler bei der Standortwahl. "Investoren wie Developer unterschätzen den Wettbewerb. Es herrscht immer noch eine Goldgräberstimmung, die nicht selten zu irrationalen Verhaltensweisen führt", sagt er. Und warnt: Der zügellose Bauboom werde bald "Shoppingcenter-Friedhöfe" zur Folge haben.

Für Immobilienvermittler ist die Situation ebenfalls prekär, wie Andreas Ridder einräumt, als Managing Director bei Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) für Osteuropa zuständig. Der zu rasche Bau immer neuer Einkaufsoasen bremse die Entscheidungsfreude der Mieter aus. Während der Planungs- und Bauphase könnten Einzelhändler schwer erkennen, welches der vielen Center am Ende erfolgreich sein und die meisten Besucher auf sich lenken werde, berichtet er. "Da sich aber niemand mit einem langfristigen Vertrag an ein menschenleeres Shoppingcenter binden will, mieten Händler oftmals keine oder deutlich kleinere Ladeneinheiten als gewöhnlich an", sagt Ridder.

Investoren stehen vor demselben Problem, weil Finanzierung und Baustart vom Vermietungsstand abhängen. Die vielen Verzögerungen seien da kaum verwunderlich. "Ohne Ankernutzer geht gar nichts. Gerade in den jungen osteuropäischen Immobilienmärkten sind klingende Namen auf der Mieterliste und ein guter Vorvermietungsgrad oftmals wichtiger als die Lage der Immobilie", sagt Martin Sabelko, der für die ING Real Estate Investment Management (ING REIM) das Osteuropa-Geschäft leitet.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%