Sinkende Gewerbemieten berechtigen nicht zum Ausstieg aus teuren Altverträgen
Mieter suchen nach Kündigungsgründen

Die Quadratmeterpreise für gewerblich genutzte Flächen sind deutlich gefallen. Viele Gewerberaummieter versuchen nun, ihren alten, teureren Mietvertrag mit allen Mitteln zu kündigen.

DÜSSELDORF. Die Quadratmeterpreise für gewerblich genutzte Flächen sind deutlich gefallen. Nach bereits erfolgten Rückgängen in den Jahren zuvor sanken auch 2004 die Büromieten bundesweit noch einmal um 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Die Mieten haben bereits kräftig nachgegeben, das Angebot an neu fertig gestellten Büroimmobilien steht kurz vor seinem Höhepunkt und Flächen in guter Qualität und Lage stehen ausreichend zur Verfügung“, analysiert Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), die Entwicklung des Büroimmobilienmarktes. Zurückzuführen sei dies vor allem auf den erheblichen Kostendruck in den Unternehmen, der sich in Flächenverkleinerungen, Personalabbau und Outsourcing niederschlage. Die andauernde Krise im deutschen Einzelhandel schließlich schlägt längst auch auf die Ladenmieten durch. Sie fielen im vergangenen Jahr um circa vier Prozent gegenüber 2003, meldet der IVD in seiner aktuellen Marktbeobachtung.

Kein Wunder, dass viele Gewerberaummieter versuchen, ihren alten, teureren Mietvertrag mit allen Mitteln zu kündigen. Der Buchladen etwa, der seinen Kunden in riesigen Lettern auf rotem Grund mitteilt: „Wir sind umgezogen“ und für einen Besuch im neuen Geschäft „nur 100 Meter weiter“ wirbt. Hinter den halbhoch abgeklebten Schaufensterscheiben indes klafft gähnende Leere. Genau so wie nebenan, wo der Bäcker schon ein halbes Jahr zuvor das Weite gesucht hat. Die Bewohner des modernen Blocks an der Hauptstraße müssen seit neuestem einen weiteren Weg zum Einkaufen auf sich nehmen, denn der Supermarkt im Erdgeschoss ist ausgezogen – ein neuer Mieter für die geräumige Verkaufsfläche ist noch nicht in Sicht. Denn selbst in guten Lagen und mit Parkplätzen direkt vor dem Schaufenster lassen sich Ladenlokale nur mit erheblichen Preisabschlägen neu vermieten. Den Vermietern von Werkstätten und Lagerhallen geht es nicht besser. Die IVD Experten ermittelten, dass sich an nahezu allen wirtschaftlich zentralen Standorten die Leerstandsraten mittlerweile der Zehn-Prozent-Grenze nähern.

„In acht von zehn Mietrechtsfällen geht es deshalb heute um die vorzeitige Kündigung alter, zu teuer gewordener Gewerberaummietverträge“, berichtet Rechtsanwalt und Notar Peter Scholz aus Wiesbaden, der Mietrechts-Seminare im gesamten Bundesgebiet hält. Ein gängiger Trick, um langfristige Mietverträge kurzfristig zu kündigen: Der Mieter bemängelt, es fehle dem Vertrag an der nötigen Schriftform, und kündigt den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende. Anfechtbar ist der Vertrag zum Beispiel, wenn eine erkennbare, rechtsverbindliche Unterschrift fehlt, wenn er nur per mail oder Fax abgeschlossen wurde, wenn ein Vertragspartner nicht zeitnah gegenzeichnete oder wenn das Mietobjekt mit den dazugehörigen Extras wie Kellnern oder Stellplätzen nicht konkret und auch für den Mieter eindeutig beschrieben wurde. Nachträgliche Zusatzvereinbarungen und Anlagen müssen auf den ursprünglichen Mietvertrag genau Bezug nehmen.

Für den Mieter vorzeitig kündbar sind auch Mietverträge, bei denen öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Stellplatzverordnung oder Brandschutz nicht eingehalten werden. „Ob zwischendurch ein neuer Mietzins vereinbart wurde oder ob der Mieter weitere Flächen zur Mietfläche hinzunahm – wenn der Nachtrag dem Mietertrag nicht genau zuzuordnen ist, ist das ganze Vertragswerk kündbar“, meint Scholz.

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