Sinkende Mietpreise
Holland-Fonds veräußern Bürogebäude

Hohe Leerstandsraten und sinkende Mietpreise haben den niederländischen Büroimmobilienmarkt in eine tiefe Krise gestürzt.

HB DÜSSELDORF. Anleger geschlossener Holland-Fonds haben jedoch Glück im Unglück: Die unter hohem Anlagedruck stehenden angelsächsischen Opportunity Funds sind trotz der schwachen Marktlage bereit, Top-Preise für Objekte im Land der Polder zu zahlen.

Besonders dramatisch steht es um Amsterdam: In der Grachtenstadt waren nach Berechnungen von Jones Lang Lasalle (JLL) Ende Juni 1,16 Millionen Quadratmeter - das entspricht 16,7 Prozent aller Büroflächen - unvermietet. Zwar fiel die Leerstandsquote seit Jahresbeginn, weil 68 000 zuvor leer stehende Flächen vermietet werden konnten. Doch bereits im nächsten Jahr sollen weitere Gebäude mit mehr als 100 000 Quadratmetern an den Markt kommen. 66 Prozent der Bauten, so schreiben die JLL-Analysten, würden spekulativ errichtet. Entsprechend üppig fallen die Incentives aus, um neue Mieter zu gewinnen: Bis zu 15 Monaten Mietfreiheit, berichten die Experten, würden inzwischen bei Neuverträgen gewährt.

In Rotterdam ist die Leerstandsquote im ersten Halbjahr von 8,6 auf 8,9 Prozent gestiegen. 143 000 Quadratmeter spekulativ errichteter Flächen würden in den nächsten zwei Jahren an den Markt kommen, heißt es im JLL-Report. Das entspricht 43,7 Prozent der derzeit unvermieteten Flächen im Gesamtumfang von 327 000 Quadratmetern.

Weiteres Ungemach birgt der steigende Trend bei niederländischen Unternehmen, hochqualifizierte Arbeitsplätze in Niedriglohnländer zu verlagern. Nach einer neuen Studie der Londoner Outsourcing-Experten von Datamonitor wird die Exodus-Rate bis 2010 voraussichtlich jedes Jahr um 3,6 Prozent wachsen. Inzwischen würden nicht nur einfache Buchhaltungstätigkeiten (Back Office), sondern auch komplexere Verwaltungsaufgaben an Subunternehmen in Ländern wie Indien, Indonesien und nach Osteuropa vergeben.

Deutsche Anleger geschlossener Holland-Fonds haben bereits die schwierige Marktlage zu spüren bekommen. Beim Initiator HCI mussten bereits für das Jahr 2004 sechs Fonds unter Plan ausschütten. Marktführer Wölbern musste im vergangenen Jahr gar bei 17 Fonds die Ausschüttungen reduzieren - oder gar komplett streichen. Und in der jüngsten Leistungsbilanz von MPC heißt es ernüchternd: "Trotz umfangreicher Vermietungsaktivitäten konnten nur wenige der frei gewordenen Flächen in den Holland-Fonds 22 und 26 neu vermietet werden."

Dennoch ist die Situation alles andere als hoffnungslos: Denn die von Pensionskassen, Versicherungen und Universitätsstiftungen mit Milliardenbeträgen überhäuften angelsächsischen Opportunity Funds stehen unter einem so hohen Anlagedruck, dass sie sich derzeit auch um halb leer stehende niederländische Bürotürme heftige Bieterverfahren liefern. Kein Wunder: Nach einer Studie von CB Richard Ellis (CBRE) sind im Nachbarland Objekte derzeit noch deutlich günstiger zu erstehen als irgendwo sonst in Westeuropa. In London haben die Fonds in ihren Bieterwettstreiten die Nettoanfangsrenditen bereits auf 3,5 Prozent hinunter getrieben. In Paris sind es noch knapp vier Prozent, in der ebenfalls von hohen Leerständen geplagten Bankenmetropole Frankfurt knapp 5,1 Prozent. In Amsterdam hingegen ermittelten die CBRE-Analysten noch Werte von 5,25 Prozent.

Die Initiatoren der deutschen Holland-Fonds wollen nun die Chance nutzen: MPC will jetzt die Immobilien von 27 Fonds veräußern. Insgesamt 99 Objekte mit rund 550 000 Quadratmetern kommen an den Markt. Die Anleger haben dem Verkauf bereits zugestimmt. Das Bankhaus Wölbern will sogar Objekte aus insgesamt 46 Fonds losschlagen.

Für den unabhängigen Fondsanalyst Stefan Loipfinger agieren die Initiatoren genau richtig: "Hier handeln die Manager im Interesse der Anleger" - und verzichten dabei auf eigene Einnahmen. Denn durch den Verkauf der Objekte gehen den Initiatoren künftige Verwaltungsgebühren verloren.

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