Sinkende Wertentwicklung dürfte kaum aufzuhalten sein
Immobilienfonds blicken über die Grenze

Rekordmittelzuflüsse und steigende Leerstandsraten in den deutschen Bürohochburgen treiben die offenen Immobilienfonds ins Ausland, obwohl auch dort die Renditen zunehmend unter Druck gekommen sind.

Gleichwohl schwören die Fondsmanager, dass es in London, Paris, Mailand oder Brüssel immer wieder attraktive Kaufgelegenheiten gibt. Allerdings: Den Rückgang der Wertentwicklungszahlen können die Fondsmanager damit nicht bremsen, nur verlangsamen.

Im Jahr 2002 konnten die deutschen offenen Immobilienfonds die Rekordsumme von 14,9 Milliarden Euro von deutschen Anlegern einsammeln. Doch bereits Ende August 2003 war die alte Rekordmarke mit einem Mittelaufkommen von 14,1 Milliarden Euro fast erreicht worden.

Auch wenn Fondsmanager warnen, dass die Performancezahlen der Vergangenheit mit zeitweise fünf bis sechs Prozent im Jahr nicht zu halten seien. Anleger fluten die offenen Immobilienfonds mit Kapital. Die Fonds gelten nach den Baisse-Erfahrungen mit Aktien als sicherer Hafen. Verbuchten offene Immobilienfonds als Substanzwertanlage doch noch nie einen Wertverlust.

Doch Anleger, die ihre Erwartungen an den durchschnittlichen Renditen der Vergangenheit ausrichten, werden mit großer Wahrscheinlichkeit enttäuscht. Denn die Erträge der offenen Immobilienfonds geraten doppelt unter Druck. Zum einen lässt sich selbst bei zügiger Anlage der hereinströmenden Gelder kaum verhindern, dass die offenen Immobilienfonds eine hohe Liquiditätsquote von etwa 30 Prozent aufweisen. Und die Liquidität zehrt an der Rendite.

Denn diese Gelder können nur kurzfristig angelegt werden und bringen kaum mehr als 2,5 Prozent Rendite. "Nach einer Faustregel lässt sich sagen: Mit jedem Immobilienkauf verdoppeln wir die Rendite des momentan angelegten Kapitals", sagt Frank Billand, Vorstandsmitglied der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG, die den DIFA Grund und DIFA-Fonds Nr. 1 verwaltet.

Entsprechend schnell versuchen die Fondsmanager folglich, ihr Bargeld anzulegen. Kritiker werfen den Managern deshalb vor, sie würden auf Grund des Anlagedrucks möglicherweise nicht mit der gebotenen Sorgfalt ihre Immobilien-Investments vornehmen. Die Fondsmanager weisen die Kritik zurück, räumen aber ein, dass der Zwang, Milliardenbeträge umgehend in Immobilien anzulegen, das Management bis an die Kapazitätsgrenzen beansprucht.

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